房地產行業觀察：廣東土地收儲溢價超預期；多地公積金政策密集鬆綁

2025年開年，房地產市場在政策端持續發力。儘管新房市場年初累計成交同比仍下降7.9%，但近期專項債收儲加速推進及公積金政策優化調整，爲行業注入積極信號。2月第2周，37城新房成交面積環比增長188.8%，16城二手房成交面積環比上漲150.1%，土地市場亦呈現量跌價升趨勢。隨着廣東等地土地收儲規模與價格超預期、多地公積金政策密集鬆綁，市場活躍度修復預期進一步增強。

專項債收儲加速推進，廣東溢價收購釋放流動性壓力

廣東省率先啓動大規模土地收儲，成爲全國政策落地標杆。根據澎湃新聞報道，截至2月11日，佛山、惠州、珠海等15城已公示擬收儲土地超160宗，面積達685萬平方米，總金額超350億元。其中，多宗地塊溢價收購引發關注：肇慶某地塊溢價率超50%，潮州、河源等地亦出現原價甚至溢價收儲案例。這一趨勢打破市場對“低價收購”的擔憂，收儲價格不僅覆蓋企業土地成本，還納入稅費及利息等持有成本，顯著緩解房企資金壓力。

此次收儲主體呈現多元化，民營企業首次參與其中。中山市收儲的三宗地塊涉及華潤置地、仁恆置地等企業，釋放出地方政府對民企流動性支持的信號。機構測算顯示，2025年土儲專項債規模或達1萬億元，未來2-3年每年可爲城投及房企釋放5000億-7000億元現金流。國海證券指出，廣東案例驗證了專項債收儲的可行性與協同效應——通過調規、再出讓等方式盤活存量用地，既緩解房企債務壓力，又能爲城中村改造儲備資金，形成“土地收儲—資金回籠—城市更新”的政策閉環。

公積金政策密集優化，住房消費需求進一步激活

2025年以來，全國超20城調整公積金政策，覆蓋繳存、貸款、提取全鏈條。從優化方向看，政策直擊痛點：其一，北京試點住房公積金直付房租，通過“隨用隨提”降低租房成本；廈門、莆田等地支持省內異地購房提取，並允許代際互助，擴大政策覆蓋面。其二，多城降低首付比例及提高貸款額度，如大連將首套房首付比例降至20%，長沙、濟南最高貸款額度提升數十萬元，顯著降低剛需購房門檻。其三，合肥、鄭州等地恢復“商轉公”業務，助力居民節省利息支出。

中指研究院數據顯示，2024年公積金政策優化超430條，2025年政策力度再升級。深圳、大連等城市通過疊加多孩家庭、高學歷人才等定向支持，釋放差異化購房需求。以深圳爲例，多孩家庭公積金貸款最高可上浮至220萬元。政策效果已初步顯現：2025年2月前兩週，16城二手房累計成交面積同比增幅達104.5%。機構認爲，公積金政策與專項債收儲、城中村改造等形成組合拳，通過降低購房成本、消化庫存、改善供需關係，逐步推動市場預期修復。

結語

當前房地產市場仍處於築底階段，但政策工具箱的持續擴容爲行業企穩提供支撐。廣東土地收儲的突破性進展與公積金政策的普惠性優化，標誌着“穩預期、降成本、去庫存”進入實質落地期。若後續商品房收儲專項債、貨幣化安置等政策進一步跟進，行業復甦動能有望加速積聚。

本文源自：金融界

作者：AI君