廣東率先打響土地收儲重啓“第一槍”：多宗地塊溢價回收，收購規模和價格超市場預期

廣東打響土地收儲重啓“第一槍”。以廣東爲代表的部分省份正在加快推進專項債收回收購存量閒置土地工作，春節過後，廣東省內至少15城先後發佈專項債收回收購閒置土地的公示。

來自中指院的數據顯示，截至2月11日，廣東省佛山、惠州、珠海、中山、江門等地均發佈涉及土地收儲的公告，土地數量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元。

東吳證券在報告中表示，這意味着，廣東近期將啓動相關土儲專項債的發行工作。土儲專項債曾於2017-2019年發行，用途是爲新增土儲前期開發提供資金，後於2019年叫停，要求專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域。

廣東土地收儲工作的推進，給市場帶來更多期待。以收儲價格爲例，並非必須低於企業的購入價格，而是考慮了企業購入土地後的持有成本，涉及稅費、利息等，在執行過程中也的確出現多宗地塊溢價收購的情況，有地塊的溢價率甚至超50%。

土儲專項債備受關注，因其並非孤立政策，意義重大，是地產止跌企穩的關鍵一環。銀河證券在報告中提到，去年政府先後推出的多項房地產和土地政策之間存在較高的協同效應，土地收儲不僅有利於減少土地供應，推動穩房價；也有利於促進城投等企業資金回籠，改善流動性等。

專項債重啓已具備政策支持條件

土儲專項債重啓支持政策已經到位。

2024年10月，財政部在國新辦新聞發佈會中則正式明確“允許專項債券用於土地儲備”。2024年11月，自然資源部出臺《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（以下簡稱“自然資源部242號文”）提出，“優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地”。

2024年12月，國辦發佈《關於優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》提出，“允許專項債券用於土地儲備，支持城市政府回收符合條件的閒置存量土地，有需求的地區也可用於新增土地儲備”。

“自然資源部242號文”發佈之後，多地向社會發布利用政府專項債收回收購閒置土地的徵集公告，截至目前，仍未有土地儲備專項債發行，僅北京有專項債涉及土地儲備，雖非土地儲備專項債但信號意義較強。

2月11日，北京市發佈2025年第三批政府債券信息披露文件，其中專項債券（七至十期）用於土地儲備相關項目資金合計約117億元，將於2月18日發行。該專項債提及的土地儲備項目均爲傳統土地一級開發項目，不涉及收回收購存量閒置土地。

廣東土地收儲：民企參與其中，多宗土地擬溢價收購

此前市場擔憂如果土地收儲土地價格較低影響企業申報意願，其實土地收儲的價格有明確的政策依據。

自然資源部242號文顯示，土地儲備機構委託經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業土地成本，就低確定收地基礎價格。

該文件還提出，市、縣處置存量閒置土地協調推進機制或土地出讓協調決策機構根據市場形勢、合同履約情況等，集體決策確定基礎價格下調幅度，經與土地使用權人協商一致並經公示無異議後，報市、縣人民政府批准確認。

何爲“企業土地成本”？記者致電多地國土資源部門瞭解到，企業土地成本不僅僅包含獲取土地時的出讓金，還包括企業投入的各項稅費、利息等直接成本。在執行層面，出現了多宗地塊原價甚至溢價收購的情況。

據不完全統計，截至目前收儲地塊中溢價收購最明顯的地塊爲位於肇慶新區ZB09區的XQ-ZB0901-A號地塊（西爲長利大道、北爲站前大道），該地塊2016年的成交價格爲6320萬元，擬收購價格爲9730萬元，溢價約56%。

拿地時間更近的潮州市BDGC-FJ-01號地塊，收儲價格爲2.4755億元，2021年成交時的價格則爲2.3214億元，土地使用權人潮州市韓嶺文化旅遊投資有限公司相當於獲得6.64%溢價。記者注意到，潮州市自然資源局發佈的關於潮州市2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格的公示顯示，收儲的三宗地塊中有兩宗爲溢價成交。

溢價並非僅在肇慶、潮州，還出現在河源等地。河源市公示的《2025年第一批擬收回收購的存量閒置土地項目及擬收回收購價格》顯示，三宗計劃收儲地塊的價格均超出當初的成交價格。

記者注意到擬收儲價格在公示之後也會做進一步的修正。2月8日，茂名市發佈今年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券項目用地擬回收回購價格。茂名市羊角片區MNYJ07-03、茂名市羊角片區MNYJ07-10、茂名市羊角片區MNYJ07-12、茂名市河東片區南香小區NX-28等四宗地塊的擬回收價格分別爲5.0149億元、5.2533億元、3.1502億元和6654萬元，均爲成交時的價格。2月13日公佈的回收價格則降爲4.98億元、5.23億元、3.12億元和6600萬元。

本次收儲的另一個值得關注的點是用地單位並未侷限於國有企業，也覆蓋到民營企業。2月8日，中山市自然資源局發佈的《關於中山市2025年第一批土地儲備領域申報地方政府專項債券項目用地收儲價格的公示》顯示，本次收儲的三宗地塊均涉民營企業，主要涉及華潤置地、仁恆置地有限公司、中山欖菊藝術品投資有限公司等，涉及收儲金額約12.69億元，面積共計超21萬平方米。

銀河證券的報告顯示，收儲土地項目中涉及民營企業，未來不排除經濟大省通過閒置土地或存量商品房專項債收購方式，對系統重要性房地產企業提供流動性支持，以降低房地產行業風險、提振市場預期。

整體看，收儲的對象仍主要是國有企業，民營企業佔比較少。中指院建議，應加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給，如地方國資：央企：民企=35%：30%：35%，部分地區可以將民企的比例提升至40%以上。

機構：閒置土地收購規模和價格超預期

廣東土地收儲工作的進展，給市場帶來更多的期待。

克而瑞統計的36宗被收儲淨地，對比拿地價格的整體收購價格的折扣約爲87.5%。其中，多宗地塊爲溢價或原價收購。

就收購量而言，銀河證券在報告中表示，從本輪各地土地收儲規模來看總體較爲可觀，珠海、惠州、潮州、中山、茂名擬收購土地總價分別佔2024年全年土地成交總價款的84%、54%、46%、31%、24%。

從目前數據來看，閒置土地收購規模和收購價格均略超市場預期。銀河證券解釋，相較於商品房收儲，地方政府更傾向於土地收購。一是土地用途更加靈活多樣，收購後可用於新的城市規劃和產業發展，且地方政府過去較爲熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經驗；二是並非所有地區都有保障房需求，三四線城市住宅價格較低、供給較爲充足，直接大規模收購住宅或將形成閒置資產。

對於土儲專項債的規模，國海證券表示，結合歷史土儲專項債發行規模，2017-2019年三年平均佔比33%，近年新增專項債額度在36500億元-39000億元，在2025年土儲專項債佔比30%的假設下，預計2025年土儲專項債規模在10000億元。

銀河證券則根據資金需求的邏輯算了一筆賬。目前全國合計尚未開工的住宅與商服土地面積或在5.76億平方米左右，閒置土地收購總規模或在1.4萬億元左右。考慮到收購主體爲地方政府，按目前地方財力狀況來看，預計需要在未來2-3年內陸續推進，對應每年資金規模或在5000億元-7000億元左右。這使得相關城投公司和房地產企業的現金流有所改善。

銀行證券測算，2018-2023年樣本房企土地成本占房地產開發成本的比重從37.9%增至52.6%，按上述1.4萬億元規模測算，有望在未來幾年帶動新增房地產、基建等固定資產投資1萬億元。

方正證券表示，專項債回收閒置用地的可行性較高，落地速度有望在全國範圍內加快。被回收的土地可經過調規（提高容積率、商轉住等）再度出讓，並非僅能用作保障房開發建設，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與回收成本之間的矛盾影響，從廣東首批次收儲案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度同樣較高，更好的資金平衡意味着專項債回收閒置用地可行性較高。

方正證券同時稱，隨着更多低成本增量資金將進入市場，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳導路徑或爲地方城投→地方國企→央企→民企。

土儲專項債是地產止跌企穩的關鍵一環

房地產止跌企穩需要系統性的措施，土儲專項債是關鍵一環，需要和城中村改造、商品房收儲等措施協同配合。

銀河證券在闡述土儲專項債的戰略意義時提出，去年先後推出的多項房地產和土地政策之間並非孤立存在，土儲專項債、城中村改造、商品房收儲有望實現地方資源調控閉環，以時間換空間解決住房供需問題。

具體而言，土儲專項債，通過增發專項債方式將城投公司閒置土地轉化爲現金流。未來，伴隨城中村改造項目的正式實施，城投公司通過出售閒置土地獲得的資金便可用於城中村改造的項目資金。新一輪城中村改造通過舊房拆遷獲得新增“淨地”，通過貨幣化安置消化商品房庫存。此外，地方政府還可以通過商品房收儲，向居民投放保障性住房供給。

天風證券在此前的報告中提到，歷史上，土儲專項債配合棚改貨幣化，打通了地產供給和需求，從而推動房地產市場止跌回穩。在重啓土儲專項債的同時，亟須有類似棚改貨幣化的工具或者政策，改善居民資產負債表，爲居民部門提供流動性或者現金補貼。

2024年10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發佈會上提出要通過貨幣化安置方式新增實現100萬套城中村和危舊房改造，貨幣化安置方式也將進一步釋放購房需求，實現存量商品房去庫存。去年12月召開的全國住房城鄉建設工作會議透露，2025年的重點工作包括，加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。

開源證券稱，城中村改造支持城市擴圍後，將有效破解地方政府的資金籌措難題，有力推動去化週期較長的城市去庫存。假設按照套均100平米、100%貨幣化安置、75%新房購買轉化率測算，預計100萬套貨幣化城中村改造能夠幫助去化0.75億平米庫存。

開源證券在報告中提出，“十四五”期間我國計劃建設籌集保障性租賃住房870萬套，預計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難；假設後續保障性租賃住房全部由收儲貢獻，按照套均70平米估算，至2026年末預計能幫助去化約2億平米庫存。

按照開源證券的報告，過往土儲專項債發行期間平均佔比約25.9%，以10萬億元地方化債資源計算，將消化未開工土地建面8.53億平方米，佔當前未開工土地建面的77.6%。最終測算得出：截至2026年末，已開工未售庫存約9.8億平方米，去化週期13.9個月，較2024年10月降低16個月，處於歷史較低水平；未開工+已開工未售庫存約15.4億平方米，去化週期21.8個月，較2024年10月降低20個月。

土地儲備專項債重啓近在眼前，市場進一步期待商品房收儲專項債、100萬套城中村和危舊房改造等工作持續推進和落地。