土地市場新年“開門紅”，多城拍出高溢價地塊

新春伊始，多地土拍市場迎來“開門紅”行情。

近日，鄭州、北京等多地進行土地拍賣，其中，鄭州一宗居住用地，經歷255輪競價、約6小時競價後，以87.5%的溢價被中海地產摘牌，成爲自2021年以來，鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。

核心區位的優質地塊被爭搶，在近期土拍市場上並非孤例。2025年以來，上海、深圳、杭州等多地，土拍均出現溢價率超過20%的地塊，數宗地塊最高溢價率超70%；多個核心城市的新年土拍“首秀”，均交出了一份提振市場信心的答卷。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，新年以來土拍市場活躍，與各地的推地節奏有關，2025年1月份，一線城市等地土地推出均較爲活躍，住宅和商辦用地土地出讓金同比增長超10%，且有多宗較高總價地塊成交，並多由頭部央國企摘得。

“如果一線城市土地市場活躍度提升，有助於提振房地產市場，起到示範和帶動作用。”劉水認爲。不過他也提示稱，房企拿地意願和信心的回升，依賴於市場銷售去化的加快和“止跌回穩”，土地市場是否會發生趨勢性變化，還需繼續觀察。

土地拍賣“開門紅”

今年的春節樓市“淡季不淡”，核心城市商品房成交暖意融融。

據中指研究院數據，今年春節假期期間（1月28日至2月4日），28個代表城市的新房日均成交面積，較上年同期增長8%。其中，一線城市中，廣州新房網籤量同比增長47%，北京同比小幅增長5%。

與春意隱現的樓市類似，土拍市場也在新年出現“開門紅”行情。

2月8日，鄭州、北京、青島等多地進行土地拍賣。其中，鄭政出〔2024〕35號（網）地塊成爲當日熱點，引來8家房企爭搶，競價過程高達255輪。最終，鄭州中海地產以10.89億元成功競得，溢價率達到了87.5%，成交樓面價約13713元/平方米。

這宗溢價率超過80%的地塊，不僅在近期土拍市場中算較高，同樣也是鄭州自2021年以來，涉宅用地成交溢價率最高的地塊。當日，鄭州另一宗地塊被中原發投以底價4.56億元競得。

從地理位置看，上述被爭搶的高溢價地塊，位於鄭州市金水區文勞路北、信息學院路東，該地塊前身爲鄭州市司法警官學院項目，不僅交通區位優勢明顯、四周地鐵網絡發達，且地塊周邊配套成熟度較高，商業、教育、醫院等各類業態均有分佈。

除了地塊本身資質較好外，正在恢復中的鄭州樓市，也是吸引房企前來投資的因素之一。

過去的2024年，在供需兩端政策發力之下，鄭州等多個城市狹義庫存有所下降。克而瑞研究中心統計數據顯示，從2024年狹義庫存規模變動情況來看，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，其中鄭州2024年末狹義庫存減少130萬平方米以上，壓降力度較大。

全面取消房地產限制政策、“以舊換新”、推進“房票”政策等措施，都助力了鄭州樓市的“去庫存”進程，供需不平衡態勢逐漸減緩，助推了房企來此投資的信心。

鄭州拍出高溢價地塊的同日，北京出讓一宗石景山區涉宅地塊，起拍價爲28.01億元，未設置土地競價限價、未設置銷售指導價，最終由首鋼地產以28.01億元底價競得，成交樓面價27154元/平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，該地塊所處板塊屬於首鋼園東南區，地塊周邊在售新房競品項目有中海長安玖章、中海長安源境、長安潤璟、中海雲庭、中海首鋼·天璽，前兩個項目都是去年9月取證後期新開盤的項目，目前長安玖章平均去化率不到30%，長安源境去化率大約20%。

“其實，石景山區整體新房銷售情況並不十分理想，很多項目都採取以價換量的銷售策略，該區域本身面積較小、新盤扎堆，項目競爭壓力加劇。”張凱表示，不過前述地塊住宅部分成交樓面價有一定空間，在保證開發商有利潤的同時，也能爲購房者讓出優惠空間，新產品值得期待。

“高溢價”地塊增多

土地拍賣“開門紅”的場景，並非只在個別城市出現。

以杭州爲例，新年以來，這座城市頻繁出現熱點地塊。1月14日，杭州2025年首場宅地土拍，其中一宗地經過108輪競價，由濱江集團以27.98億元競得，溢價率高達61.91%；另一宗地經過76輪競價，由浙江英冠以總價11.92億元競得，溢價率45.91%。

1月24日，杭州3宗涉宅用地出讓，其中湖墅單元地塊經過220輪競價，由濱江以54.56億元競得，成交樓面價64834元/平方米，溢價率高達71.25%，成爲杭州涉宅用地單價新“地王”。下沙單元地塊由綠城以20.13億元競得，成交樓面價23444元/平方米，溢價率達41.46%。

一線城市更是不乏土拍熱鬧場景。比如，1月16日，深圳2025年首宗宅地出讓，8家房企經過246輪競價後，最終中海以30.65億元競得地塊，成交樓面價29611元/平方米，溢價率高達70.37%。上海2025年首場土拍中，一宗松江區宅地由保利發展以20.52億元競得，溢價率27.93%。

從房企投資力度看，中指研究院數據顯示，2025年1月，TOP100企業拿地總額1210.7億元，同比增長41.4%，相較上年由負轉正。招商蛇口、華潤置地和中海地產三家房企，位列房企1月新增貨值的前三名，招商蛇口以179億元新增貨值佔據榜單第一。

“在供應端提升質量、降低規模舉措下，北上杭等熱點城市已迎來開門紅行情，土拍不限價後，出現多宗成交溢價率超過20%的地塊，頭部房企在優質地塊中競爭依然激烈。”克而瑞稱。

如果將時間軸拉長會發現，“高溢價”地塊增多的現象，從去年底便已出現。

克而瑞表示，2024年全年，30個重點城市的含宅地塊成交溢價率爲6%，與2023年相比下降1個百分點；但是，成交溢價率超過20%的地塊幅數佔比爲5.92%，遠超2022年和2023年水平。“一方面市場局部確實熱度較高，另一方面土拍限價得以放開，因此出現較多高溢價地塊”。

高溢價地塊增多的同時，民營房企也有重回“牌桌”之勢。克而瑞表示，2024年，城投拿地建面佔比仍在走高，但主要集中於底價成交和低溢價成交區間；在地塊成交溢價率10%～20%區間內，國央企拿地建面佔比最高，達到55%；在溢價率高於20%的地塊中，拿地建面佔比最高的是民企，高達48%。

“雖然民企的投資離全面復甦還有不小的距離，但是在優質地塊、熱點地塊的競爭中，民企已經重新回到牌桌。”對此，克而瑞表示。宸嘉發展、濱江集團、中天美好等品牌民企，浙江中冠房地產、濟南海信置業、荊州邦成和泰置業等地方企業，都出現在拿地行列中。

值得注意的是，雖然民營房企的投資力度有望回暖，但與上輪地產週期中的企業格局已經大爲不同。克而瑞認爲，未來行業或將迎來洗牌，重新形成少數品牌民企+大量地方性小規模民企的格局。

劉水認爲，2025年1月單月土拍數據增長，不能表明土地市場實質性回升，房企拿地意願和信心的回升，依賴於市場銷售去化的加快和止跌回穩，土地市場是否發生趨勢性變化，還要繼續觀察。不過，如果一線城市土地市場活躍度提升，將能提振房地產市場，起到示範和帶動作用。

他表示，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規模恢復面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。土地市場活躍度提升，將能改善行業預期，促進需求釋放，促進銷售持續回升。