專項債收儲落地 各地擬收儲土地已超160宗

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

專項債收儲進行時。日前，市場機構發佈最新數據顯示，佛山、惠州、珠海、中山、江門等多地已發佈專項債收儲公告，涉及土地總數量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元。

“相應地塊類型多樣，包括住宅、商辦、工業和其他用地，其中住宅用地佔比超過50%。”中指研究院政策研究總監陳文靜告訴《中國經營報》記者，目前專項債收儲所涉地塊主要成交於2020—2024年，相應年度成交地塊佔比超八成。

超160宗

2024年年底，專項債收儲相應政策發佈，明確地方專項債可用於土地儲備、保障性住房建設等領域，支持城市政府回收符合條件的閒置存量土地，允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。

2024年年底，地方政府積極摸底存量閒置土地規模，部分地區發佈了公開徵集收回收購存量閒置土地的公告。今年以來，部分城市發佈了收購閒置存量土地的徵集公告，廣東省多個地區公示了第一批擬用專項債收購存量土地的具體項目名單及價格，專項債收儲政策正式進入落地期。

根據中指研究院不完全統計，截至2025年2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市相應公告中涉及土地總數量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元。其中，惠州擬收購價格超120億元，居首位；珠海擬收購價格66.5億元，排在第二位。

“與中指數據庫中土地成交數據進行匹配，上述公示地塊類型多樣，包括住宅、商辦、工業和其他用地，其中住宅用地佔比超過50%，商辦用地佔比超30%，工業用地佔比超10%。”陳文靜表示，上述各地塊成交時間集中在2020—2024年，佔比超過80%；2012—2017年成交地塊佔比在15%左右。

“上述地塊用地單位覆蓋地方國企、央企和民企，絕大多數爲地方國企。”陳文靜指出，根據政策規定，相應地塊收購價格爲市場評估價與企業拿地成本，就低確定基礎價格，再綜合市場情況等因素確定基礎價格下調幅度。

從價格來看，上述各城市公告中的地塊在出讓時基本爲無溢價成交，與出讓時的成交價相比，擬收購價格與成交價基本持平，約70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在0.8—1.0，超40%的地塊比值在0.9—1.0，約13%的地塊比值在0.7—0.8，個別地塊擬收購價格的折扣較大。

仍待提速

雖已有不少城市落地，業內分析認爲，後續相應政策推進仍將提速。

“作爲促進市場進入新循環的關鍵舉措之一，專項債收購存量土地未來更多配套政策有望加快落地打通相關收購卡點，更好地發揮政策效應。”陳文靜認爲，當前絕大多數城市落實專項債收購存量土地的進展仍有待提速。

“當前收購標的物更集中在地方國企，也較難調動其他類型企業的積極性。”陳文靜指出，當前地方收購存量土地依然存在多項難點，主要包括專項債額度不清晰、調規程序複雜、土地置換利益難協調等因素，導致部分地方政府參與積極性不足。同時，相應土地收購價格低，政府和企業協調困難，企業參與意願低等。

對於加快專項債收購存量土地節奏，陳文靜建議，針對收購價格，土地出讓時的起拍價可以作爲收購價格的重要參考；針對收購標的物，可以限定收購2020年以來的存量土地，最大化發揮資金效益；同時加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給。

“專項債收購閒置存量土地有利於改善市場供求關係，促進房地產市場進入新循環。”陳文靜認爲，專項債收儲是2025年促進房地產開發投資、新開工止跌回穩的關鍵舉措，打通各項收儲堵點，加快收儲節奏，或將是未來中央和地方政府政策的重要着力點，相關配套政策有望繼續完善。

陳文靜預計，未來更多城市將參考借鑑廣東省做法，出臺詳細的操作細則或指引，同時給予調規、土地置換等更多政策支持，破解跨區域置換土地的障礙。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：燕鬱霞）