《住房租賃條例》引發“房東稅”擔憂，專家：備案不等於徵稅
今年9月15日，《住房租賃條例》將正式施行。作爲我國首部專門規範住房租賃活動的行政法規，《條例》受到廣泛關注，並由此引發有關“房東稅”話題的熱議。
《條例》明確，出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。對此，有市場觀點認爲，這是增收“房東稅”的前兆。
多位專家向記者表示，不應簡單將備案和徵稅“劃等號”。一方面，《條例》本身並不涉及稅費政策的調整。另一方面，出租房屋相應的稅費政策是執行了數十年的規定，並未新增稅費種類。
個人出租房屋本就需納稅
事實上，在我國的稅法體系下，個人出租房屋一直需要納稅，但並不存在“房東稅”這一稅種，個人出租住宅主要涉及增值稅、房產稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅等稅種，外界將其打包理解爲“房東稅”。
這些稅種的計稅依據和稅率根據地區和政策有所不同，很多城市會以綜合稅率的口徑進行徵稅。一般來說，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等稅種涉及稅率較低，或被減免徵收。
上海市稅務局客服工作人員表示，在上海，個人出租住宅、月租金不超過10萬元的情況下，以2.5%的綜合稅率口徑統一徵收。其中，增值稅被減免，2.5%的稅率包含2%的房產稅和0.5%的個人所得稅。
舉個例子，如果某房東出租的一套房屋月租爲5000元，那麼年租金爲6萬元，每年需要繳納的綜合稅費爲1500元。
業內人士介紹，個人房東納稅，可以到社區事務受理機構或“隨申辦”線上備案，如租客需要發票，可在辦稅服務廳按2.5%綜合稅率當場開票並繳稅；若租客無開票需求，目前仍可暫不申報。但未來應稅收入未申報風險將明顯上升。個人房東需要及時瞭解政府最新政策表態，服從最新政策要求。
備案與徵稅的關係要釐清
上海市民對租房備案應該不陌生。因爲相關要求已經提出十多年，且在持續優化。
2011年10月《上海市居住房屋租賃管理辦法》施行，開始要求出租房屋進行備案。2022年頒佈並實施的《上海市住房租賃條例》同樣強調了“住房租賃合同備案”，並已在很高普及度上執行租賃合同備案及稅收徵管措施。2024年10月出臺的《上海市住房租賃合同網籤備案操作規定》，進一步規範了住房租賃合同網上籤約、登記備案行爲。
專家表示，備案和徵稅之間的關係需要進一步釐清。
“合同備案本身不能直接等同於強制徵稅，兩者之間不存在必然關係。一方面，強制徵稅需要相關立法作爲依據，不是以合同備案爲依據，合同備案本身並不會直接成爲徵稅依據。另一方面，徵稅也不必然要求合同備案。是否徵稅還是依據相關稅法規定，看是否觸發了起徵點。”上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、教授陳杰表示，目前沒有看到有稅務部門宣稱，會主動從合同備案信息發起追稅。
關於網絡熱傳的全面嚴格強制徵稅，業內人士表示，徵稅本身有成本，只有徵稅收益顯著大於徵稅成本的時候，纔會考慮全面強制徵稅。總體看，各地在是否對房東出租經營活動及收益進行強制課稅，還是十分謹慎的。
就上海的實踐來說，合同納入備案的一大目的，就是爲了規範租賃交易和確保合同有備可查，以及管理流動人員。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，租客有了備案合同，將更便於居住證辦理和公積金提取用於租房等事項。
出發點是整治市場亂象
“關於‘房東稅’的討論，實則模糊了重點。《條例》的出發點是整治過去一段時間裡出現的安全隱患、權益糾紛等住房租賃市場亂象。”嚴躍進分析，《條例》是立足於房地產發展新模式和租購併舉的工作要求，在立法層面的積極推進和落實。
比如，住房租賃市場長期存在的“二房東”現象亟待規範。一些“二房東”違規隔斷損壞房屋結構、截留租金，導致租客利益受損。但由於“二房東”存在隱蔽性而難以監管。
《條例》明確，“自然人轉租他人住房開展住房租賃經營業務，經營規模達到國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院市場監督管理部門等有關部門規定標準的，適用本條例有關住房租賃企業的規定”。
又如，針對出租房屋出現不當使用的現象，《條例》明確了出租房的基本標準，即符合建築、消防等方面的標準和要求，同時禁止廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用於居住，並要求租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。
現實生活中，還有一些租賃合同對押金的約定不細緻，導致相關糾紛頻出。如，在未約定的前提下，房東以清潔費、損耗等名義扣押金。
因此，《條例》提出，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。
從這個角度來看，租賃合同備案的提出也就不難理解。“租賃合同備案的出發點主要是公平公正保障租賃雙方的合法權益，同時助力政府即使瞭解租賃住房市場總體態勢、最新動態和進行風險防控。”陳杰表示，客觀地說，全面合同備案也爲強化相關稅收徵管提供了更好的技術條件和更充分的數據基礎。
原標題：《《住房租賃條例》引發“房東稅”擔憂，專家：備案不等於徵稅》
欄目主編：孟羣舒 題圖來源：圖蟲 圖片編輯：曹立媛
來源：作者：解放日報 戚穎璞 吳丹璐