“房東稅”屬誤讀！業內：《住房租賃條例》實施不增稅
今年9月15日，《住房租賃條例》（下稱《條例》）將正式施行。作爲我國首部專門規範住房租賃活動的行政法規，《條例》受到廣泛關注，並由此引發有關“房東稅”話題的熱議。
《條例》明確，出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。對此，有市場觀點認爲，“備案”是在爲“房東稅”鋪路，同時，“房東稅”來了會助推租金漲價。
對此，多名業內專家及多地稅務部門紛紛迴應，出租房屋繳稅是早已存在的規定，並非因條例實施而新增稅種，並呼籲公衆不要被“帶節奏”。
“房東稅”要來了？業內：備案≠徵稅
《住房租賃條例》第八條提及，出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。第二十七條還明確，出租人和承租人通過住房租賃經紀機構簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經紀機構辦理住房租賃合同備案。
同時，《條例》第三十條規定，縣級以上地方人民政府房產管理部門應當通過住房租賃管理服務平臺開展合同備案、租賃住房信息管理、統計監測等管理與服務，並與民政、自然資源、教育、市場監督管理、金融管理、公安、稅務、統計等部門建立信息共享機制。
隨着《住房租賃條例》實施日期臨近，“房東稅”來了的消息在社交平臺、租房社羣中熱度攀升。有網友將條例中“備案”的要求與“新增稅種”直接關聯，有觀點認爲備案和信息共享，意味着爲全面開徵“房東稅”鋪路，還有網友解讀“房東稅”開徵後房東轉嫁成本到租客最終會引發租金上漲。
對此，以上海爲例，新京報貝殼財經記者致電12366納稅服務平臺，稅務熱線工作人員表示：“私房出租的稅收政策沒有變化，房東有納稅義務，《條例》出臺後並未額外增加新的稅種。”
同時，多地稅務部門也對此進行了澄清。微信公衆號“成都稅務”文章顯示，出租房屋相應的稅費政策，是實施了數十年的規定，並未因《條例》出臺而調整，更沒有新增“房東稅”。
上海交大住房和城鄉建設研究中心主任、國際與公共事務學院教授陳杰表示，租賃合同備案是完善租賃住房市場監管的必要手段。租賃合同備案的出發點主要是公平公正保障租賃雙方的合法權益，同時助力政府及時瞭解租賃住房市場總體態勢、最新動態和進行風險防控。客觀來說，全面合同備案爲強化相關稅收徵管提供了更好的技術條件和更充分的數據基礎。
但即使這樣，合同備案本身不能直接等同於強制徵稅，兩者之間可以說不存在必然關係。強制徵稅需要相關立法作爲依據，不是以合同備案爲依據，合同備案本身並不會直接成爲徵稅依據。目前也沒有看到有稅務部門宣稱，會主動從合同備案信息發起追稅。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進進一步解釋稱：“此次條例出臺，本身並不涉及稅費政策的調整。條例出臺，最初的出發點是解決2018-2019年長租公寓爆雷事件。最近兩年在房地產風險有效化解情況下，立足於房地產發展新模式和租購併舉的工作要求，在立法方面積極推進和落實有效保障。條例中沒有提及稅費內容，亦無新增稅費考慮。條例發佈前後，有關稅費政策保持不變，房東等無需多慮。”
按照現行政策，房東需繳稅多少？
按照既有政策，房東出租房屋本就理應繳稅，那具體的稅費標準是怎樣的，是否會給房東帶來較大負擔？
個人住宅出租繳稅主要包括增值稅、房產稅以及個人所得稅等，其中，月租10萬以下免徵增值稅，但是，具體到各個城市有“優惠”後的綜合徵收率。
以上海爲例，上述上海稅務熱線工作人員表示，個人出租房屋，月租金收入在10萬元以下的，按照2.5%的綜合稅率徵收；月租金超過10萬元的，綜合稅率約爲4%。
同樣，在北京，個人出租住房同樣有明確的稅費標準，月租金收入不超過10萬元的，綜合徵收率爲2.5%。廣州、深圳等地也均有類似的綜合稅率政策，通過“綜合徵收”的方式簡化稅費計算。
此外，更多城市也出臺了相關優惠政策。以成都爲例，個人出租住房且在成都住房租賃交易服務平臺網籤備案的，按照0%的稅率綜合徵收。個人出租住房未在成都住房租賃交易服務平臺網籤備案的，免徵城鎮土地使用稅和印花稅；減按2%徵收房產稅；月租金10萬元以內的，免徵增值稅，超過10萬元的，減按1.5%徵收增值稅；減按10%徵收個人所得稅。整體上看，房東的綜合稅負遠低於網絡傳言的“20%-30%”。而對於租客來說，憑備案合同還可享受每月800-1500元的個人所得稅專項附加扣除。
按照北京、上海綜合稅率2.5%的徵收比例，以4000元月租金收入爲例，需繳納稅費約爲100元，並非傳言中10%、20%的高徵稅比例。
實際上，既然房東出租房屋一直都需徵稅，但在實際操作中，很多房東對此仍比較陌生。嚴躍進表示：“房屋納稅是每個公民應盡的義務。房東出租房屋，屬於經營行爲，從稅法角度看已產生了應稅行爲。但實踐過程中爲什麼很少出現房東去交稅？就在於租賃合同更多是房東和租客私人之間簽約的，合同金額不大，與企業簽約合同的經營行爲有較大區別。所以在實踐中很少出現房東出租房屋然後去交稅的情況。”
“如果某個租客問房東索要房票（如工作單位允許其報銷），那麼房東需要在稅務有關APP上開票，此時就需要交稅，主要包括個稅和房產稅。其稅率爲綜合稅率，即2.5%。”嚴躍進補充表示。
《條例》出臺有助規範住房租賃市場
即將施行的《條例》對房屋出租的各方包括出租、承租、租賃企業、經紀機構的行爲都進行了規範，還明確強化監督管理、嚴格責任追究。
對於《條例》出臺，嚴躍進表示：“合同備案的目的不是要徵稅。合同納入備案，主要是爲了規範租賃交易和確保合同有備可查。即便租賃平臺和多部門聯網，也主要涉及與公安系統的聯網，目的是從流動人員的管理角度優化居住證的辦理。租客有了備案合同，其辦理居住證和提取公積金用於租房等也更爲便利。”
除稅費規範外，《條例》在多方面實現重大突破。在保護租客權益方面，如《條例》第十條明確，除住房租賃合同約定的情形外，出租人無正當理由不得扣減押金。
同時，《條例》指出，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。此外，《條例》也首次明令禁止廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用於居住，違者最高罰款10萬元。
新京報貝殼財經記者 徐倩 潘亦純
編輯 楊娟娟
校對 楊利