房屋買賣、租賃都要看 善用條件幫你節稅

好房網雜誌 2025 AUG.No.136

人生最大筆的交易無非是房子，許多人得梭哈全身積蓄才能換得一間房，但可能忽略各種隱藏費用及稅費又是另一個隱憂，都說魔鬼藏在細節，要怎樣掌握有利的條件從這些小地方省出一筆錢，是你我都該學習的課題。

小戴終於下定決心買房，選中了一間屋齡十年的中古屋。簽約前，他開心的跟家人分享：「終於可以有自己的家了！」沒想到代書一句話澆了他一盆冷水：「記得準備契稅、印花稅、登記規費，這些加起來可不小喔！」

小戴一臉錯愕：「蛤？我還以爲準備好頭期款就夠了……」原來買房除了房價，還有不少「隱藏費用」等着你，尤其是契稅這筆最大宗，屋齡高低還會影響金額。所幸小戴選的是中古屋，契稅負擔相對新成屋來得少，也讓他鬆了一口氣。

無論是買房還是租屋，都有不少節稅撇步可以運用，只要瞭解規定，就能替自己省下一筆錢。接下來，我們就來拆解買房、持有、賣房、甚至租屋的各種稅務細節和省稅方法，讓你做出最聰明的選擇。

Q1.買房有哪些稅能省？

A:要想省稅，首先得先知道自己必須繳納哪些稅金！我們可以先區分爲房屋交易期間，以及房屋持有期間兩種，我們一一來拆解釐清。

★房屋交易稅

很多人以爲買房只要準備自備款、中古屋仲介服務費等費用，但其實產權移轉時，還有許多隱藏成本。

房屋契稅：這是一筆最大的交易稅，稅基是建物覈定契價，也就是評定標準價格，稅率爲六％，若只購買土地就不用繳交這筆費用，試算購買房屋的評定標準價格爲一千萬，那麼稅金就高達六十萬元。一般來說，屋齡越高的中古屋，房屋評定標準價格較低，要繳納的契稅也較少。

契約書印花稅：買賣雙方籤契約書時，需繳納契約價金○．一％的貼印花稅票，才能進入後續產權移轉登記。

地政登記規費：交易完成後，到地政事務所辦理土地和建物移轉登記時，需繳納登記費、書狀費與工本費等，若有申辦房貸，需要額外繳交抵押權設定登記的規費，金額相對較低。

產權移轉代書費：最後，就是協助辦理產權移轉登記的代書費，通常按筆計算。

★房屋持有稅

持有稅分成房屋稅及地價稅，其中房屋稅近年變動不少，尤其是在囤房稅二．○自去年七月上路後，今年就開始課徵新稅，計算方式也有重大改變。

新稅制上路後，財政部表示，共有以下幾大特色，分別爲現在每年二月底房屋所有權人就是當年度的納稅人，要負責繳納全年度的房屋稅；從各縣市歸戶改爲全國歸戶等。而對民衆來說，以下省稅撇步更爲重要：

自住客》自住房屋全國在三戶以內可享一．二％稅率，若全國只有一間、單一自住房屋的話，稅率降爲一％。持有三間房產以下，但都確爲房屋所有權人本人、配偶、直系親屬實際居住且登記戶籍，持有稅就從最高三．五％調降爲最高二．四％。購買新房屋者，應在當年度三月底前後（依照行事曆日期略不同）登記戶籍且申請爲自用住宅，即可以自住稅率計算。

非自住客》若房東讓房客申請租金補貼，成爲公益出租人後，持有稅就能從最高三．六％調降爲最高二．四％。將房屋提供給政府，作爲包租代管民間社宅，就可被排除在全國統一歸戶計算當中。

Q2.賣房時該注意什麼部分才能節稅？

A:賣房若有獲利，所要繳納的房地合一稅金可不少，特別是近年政府爲了打擊短期交易的炒作行爲，也祭出最高四十五％稅率來因應。以下列表格來說，若是在房屋購入兩年內出售，獲利金額二百萬元，就要繳納九十萬元給政府，確實相當高。值得注意的是，新版房地合一稅，將預售屋也納入課徵對象，這是一大變革。

不過，政府也對自住族羣提供節稅方式。正業地政士所長鄭文在說明，善用自住要件，成爲出售房地產時節稅的顯學，一般可分成自住減免、重購退稅兩種。

★自住減免

鄭文在指出，根據所得稅法第四之五條規範，個人出售自住房屋與土地若符合以下條件，就可享四百萬元免稅額及適用一○％稅率，包含：

1.納稅義務人或其配偶、未成年子女於交易標的辦竣戶籍登記，且連續持有並實際居住達六年。2.持有該物件期間不得有出租、營業或作業使用情形。3.六年內未曾適用本項免稅規定。

鄭文在提醒，若以未成年子女單獨設籍六年來爭取自住減免優惠，要特別注意，若房屋出售時，子女已成年，就會喪失自住優惠，適用稅率將一下跳升至二○％。他建議，除了注意時間點外，最保險作法是由房屋所有權人或其配偶爲設籍人。

★重購退稅

重購退稅是針對自住換屋族所提出的優惠，國稅局指出，無論是先賣後買或是先買後賣，只要符合以下四個條件都可以申請退稅，退稅方式爲房屋總價小換大，全額退稅；房屋總價大換小，按比例退稅。

1.賣掉舊房子後，兩年內重購新屋，且要完成移轉登記。2.個人或其配偶、未成年子女應在出售及重購的房屋辦理戶籍登記並居住。3.出售及重購的房屋都必須是自住，不能有出租、供營業或執行業務使用。4.新買的房屋在五年內不得出售移轉或改作其他用途，否則會被追繳退稅額。

Q3.持有一間房還有甚麼方式可以節稅？

A:剛剛過完報稅季，你知道房貸也可以成爲節稅項目嗎？事實上，持有一間房屋，除了必須繳納上述所有的交易稅、持有稅外，其實還有額外的好康，就是根據所得稅法規定，房貸利息的支出，也可以列舉扣除。詳細條件如下：

每一個報稅戶，只能夠申請一間自住用宅房貸利息抵稅，且該房屋必須是納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有，更重要的是上述人士必須要辦理戶籍登記，且房屋必須爲自住使用，不能用來出租或是營利使用。

另外須注意的是，增貸、二胎房貸的利息都不能用來抵稅，如果是曾經申請過房貸轉貸的民衆，也是同樣邏輯，購屋時的房貸金額所產生的利息支出，可以用來列爲扣除額，但若是轉貸時增貸的金額，就不能用於抵稅。

支付利息要先扣掉儲蓄投資特別扣除額，其餘的金額纔可以申報扣除，儲蓄投資特別扣除額的內容爲定期存款、活期存款利息，或是基金配息都算在內，每戶以三十萬元爲上限。

至於房屋修繕貸款的利息，只要能夠證明修繕對象同樣是自用住宅，那麼也可以用來申報抵稅，提醒須附上利息繳納單據正本。

Q4.租屋族可以報稅抵扣嗎？怎麼做纔有效？

A:上述我們談了很多與房屋交易、持有有關的稅金，那麼還沒有房子的租屋族，也有節稅管道嗎？答案是有的，依現行規定，符合條件的租屋支出是可以列入綜合所得稅的「列舉扣除額」，每年最高可扣除十二萬元。（全文請見2025年8月號第136期《好房網雜誌》）更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP