真實案例：賣家去世親屬賴賬，法院一招讓買家拿回房產！

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房產交易領域，房屋買賣合同糾紛屢見不鮮，這類糾紛往往牽涉合同效力認定、房屋產權變更、惡意串通以及訴訟時效等一系列複雜的法律問題。本案聚焦於北京市大興區一套房屋的產權變更登記事宜，歷經多輪訴訟，對於明晰此類糾紛的法律適用及處理方式，具備重要的參考價值。

二、案件詳情

（一）原告主張

趙宇軒向法院提出訴訟請求：其一，判令孫曉峰、孫悅琳繼續履行自己與孫志成簽訂的《買賣合同》，配合辦理涉案房屋的權屬變更登記手續，將房屋過戶給自己的兒子趙晨陽；其二，要求二被告承擔本案因訴訟產生的相關費用。

趙宇軒稱，1999 年自己與孫志成簽訂《買賣合同》，約定孫志成將名下房屋產權轉讓給趙晨陽，房屋轉讓款 12 萬元。1999 年 10 月 17 日交付購房定金 2 萬元，2000 年 1 月 5 日交付剩餘購房款 10 萬元，均有收據爲證。付清房款後，孫志成交付涉案房屋，因小區一直不具備辦理房產證條件，所以當時未能過戶，此後自己及家人一直在涉案房屋居住。2016 年 11 月 7 日，孫志成與林婉清惡意串通，在林婉清未支付房款的情況下，就涉案房屋簽訂《存量房屋買賣合同》，並於 11 月 10 日將房屋轉移登記在林婉清名下，孫志成於 2017 年 2 月死亡。爲維護權益，自己向海澱區法院起訴，請求確認孫志成與林婉清簽訂的合同無效，法院判決確認該合同無效，後孫曉峰、孫悅琳上訴，北京市一中院駁回上訴維持原判。2022 年 1 月，自己向大興區法院起訴，請求撤銷對林婉清的房屋所有權轉移登記及不動產產權證書，大興區法院判決支持。但至今被告仍未配合辦理房屋轉移登記手續，所以再次起訴。

（二）被告答辯

孫曉峰、孫悅琳辯稱不同意原告的訴訟請求，認爲房屋買賣合同涉及債權問題，根據規定，債權當事人知道或者應當知道權利被侵害之日起3 年應當向法院或者向當事人主張權利，本案房屋買賣已過訴訟時效期間，法院應駁回原告的訴訟請求，且沒有法律依據要求非合同當事人的自己履行相關合同。

（三）法院查明

趙晨陽系趙宇軒之子，孫曉峰、孫悅琳系孫志成之子女，孫志成於2018 年 3 月去世，其配偶、父母均先於其去世。1998 年 11 月 5 日，北京市 H 公司與孫志成簽訂《北京市內銷商品房買賣契約》，孫志成購買 ××× 號房屋（現坐落於北京市大興區 ×××），房屋價款 157318 元。1999 年 9 月 22 日，趙宇軒與孫志成簽訂《買賣合同》，約定孫志成將案涉房屋產權轉讓給趙晨陽，房屋價格 120000 元，孫志成負責辦理過戶手續，趙宇軒先付 20000 元定金後進行產權變更，2000 年元旦左右付清餘款 100000 元。1999 年 10 月 17 日趙宇軒交付定金，2000 年 1 月 5 日交付剩餘購房款，孫志成交付房屋，趙宇軒及家人居住至今。2007 年 11 月 30 日，孫志成取得案涉房屋所有權證書。2016 年 11 月 7 日，孫志成與林婉清簽訂《存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價 330 萬元，11 月 10 日，林婉清取得房屋所有權證書。2021 年 2 月 3 日，海淀區法院受理趙宇軒與孫曉峰、孫悅琳、林婉清、第三人趙晨陽確認合同無效糾紛一案，法院判決孫志成與林婉清簽訂的合同無效，駁回趙宇軒要求協助變更房屋到趙晨陽名下的請求，並告知可另案主張。孫曉峰、孫悅琳、林婉清上訴後被駁回。之後林婉清的房產證被撤銷。審理中，孫曉峰、孫悅琳主張趙宇軒的訴訟請求已超訴訟時效。

三、裁判結果

本判決生效之日起七日內，孫曉峰、孫悅琳協助將北京市大興區××× 房屋所有權過戶至趙晨陽名下。

四、案件分析

合同效力與履行

趙宇軒與孫志成簽訂的《買賣合同》是雙方真實意思表示，內容不違反法律法規強制性規定，合同有效。趙宇軒已履行付款義務，孫志成應履行過戶義務，現孫志成去世，其法定繼承人孫曉峰、孫悅琳應繼續履行。

訴訟時效抗辯

孫曉峰、孫悅琳主張訴訟時效抗辯，但簽訂合同時孫志成未取得房屋所有權證書無法辦理過戶，且其未提供證據證明取得證書後告知了趙宇軒；同時，趙宇軒要求辦理房屋所有權過戶手續具有物權性質，不應適用訴訟時效規定，所以法院未採納其抗辯意見。

多次訴訟關聯

本案歷經多次訴訟，從確認合同無效到撤銷房屋登記，最終解決房屋過戶問題，體現了不同訴訟階段對糾紛的逐步解決和法律關係的梳理。

五、勝訴辦案心得

合同審查嚴謹性

在處理房屋買賣合同糾紛時，首先要對合同進行嚴謹審查，確保合同的有效性，明確雙方權利義務，爲後續主張權利提供堅實基礎。如本案中確認合同有效是勝訴關鍵。

證據收集全面性

指導當事人全面收集證據，包括合同文本、付款憑證、房屋交付證明等，形成完整證據鏈。本案中趙宇軒憑藉齊全的付款收據等證據有力支持了自己的主張。

法律規定精準運用

準確理解和運用法律規定，對於訴訟時效、物權與債權關係等關鍵法律要點要深入研究，在訴訟中合理抗辯或主張權利。如本案中對訴訟時效規定的準確把握，成功應對被告抗辯。

訴訟策略靈活性

根據案件進展和爭議焦點，靈活調整訴訟策略。在不同訴訟階段，明確訴訟請求，如本案先確認合同無效，再解決過戶問題，分階段實現當事人訴求。

溝通協調持續性

與當事人保持密切溝通，及時瞭解案件相關情況，同時與法院積極溝通，確保訴訟程序順利進行。在案件處理過程中，協調各方關係，推動糾紛解決。