新青安房貸再次大鬆綁！　「三重奏」能讓青年安心嗎

▲行政院會拍板三項青壯家庭利多方案。（圖／行政院提供）

●李沃牆／淡江大學財金系教授

行政院會拍板三項青壯家庭利多方案，包括今年起將從社宅中釋出一點一萬戶「婚育宅」、勞動部推出育嬰留停照顧彈性化方案，以及銀行辦理新青安貸款時，將排除百分之卅上限約束，緩解青壯年族羣購屋申貸的等待時間。

政府推出青年優先三重奏，盼讓青年「安心住、安心育、安心買」，看似立意頗佳；但在房價依然高漲，房屋貸款負擔率持續上升下，真的能安心?

新青安房貸大鬆綁　排除銀行法72-2上限

政府自2023年8月起推出「新青安貸款精進方案」，由財政部主導、內政部住宅基金出資補貼，旨在協助民衆購屋，讓年輕人買得起房，實施截止日爲2026年7月31日。

此政策提供優於市面的優惠條件，包括貸款金額、貸款期限、利率和寬限期等方面的優惠，年滿18歲的自住民衆即可申請，最高8成核貸，貸款額度上限爲1,000萬元(臺幣，下同)。然而，在政策利多刺激下，不少年輕購屋族鼓起勇氣買房，一時趨之若鶩；不僅火上加油，助長房價，也衍生不少弊端。

同時，也導致房貸水位在短時間內水漲船高，達到銀行法72- 2條（建築放款總額之限度）：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十之上限。

因而，銀行放款開始縮水，房貸管制愈趨嚴格，不動產成交量也隨之冷卻。此次，行政院拍板新青安貸款排除《銀行法》72-2不動產放款上限，並追溯自9月1日，係爲解決符合新青安資格者，卻因行庫額度不足而卡關的問題。對於爲何突然解禁，是否炒房再起?行政院及金管會總有一套「合理」的說詞。

放款成長大於存款　資金的確呈現吃緊

數據及趨勢顯示，臺灣住宅貸款餘額在2015年7月時爲5.948兆，累積至2025年7月時爲11.375兆，成長約91.2%；而同期間的存款餘額則由30.5941兆成長至53.162兆，成長幅度約73.7%。在存款成長低於放款成長下，資金的確出現吃緊現象，金管會的說詞倒是合理，「放水」也有其必要。房價節節高漲　青年成家不易

長期的低利率、加上投資客炒房，國際原物料及人工成本不斷上升，還有臺積電設廠效應，房價依然居高不下，任政府打房也難奏效。

2015Q2的信義臺灣房屋指數爲105.51，而在2025Q2的房屋指數已上升至164.30，漲幅爲55.7%；同期間的房屋貸款負擔率則由36.36增加至46.62，增幅達28.2%，意謂臺灣房價節節高漲，房屋貸款負擔持續上升，不僅買房不易，房貸負擔壓力也居高不下。

尤有進者，臺灣五大行庫新承作房貸年利率亦由1.98%上升至2.30%，一千萬的貸款一年至少多負擔3.2萬利息毛支出。而此十年內的實質薪資成長幅度極其有限，大部分青年要憑一己之力成家，着實不易。

然而，另有統計顯示，2023年青壯年人口713萬多人，其中近229萬人名下有房產，住宅自有率約32%，相較2018年的21%，5年來增加近11%。中信房屋研展室彙整聯徵中心資料也發現，2024年全臺35歲以下房貸族的申貸件數高達7萬6,986件，佔申貸總件數22萬6,594件的34%，創下自2016年以來的近9年新高。

但仔細探究，青壯族羣擁房比例上升，不代表青壯族羣越來越買得起房子，很多青壯族羣買房都是靠上一代或是家族資金奧援，贊助頭期款；部分比例是來自於長輩贈與或是離世之後繼承的房屋物件。

根據調查，2018年到2023年之間，繼承移轉棟數增加超過3成6，透過買賣取得房子約1成左右。換言之，年輕人透過繼承來取得房子比例及數量逐年提升。而在新青安2.0 政策上路後，優惠的購屋條件的確吸引許多年輕首購族。

▼行政院拍板新青安貸款排除《銀行法》72-2不動產放款上限，並追溯自9月1日，係爲解決符合新青安資格者，卻因行庫額度不足而卡關的問題。（圖／行政院提供）

三安政策方向正確　多管齊下方能奏效

不可否認，想成家，怕育兒負擔；想買房，怕貸款貸不到，無非是衆多青年長期以來的焦慮。因而，「不買房、不婚、不生」也漸漸成爲時尚。這現象讓少子化儼然成了國安危機。

根據內政部公佈的資料， 2024年全年出生人口爲13萬4,856人，創下連續9年新低，且出生人數已連續5年少於死亡人數，今年出生人口有可能再創下新低。中小學剛開學不久，根據教育部最新公佈「各教育階段學生數預測報告」顯示，今年9月，114學年度全臺國小1年級入學新生人數，預估將從113學年度的18.2萬人，下滑至17.6萬人。且未來16學年，國小學生人數預估將持續下滑。人口持續負成長實不利於勞動力、消費及經濟成長。至於是否衝擊房市，目前尚難論斷。

筆者以爲，要讓青年「安心買房、安心住及安心育兒，」必須四方面並進：

1.房市方面，嚴禁炒作，如預售換約、短期轉手、囤房與空置課稅、嚴管非自住貸款，並加強實價登錄與跨部會稽覈，讓房價回到合理價位。

2.住房方面，擴大社會住宅與地上權住宅供給，推包租代管與長約租屋補貼，對首購與自住青年給予利息補貼與合理成數。

3.育兒方面，托育公共化、學前教育平價化，並提高育嬰留停給付與企業托兒誘因，讓「住」與「養」能獲得完整政策支持。

4.薪資方面，應鼓勵及協助企業產業升級、勞動條件改善與合理分紅，讓青年有穩定成長的薪資收入。

唯有透過「打炒房、增供給、補租購、降育兒成本、提高薪資收入」的完整配套路徑，多管齊下，才能真正讓青年敢買房、敢生養。

▼想成家，怕育兒負擔；想買房，怕貸款貸不到，無非是衆多青年長期以來的焦慮。（圖／Pixabay）

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