輝達北士科總部如何解套？專家用「三字訣」完整解析
輝達亞太總部進駐北士科園區T17、T18，因地上權爭議面臨卡關。圖爲輝達執行長黃仁勳，其身後投影片爲總部設計圖。（本報資料照片）
宏大國際資產公司總經理陳益盛今（9）日表示，輝達總部進駐臺北市北士科T17和T18陷入卡關，雖然中央和五都都積極提出備案土地，但輝達目前仍最鍾情T17和18，如何讓臺北市府、新壽、輝達能達成三張笑臉，重點要先掌握市府、新壽、輝達分別最在意的是「法」、「利」、「速」三字訣，「三方各退一步！各自打開讓步空間！才能期待促成美事一樁。」
陳益盛分析，臺北市政府的立場是「法」，必須「依法辦理，避免圖利」，因此市府應做的，不是另覓基地T12或松山，而是先取得與市議會的同意，放寬法規及基地取回價格，如能進而積極與中央取得留住這家頂尖企業的共識，那本案取得成功的機率將大增。
至於新壽，要的是「利」，估計該基地依法定容積率可建樓地板面積，總銷逾300億元。扣除營建費用、管理營運、利息損失等主要成本，淨利可逾100億元。如以區域內產專區土地行情概估，每坪也至少200萬~250萬元之間，地上權價值則依據地租、租期及發展性等差異，其價值約爲一般土地之50％~70％不等，依T17、18基地面積3.89公頃，約11,767坪來看，地上權價值亦超過100億元。基於國家長遠利益考量，新壽不妨可重新考量土地適當價格的空間。
至於輝達，要的是「速」，目標就是「儘速興建，徵才開市」。如以趙無極的油畫來比喻，明知上次拍賣價格是5億元，爲何這次會有人出價8億元取得，就在於它的稀有性及價值，因此加價空間是否有機會放大，值得評估。
針對連日來輝達總部卡關新壽T17和T18街廓一案，陳益盛今天提出上述觀點。
陳益盛表示，AI時代來臨，美國、日本紛紛邀請臺積電去該國設廠，並先後在2024年完成在亞利桑那州進駐啓用、熊本縣開始動工。同時，全球最大市值的科技巨頭輝達考量AI人才及技術，決定來臺設立亞洲區總部，相中北士科T17、T18土地，但是礙於法規、利益等考量而遲遲未決。
陳益盛表示，這是一件攸關國家利益的大事，需要更認真、更宏觀、更客觀來看待，試想如果輝達轉往印度甚至南韓設立總部，臺灣的AI戰略地位將大受影響，那大家還要吵什麼？知名不動產專家提出三點客觀的看法，或可解惑大家對於這件「郎有情、妹有意」的大案，爲何遲遲無法敲定，如何讓市府、新光、輝達能達成三張笑臉，三字訣：「法」、「利」、「速」。
陳益盛表示，輝達會選擇來臺設立總部，首要任務就是臺灣的研發及製造技術，而重中之重就是人才，而選對地點，對人才的招募就會事半功倍。因此他曾斬釘截鐵的表示，設立在臺北市，是最佳選擇，既使建構成本最高，但效益最佳。然而，究竟臺北市政府、新光、輝達三方各有什麼考量？
陳益盛表示，首先，臺北市政府的立場是「法」，必須「依法辦理，避免圖利」。依據北士科科專土地招商時之法規，載明取得土地地上權權利人，在建築興建完工前不得移轉，且5年內，即116年2月14日之前，必須取得全部建物使用執照。
市府也提出備案T12基地，但面積僅約6,536平方公尺，還需整合數比鄰地，地主人數達近百人。市府應做的，不是另覓基地，而是取得與市議會的同意，放寬法規及基地取回價格。如能進而積極與中央取得留住這家頂尖企業的共識，那本案取得成功的機率將大增。
其次，陳益盛表示，是新壽考量企業經營立場「利」，取得「應得利潤，股東負責」。陳益盛估計，該基地依法定容積率可建樓地板面積，總銷逾300億元。扣除營建費用、管理營運、利息損失等主要成本，淨利可逾100億元。如以區域內產專區土地行情概估，每坪也至少200萬~250萬元之間，地上權價值則依據地租、租期及發展性等差異，其價值約爲一般土地之50％~70％不等，依T17、18基地面積3.89公頃，約11,767坪來看，地上權價值亦超過100億元。
最後就是主角輝達要「速」，目標就是「儘速興建，徵才開市」。陳益盛表示，低容積率開發約僅需經建半數樓地板面積，但由於設計及營造需要超高造價，至少一般2倍以上，理想上是要購買低容積率、低單價的土地。而身爲科技巨擘礙於自主性及商業機密等考量，取得土地價格稍高或許不是難事，但無法百分之百自行來設計興建整個案子，是黃仁勳目前無法接受的現實。
陳益盛提出三點客觀的方向供大家發想，其一，臺北市政府與其另覓基地，不如取得與市議會的同意及共識，放寬法規及基地取回價格。如能進而積極與中央取得留住這家頂尖企業的共識，那本案取得成功的機率將大增。
其二，如與輝達的交易破局，新壽雖可依據原來規劃，興建商辦大樓出租以獲取長期收益，但畢竟本案是攸關國家重大利益，加上全民的期待，進而形象的提升，或有重新考量土地適當價格的空間。
其三，如以趙無極的油畫來比喻，明知上次拍賣價格是5億元，爲何這次會有人出價8億元取得，就在於它的稀有性及價值；另一方面來說，如果輝達的晶片能由臺積電代工，爲何建築物不能委由專業的建築團隊全程協助規劃、執行及興建？大家一起努力，期待能促成這一椿美事。