北京樓市新政48小時：開發商加班做方案，五環外項目人氣提升
21世紀經濟報道記者 張敏“銷售（人員）不夠用了。”北京順義區某新房項目銷售負責人對21世紀經濟報道說，“以前每個銷售只帶一組客戶，有時候兩個銷售帶一組；週末來看房的人太多，一個銷售要帶兩組客戶。”
8月8日晚，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》指出，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。新政還在全市範圍內優化公積金政策。
這是時隔10個月後，北京再度對樓市政策進行大幅優化。
此前，北京樓市正值傳統淡季，市場熱度相對不高。新政出臺後的首個週末，市場活躍度便明顯提升，部分位於五環外的新房項目，諮詢量和到訪量都大幅增加。
在二手房市場，多位房產經紀人向21世紀經濟報道表示，買賣雙方的諮詢量都在增加，一些業主希望趁此機會將掛牌已久的房子賣掉。
上個週末，北京的不少新房項目都發布了“成交喜報”，一些二手房經紀人也聲稱交易量在增加。但由於網籤數據相對滯後，目前尚不清楚政策的實際影響有多大。
一個事實是，這一罕見地出臺於年中淡季的新政，正在平靜的北京樓市掀起波瀾。
開發商加班做方案
“本來已經下班了，結果被叫回來加班做方案。”某央企開發商內部人士說。
8月8日的樓市新政，於19點左右推出。當時正值下班時間，該人士已經離開公司，但很快又被叫回來，配合項目做營銷方案。
該人士表示，今年上半年，北京就有鬆綁五環外限購的傳言，但由於遲遲不見政策落地，不少從業者認爲只是傳言而已，至少短期內不會推出。
“北京的重磅樓市政策，很少在7、8月份的淡季出臺。”他表示，近幾年的重磅樓市政策，大多在“小陽春”（3月到5月）期間、國慶長假前夕、春節前後等時間點出臺。年中的7月和8月，通常既是市場淡季，也是政策淡季。
但從近期的市場變化來看，樓市政策的加碼又有其必要性。
北京市住建委的數據顯示，今年7月，北京二手房住宅網籤12784套，剔除受春節假期因素影響的1月和2月，爲年內新低，環比下降15.6%，同比下降17.9%。同期，北京新房成交量同樣創近幾個月的新低。
進入8月，二手房交易量繼續下滑。有業內人士擔心，從上旬的交易數據來看，全月二手房成交量有跌破1萬套的可能。
樓市新政出臺當晚，不少房地產營銷人士加班做方案。一些新房項目延長了開放時間，直到深夜，“雖然政策是第二天開始執行，但我們給客戶發了消息後，有客戶說晚上就能來看看。”
部分大型銷售代理公司也借政策熱度進行推銷。8日晚間，不少銷售代理人員以“五環外解除限購”爲噱頭，向客戶推送長安街沿線、園博園、副中心等重點板塊的新房項目。這些項目均位於五環外。
在二手房市場，經紀人也藉機向客戶發送消息，提示市場預期即將好轉。但常營區域某鏈家門店的經紀人向21世紀經濟報道表示，相比買家，業主對新政的興趣更大。有業主諮詢，新政後房子會不會更好賣。
他還表示，週末兩天，其所在區域的二手房掛牌量有明顯增加。
低總價房源受青睞
根據中指研究院監測，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外佔比超80%。因此，新政對新房市場的利好顯而易見。
記者瞭解到，在海淀、通州、石景山、順義等區，均有項目在週末迎來看房高峰。前述順義區新房項目銷售負責人表示，週六晚上一直忙到10點多還有客戶，週日沒有忙到那麼晚，但相比此前的週末，項目接待的人數還是增加了不少。
他還表示，“大部分是已經登記的老客戶，也有少數新客戶主動預約過來看房。”
該項目主打剛需和剛改，最小戶型面積不到80平方米。按照最新的政策，滿足條件的購房者只需付出不到40萬首付款即可“上車”。
合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道表示，新政出臺後，換房者無需賣掉現有的房屋，就能以有限的預算購買五環外的房子。因此，低總價、低首付的房源明顯更受青睞。如果有地鐵、學區等優勢，房子的吸引力會更大。
她指出，從合碩代理的項目來看，週末到訪量普遍增加，與此前的週末相比，增幅從30%、40%到200%不等。
一些區域的二手房熱度也明顯高漲。綜合多位經紀人提供的信息，海淀區西二旗、朝陽區北苑爲上週末的熱點帶看區域。
值得注意的是，從新政出臺的當晚開始，就有部分二手房業主提價。週末兩天，對二手房進行提價的業主數量也略高於以往的週末。但經紀人普遍表示，業主的提價幅度很小，大多是覺得之前降太多了。且從整體市場來看，這種情況仍屬於少數。
雖然新政主要利好五環外房源，但部分五環內的項目也因此受益。
北京南四環外某新房項目銷售負責人向21世紀經濟報道表示，上週末，有兩個觀望已久的老客戶選擇認購。他認爲，這可能是由於預期變化所致。
政策效果需要時間顯現
根據北京市住建委的數據，新政後的首個週末（8月9日-8月10日），北京新建商品住宅分別網籤83、92套，二手住宅分別網籤178、116套。但由於網籤數據存在滯後性，分析人士指出，新政能帶動了多少成交量，仍需進一步觀察。
上個週末，北京的不少新房項目都發布了“成交喜報”，一些二手房經紀人也聲稱交易量在增加。但其真實性尚難得到驗證。
郭毅判斷，從上週末的認購情況來看，很多新房項目成交量比以往的週末提升20%~30%。
她指出，對於政策效果的評判，需要拉長週期。“週末成交的客戶，大部分是以前看過房子，但由於各種原因比較猶豫。新政的出臺堅定了他們的購買信心，從復訪轉爲認購。”
相比之下，新增的到訪客戶不會那麼快做出決定，他們需要更長的決策週期。
中原地產首席分析師張大偉也提醒，新政在短期內激活了部分市場，但目前仍有不少區域和項目受影響較小，未出現明顯升溫。同時，當前北京市場以改善性需求爲主，購房者大多需要換房，買和賣都需要時間。因此，政策傳導需要一定的週期。
不過，短期來看，新政對於市場的提振仍有着積極作用。
張大偉指出，按照往年的慣例，下半年的樓市政策經常在9月份出臺，而今年在市場慣性下調的情況下，提前出臺政策，對市場信心有明顯提升。在前幾周成交量下跌的情況下，未來成交量有望回升，並有助於市場見底企穩。
他還表示，北京的樓市政策仍保持着漸進式調整的節奏。本次調整被視爲“階段性政策”，後續視市場回溫情況，仍有進一步優化的空間。
總體而言，他認爲，北京此次政策調整以 “去庫存、穩預期” 爲目標，短期內有效穩定市場，但長期仍需依賴經濟基本面的改善和居民收入預期的修復。對於購房者，需關注政策窗口期下的結構性機會，同時警惕非核心區域的價格波動風險。