新政拉動效應明顯 北京五環外住房交易活躍度提升

8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，自2025年8月9日起施行。《通知》明確，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。

新政後首個週末，北京樓市反應情況如何？記者從多個北京五環外新房項目售樓處瞭解到，週末兩天看房人數明顯增加，某項目9日首次啓動認籌，當天認籌了50多套，半夜12點還有客戶訂房。業內人士對記者表示，新政的拉動效應非常明顯，五環內外在售項目到訪量都有所增加，預計北京五環外新房市場有望迎來銷售高峰。

8月10日上午，記者來到北京東五環外通州區某新房項目售樓處，項目沙盤前圍着不少客戶在聽銷售顧問介紹情況，休息區基本坐滿，樣板間裡時不時擠着三四組客戶，其間還有成交客戶砸金蛋，據瞭解，到中午已經接待了70多組客戶。

負責接待記者的銷售顧問李先生說，北京五環外取消限購套數，二套房公積金貸款最高額度提升到100萬元，這明顯增強了購房者買房的動力，週六週日來售樓處的客戶量和成交量明顯增加，週六晚上12點還有客戶訂房。

據李先生介紹，該項目主力戶型69平方米—124平方米，西區7月20日開盤540套，已售400餘套，均價6萬—6.3萬元/平方米，得房率92%—93%，新政實施首日（週六）又加推了44套房；項目東區即將開盤，週六啓動認籌，當天認籌超50套，會根據付款方式有一定折扣。

在北京東南五環外亦莊開發區某新房項目展示中心，記者也看到不少看房客戶。據銷售顧問介紹，週六來看房的人更多些。該項目二期是6月29日開盤的，現在又加推了兩棟樓，戶型最小的98平方米，最大的177平方米，均價6.1萬—6.2萬元/平方米，與去年5月開盤的一期相比，二期項目得房率提高了，以改善客戶爲主。

而位於北京北五環外昌平區的某新房項目售樓處，在週末還推出了復訪客戶可參與抽獎的活動，週末看房客戶多到需要排號等待銷售人員接待。一位銷售顧問稱，該項目週末看房客戶一直挺多，新政後人更多了，一天能有300組。

對於新政後首個週末的市場情況，合碩機構首席分析師郭毅對記者表示，從合碩代理項目的客戶到訪量來看，新政的拉動效應非常明顯，五環內外在售項目到訪量都有所增加，根據項目地段位置、產品情況、總價高低的不同，到訪客戶比此前週末增加比例在40%到200%之間。但從真正轉化到認購的表現來看，更多的還是以之前就來項目看過、一直處於觀望猶豫的這類客戶爲主，總的認購增加量基本上在20%—30%，而新增到訪的客戶們其實還在選擇的過程中，沒有那麼快就確定自己要選擇哪個項目去置業，所以這類客戶的轉化週期還會比較長。

中原地產首席分析師張大偉則預計，北京五環外新房市場有望迎來銷售高峰。一方面，五環外不限制購房套數將吸引更多符合條件的購房者關注五環外的新房項目，增加市場需求。另一方面，對於開發商而言，新政是個積極信號，將促使其加快項目建設和推盤節奏。此外，二手房市場同樣會受到推動，更多房源將進入市場流通，交易活躍度有望提升。

中指研究院政策研究總監陳文靜認爲，放開符合條件的家庭在五環外購房套數限制，讓有能力、有意願、有需要的居民家庭進入市場，在促進市場修復的同時，也可以更好地支持職住平衡，此外對於想賣出五環外二手房進行置換的羣體也帶來了新的機會，促進這部分改善需求釋放。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉也表示，近年來北京五環外新房供應集中，且未來仍爲供地主力，限購調整後，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解。2024年5月政策調整後的數據顯示，五環外二手房成交量同比增長33%，預計此次調整之後約80%的新房項目將直接受益，尤其是改善型項目。而新政疊加公積金政策優化，二套房公積金貸款最高額度從60萬元提至100萬元，首付比例統一爲30%，顯著降低改善型家庭的資金壓力，刺激需求進一步釋放。