北京樓市“精準鬆綁”：五環外取消限購套數 公積金政策四重升級

財聯社8月8日訊（記者 李潔）北京再度對樓市調控鬆綁。

8月8日，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。在維持核心區調控框架的同時，北京對五環外住房限購及公積金政策實施精準鬆綁。

其中，符合北京市商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅達到相關年限的非本市戶籍居民家庭），在五環外購買商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數。成年單身人士按照居民家庭執行商品住房限購政策。

同時，公積金政策在首套認定、二套額度、積累速度及首付使用四大方面，迎來顯著優化。

“7月30日中央政治局會議後，北京率先落地優化樓市政策，預計後續會有更多城市跟進，上海、深圳進一步優化限購政策、加大公積金政策支持，存在較強預期。“中指院政策研究總監陳文靜告訴記者。

58安居客研究院院長張波也認爲，儘管今年以來“穩樓市”爲市場主基調，且一線城市也在研究儲備調減限制性措施，但一線城市在政策調整方面，總體而言相對保守。本次北京的政策，預示着一線城市未來政策進一步放鬆的節奏可能會加速。

限購鬆綁：符合條件家庭五環外“去除套數上限”

此次政策調整的核心突破在於，對於已符合北京市限購政策的居民家庭而言，在五環外購置住房不再限制購房套數。

具體來看，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。而居民家庭購買五環內商品住房的政策不變，京籍居民家庭五環內限購2套，在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非京籍居民家庭五環內限購1套。

可以看出，此次政策調整僅解除了五環外購置住房的數量上限，對購房資格的基本門檻（如戶籍、社保年限等）未做任何下調，體現了“精準施策、避免過熱”的審慎思路。

中原地產首席分析師張大偉指出，北京自2011年實施嚴格限購以來，市場生態已發生深刻變化。彼時政策旨在遏制過熱投機、穩定飆升房價，成效顯著。而當前市場面臨的核心矛盾已轉向結構性失衡，五環外新房庫存量佔據整個北京新房市場庫存的比例較高，二手房市場中五環外掛牌房源量也不容小覷。

據中原地產研究院統計，北京新建商品房庫存的81.4%集中在五環外，二手房市場亦有約50%房源位於五環外。

“與此同時，經歷2025年小陽春後，7-8月的市場再度進入降溫節點上，此政策的出臺，既及時又必要。”張大偉稱。

從安居客線上數據來看，北京7月二手房掛牌量環比上漲4.6%，同時經紀人信心指數下降3.84%，也反映市場觀望情緒提升，帶看量增加但轉化率下降的趨勢。

“允許京籍居民家庭在五環外不限套數購房的措施，將加快外圍區域的市場去化速度，有利於希望在五環外購置養老或度假房產的家庭，或者已有多套房產仍有資產配置需求的人羣。北京本次新政通過區域差異化，結合公積金優化的組合拳，既精準釋放改善需求，又避免了核心區過熱。”張波稱。

鏈家研究院院長高原也認爲，新政並非“一刀切”，而是清晰劃分五環內外政策梯度，這既契合當前“穩紮穩打”的市場平穩期，延續了政策連貫性，又爲未來預留了靈活調整空間。

張大偉進一步分析，出臺新政後，五環外新房市場有望迎來銷售高峰，尤其會激活北五環外等熱點板塊。

“一方面，不限購政策將吸引更多購房者關注五環外的新房項目，增加市場需求。另一方面，對於開發商而言，這是一個積極信號，將促使他們加快項目建設和推盤節奏。”其表示，二手房市場同樣會受到推動，更多房源將進入市場流通，交易活躍度提升，對二手房價格起到一定的維穩作用。

公積金新政：降門檻、提額度

北京此次同步推出的公積金政策是本次政策涉及最多的內容，包括優化首套認定標準、提高二套貸款額度、降低二套貸款首付比例、提高年度繳存公積金可貸額度等。

本次公積金新政主要有四方面變化：一是首套認定標準“認房不認貸”，對於無房，但存在已結清公積金貸款記錄家庭，可認定爲首套信貸；二是二套信貸額度與成數提升，公積金二套信貸上限由60萬元上浮至100萬，同時二套公積金貸款首付統一降低至30%（原五環內35%，五環內30%）；三是公積金貸款額度累積加快。由原每存繳一年信貸額度累積10萬元至每存繳一年信貸額度累積15萬元；四是可提取公積金作爲首付。

“公積金作爲購房者購房的重要支持力量，資金成本相對按揭貸款更低，公積金信貸額度與比例的提升，能夠有效降低購房者的月付壓力與總利息成本。”高原稱。

據鏈家測算，對於已存繳8年公積金，購置360萬元五環外剛需住房的家庭而言，如選擇滿貸288萬元，25年貸款期限情況下。按原有的信貸方式，80萬公積金貸款及208萬商業貸款，月供會達到13547元。在新政之下，這樣的剛需家庭可獲得120萬公積金貸款支持，相對應的商業按揭貸款可降低至168萬元，使得每月月供降低至13454元，月供可減少93元左右，全週期的利息金額可降低2.77萬元。

與剛需羣體類似，新政對於改善性羣體，也具有較好的支持性。

高原表示，對於佔市場交易者近三成的“一買一賣”置換羣體而言，在原有認定方式之下，將被認定爲二套購房者，公積金信貸額度上限爲60萬元，而新政之下則可被認定爲首套，公積金信貸上限大幅提升至120萬元。對於加購住房的改善羣體，二套額度上限則由60萬提升至100萬元。

此外，此次北京市對政策優化後，購房者可在購房階段提取公積金作爲首付款使用。剛需購房者在購房時，往往首付資金籌集難度較大，而允許提取公積金作爲首付資金，能夠顯著降低青年剛需羣體的一次性支付壓力，節約了潛在的資金過橋成本。

陳文靜認爲，未來北京公積金政策仍有進一步優化預期，如支持公積金“帶押過戶”，進一步加大人才公積金政策支持等。

中指院數據顯示，從市場的角度來看，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售面積304萬平方米，與上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10萬套，同比增長12%，整體表現平穩，但7月新房、二手房市場出現轉弱跡象，本次政策落地將有利於提振市場預期，帶動市場活躍度好轉，進一步推動房地產市場“止跌回穩”。