上海樓市限購再鬆綁，滬籍人士外環外購房不限套數，有樓盤通宵迎客

上海樓市。 李貝貝/攝

本報記者 李貝貝 上海報道

8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》（下稱《通知》）。作爲上海2025年首次房地產政策優化，此次調整從購房資格放寬、資金支持強化、利息負擔降低、持有成本優化四大維度精準發力。克而瑞集團董事長丁祖昱指出，上海、北京樓市限購政策鬆綁有一個共同點，即“核心區嚴控、郊區鬆綁”，這已成爲房地產市場因城施策新的風向標。

據上海易居房地產研究院數據，今年前7月上海外環外新房成交佔全市的60%。此次新政直指外環外庫存高企問題，有望爲即將到來的“金九銀十”樓市注入關鍵動力。上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示，此次政策迴應了市場期待，緩解了觀望和焦慮情緒。

消息發出後，上海遠郊項目積極響應，保利海上印、招商·雲瀾灣、萬科四季隱秀等多個項目紛紛發出政策解讀海報，加大渠道推廣和現場邀約力度。不過，亦有遠郊樓盤的銷售負責人向記者坦言，新政落地時間較短，且恰逢工作日，因而項目來訪量目前還沒有明顯波動，“實際效果後期（仍有待）觀望”。

單身人士購房資格等同於家庭

本次上海樓市新政最大的亮點，是外環外限購政策大幅調減。《通知》提出，符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。

新政落地後，滬籍居民家庭及滬籍成年單身人士，在外環外購買住房都不限套數，在外環內則限購2套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在上海連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，則可在外環內限購1套住房。

據公開信息，外環外區域長期是上海新房供應與成交的主力區域。上海易居房地產研究院數據顯示，今年前7月，上海外環以外新建商品住宅成交套數爲17024套，佔全市交易總量（28265套）的60%。“隨着此次政策的效應釋放，預計該比例將上升。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲。

與高成交佔比形成鮮明對比的是，外環外的庫存壓力高企。來自CRIC（中國房地產住宅信息服務平臺）的數據顯示，截至2025年7月末，上海新建商品住宅庫存面積爲733.21萬平米，以近12個月商品住宅流速看，去化週期爲13.3個月，而外環外庫存面積達到了561.65萬平米，佔比達到了76.6%，去化週期爲17.6個月，同期外環內去化週期僅7.3個月，外環外去庫存壓力明顯高於外環內。

上海鏈家研究院負責人李根分析認爲，外環外不限套數購房，可加快外圍市場去化，適宜購置養老或度假房產的家庭及有資產配置需求者，通過區域差異化政策與公積金優化組合，精準釋放改善需求，有望使外環外新房迎來銷售高峰，同時促進外環外二手房交易，保持二手房價格穩定。

除購房資格外，此次新政同步對信貸政策進行系統性調整，通過“提額度、擴用途、調利率”組合降低購房成本。

在公積金貸款方面，一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建築住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%，其中首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元；二是支持提取住房公積金支付購房首付款；三是支持住房公積金“又提又貸”，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

在商業貸款領域，政策調整同樣力度顯著。《通知》要求優化上海市商業性個人住房貸款利率定價機制，核心變化是不再區分首套住房與二套住房利率標準。8月25日下午，中國人民銀行上海總部也同步發佈公告，明確根據央行政策規定及上海市調控要求，正式執行這一利率定價調整。

以100萬元貸款本金、30年期等額本息還款方式測算，若按當前上海商業性個人住房貸款利率下限3.05%執行，調整後每月月供較此前二套利率水平（參考調整前3.65%下限）減少220元，年利息支出減少2640元，將進一步釋放改善性住房需求。

新政錨定“金九銀十”窗口期

今年6—7月，上海樓市出現階段性回調跡象。據克而瑞上海機構數據，7月上海共24盤入市，平均去化率爲41%，較上月下降9個百分點，市場觀望情緒升溫。

在此背景下，新政選擇於“金九銀十”前夕落地，被業內視爲鞏固樓市穩中向好態勢的關鍵舉措。盧文曦指出，政策落地不僅能釋放一波購買力，更重要的是轉變觀望情緒尤其是改善型客戶和外地單身人羣將直接受益。

嚴躍進則認爲，上海此次出臺樓市新政，是及時貫徹了中央相關精神，6月的國常會提到“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，8月中旬國務院會議再次表態要採取有力措施鞏固房地產止跌回穩。

其進一步指出，新政的出臺，將鞏固上海樓市穩中向好態勢。去年全國“930新政”以來，全國房地產市場總體朝着止跌回穩的方向發展，今年二季度開始，各地反饋樓市出現新情況，需要政策做進一步加碼。根據全國70個大中城市房價指數等一系列指標，上海房地產市場量價關係表現較好，但樓市穩中向好的態勢還需鞏固。

回顧此前政策效果，上海於2024年調整過兩次限購政策，且政策發佈後對於市場起到了明顯的推動作用。

其中，2024年5月27日上海發佈“滬九條”，之後6月上海新建商品住宅成交面積達到79.89萬平米，環比增長63.49%；同年9月29日，上海又發佈“滬七條”，調整限購、降低首付比例等，隨後市場銷售明顯提升，新房成交面積自10月份開始實現同比“五連升”，環比“三連升”，且12月新房銷售面積達到80.79萬平米，爲近一年新高。

尤其是高端住宅市場的韌性更爲強勁。易居研究院數據顯示，2025年上半年上海總價達3000萬元的新房成交套數爲1096套，去年同期這一數據爲1542套。以融創上海壹號院爲例，該項目今年以來累計總銷售金額已超過220億元，繼續保持全國單盤銷冠位置。8月23日，上海壹號院五批次迎來開盤，66套房源開盤當日售罄，印證了高端市場的需求活力。

“8·25”新政發佈後，上海樓市已積極反應。例如，保利海上印項目發佈了“重磅新政正當燃，開盤前夜不打烊”的紅色海報，宣佈將通宵迎客；國貿虹橋璟上項目打出“優惠隨時回收，錯過不再”的宣傳口號，吸引客戶“入手正當時”等。

從市場反饋看，部分外環外熱點區域已出現諮詢量增長。如寶山某樓盤在採訪中表示，新政後置業顧問單日接到數十個購房諮詢電話，約看及諮詢數據達平日3倍；一位中介人士也透露，8月25日新政發佈當日，二手房諮詢量顯著增加，“房票供應量提升，預計後續二手房成交量將逐步回升”。一位項目營銷顧問向記者分析說，新政落地後，一些原先就是剛需重點關注的外環外區域如閔行、青浦、寶山等熱度應該會顯著提升。

不過，市場分化特徵亦同步顯現。一家位於佘山的樓盤營銷負責人向記者直言，新政發出到今天（8月26日），項目到訪量、諮詢量等均暫無明顯變化。

“（落地）時間很短，又是工作日，客戶看房時間有限。”該營銷負責人解釋說，作爲剛需項目，客戶購買力是主要因素。此次新政對置換型、資金寬裕客戶刺激更直接，首套剛需的政策紅利釋放仍需時間，最終效果還需持續跟蹤。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧