房市成交量萎縮衝擊換屋族一年賣房時限 央行本月理監事會議可能調整

房市成交量萎縮衝擊換屋族一年賣房時限，央行本月理監事會議可能調整。圖／本報資料照片

繼新青安排除在銀行法第72條之2限制之後，據瞭解，下一個可能調整的項目在於換屋族的房貸。據知情人士指出，中央銀行在本月中旬將召開理監事會議，其先前所發佈的選擇性信用管制措施，規定換屋族必須切結在一年內完成賣房，才能繼續適用8成的成數，調整可能性很高，原因在於現在房市成交量萎縮，使許多簽下切結書的貸款戶，即使大幅降價也難以在期限內完成賣房。

至於調整方式，據悉，央行比較可能採取的措施，是讓換屋民衆把切結賣房的時限延長，例如從1年，延長爲1年半或是2年，但也要看屆時理監事會議上其他的央行理事是否同意調整。

央行兩年前把換屋族的切結書條款納入選擇性信用管制措施，當時房市很熱，還沒有這種房貸荒、一貸難求的情況發生，但現在的房貸荒已對換屋族賣房產生「環環相扣」影響，亦即，換屋族把舊屋拿出來賣時，經常碰到買方因爲房貸變數而籤不了約。

此外，比起中古屋，現在新青安至少超過7成以上是集中在和建商有關的整批性分戶房貸的新成屋，大多數行庫都把額度保留在這一塊，使中古屋比起新成屋更難賣，要接手換屋族舊房子的買方，找房貸的困難的確未能解決，也因此，即使換屋民衆願意大降價，也賣不出去，而且在這種市場面臨房貸荒，使成交量大幅萎縮的非常時期，讓民衆到最後竟只能形同「拋售拍賣」的價格來賣房子，只爲達成央行的一年內賣屋要求，這也形同對換屋族的「懲罰」，並不公平。

依照央行在選擇性信用管制措施白紙黑字的規定，倘若借款戶簽下一年內要完成賣房的切結書，就可以先取得最高8成的貸款成數，但之後若沒有在時限內賣房的話，銀行就要收回2成的貸款，把貸款戶的成數降爲6成，以及利率再往上加碼。

而對貸款戶而言，最大的壓力在於銀行收回2成的貸款。一家銀行業者表示，最近就有一起案例，是貸款戶最近的時限快到期，已經把房屋總價從原先的2000萬元出頭，大砍300萬元，而且還是面積快要40坪的優質公寓，卻還是賣不出去，讓貸款戶非常着急，因爲依照切結書，貸款戶賣不出去房子，就必須讓銀行收回他去年購買新屋的2成貸款成數，這位貸款戶去年購買新屋時貸款2500萬元，貸款成數收回2成，就是500萬元，貸款戶根本籌不了這麼多錢。

銀行業者坦言，央行若不調整這項對換屋族的選擇性信用管制措施，銀行就只能照着切結書的內容來執行，因爲央行在金檢時若發現銀行未遵照執行，銀行也會被開罰。

至於新青安貸款不計入銀行法第72條之2的限制，則要看該貸款案的貸款金額是否超過1000萬元。銀行業者也說明，倘若超過1000萬元，例如，一間房子貸款1500萬元，由於只有1000萬元可用新青安，另外的500萬元，就必須用銀行的其他房貸專案來作，這500萬元仍需計入銀行法72條之2的計算範圍。