陳杰鳴／房市苦日子未了　Ｑ3央行理監事「鬆綁vs.緊縮」成焦點

▲央行有沒有可能在接下來的Q3理監事會對不動產管制進行鬆綁，成爲房市攻防關鍵。（圖／記者湯興漢攝）

文／《全向科技房產中心》總監陳杰鳴

近期房貸申貸困難、違約案件不斷增加，更有小建商開始出現資金調度不靈而面臨倒閉的狀況，對於央行有沒有可能在接下來的Q3理監事會對不動產管制進行鬆綁，成爲房市攻防關鍵。

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依目前市況來看，現在除非央行放寬貸款限制，否則這些「貸不到」、「貸不夠」族或是小建商都難以獲救，不過，如果政府此時選擇放水，讓買房的全部都借到錢，建商也都輕易度過危機，未來房市若持續向下，銀行壞帳機率恐將大增，可能會影響金融穩定。

因此，在目前銀行放款中，不動產貸款比率仍偏高，估計Q3央行理監事對房市的總量管制措施不太可能鬆綁，房市苦日子可能還會有一陣子。

另，這幾年房市買氣過熱，銀行在利率低、資金充裕的狀況下，對房市貸款來者不拒，也導致資金過度集中在房地產，也讓房價出現狂飆。去年臺灣全體銀行放款餘額中的不動產貸款佔比一度高達37.6%以上，逼近歷史最高點，更逼近銀行對不動產可貸放的上限，自然引起央行的關注並加強對房市的調控。

▲以目前銀行不動產放佔比正逐漸滑落的市況來看，明年上半年應有機會有部分鬆綁措施出現。（圖／記者項瀚攝）

雖然去年下半年銀行開始限貸，央行Q3也祭出第七波信用管制，大幅壓抑房市買氣，但今年6月全體銀行不動產放款比率依然高達36.97%，仍在歷史的高水位，因此，這時候央行要鬆綁房市管制或調高銀行不動產可貸放上限的機會應不大。

去年下半年以來，民衆買房「貸不到」、「貸款成條件差（利率跟成數）」與「要排隊等」等困境恐仍會持續。

依照前波2016年、房市低點，央行開始放寬信用管制的歷史經驗來看，當時臺灣全體銀行放款餘額中的不動產貸款佔比已降到35%以下，也許可作爲這次央行何時放寬管制的參考點。

以目前銀行不動產放佔比正逐漸滑落的市況來看，明年上半年應有機會有部分鬆綁措施出現。

▲《全向科技房產中心》總監陳杰鳴認爲，房市苦日子可能還會有一陣子。（圖／業者提供）

但對央行來說，目前房市仍處於迴歸正常前的陣痛調整期，除非真的房市開始有崩盤危機，如：房貸違約率大幅攀升、房價狂跌，否則寄望此時鬆手並不確實。建議目前民衆買房，如果要避免之後出現違約，有三大事項需謹記。

首先，買房前，自備款需準備到購屋總價的3~4成，避免之後貸款成數不如預期；其次，購買簽約前，先行請銀行評估標的與個人條件是否可以貸到款，並且，最好在合約上加註成數不足無條件解約等附加條款以避免違約。

最後，對於新屋交屋如果貸款下不來，趕快跟建商協商延後交屋，或是請建商提供公司貸等方式來降低違約的可能性。而若真遇到建商或屋主不願意延後交屋或提供公司貸幫忙，此時除增加擔保跟銀行爭取貸款外，只能努力協商，降低違約金，減少損失了。

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►陳杰鳴小檔案

現職：《全向科技房產中心》總監專長：房地產市場分析、買賣租賃策略評估經歷：Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監、元宏不動產加值服務平臺總監