房產過戶9年竟能追回百萬？律師披露'超長訴訟時效'突破

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

林宇與林悅是兄妹，林悅和陳先生爲夫妻。位於北京市昌平區A 號的房屋原本登記在林宇名下，之後因房屋的買賣、贈與以及款項支付等問題，雙方產生糾紛，最終鬧上法庭。

二、案件詳情

合同簽訂與房屋過戶

2010 年 6 月 11 日，林宇作爲出賣人，與買受人林悅簽訂《存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價格爲 1035000 元，不過支付日期一欄爲空白。就在同一天，涉案房屋轉移登記到了林悅名下。

贈與協議出具

2018 年 7 月 11 日，陳先生爲林宇出具了一份贈與協議，表明將林悅名下的 A 室贈與林宇，並且承諾無條件配合還貸、解押、過戶等手續。

催款通知

2019 年 4 月 4 日，林宇向林悅、陳先生郵寄了《通知書》，催促他們支付購房款，同時表示如果在規定期限內沒有支付全部房款，將解除與他們簽訂的房屋買賣合同，並要求他們協助辦理過戶手續。

雙方主張

林宇主張：簽訂合同後，林悅和陳先生一直沒有支付購房款。2018 年，林悅和陳先生打算移民美國，便與他商量不再支付購房款，而是通過贈與的方式將涉案房屋重新轉移登記到他名下，陳先生也爲此出具了贈與協議，但此後對方一直沒有履行將房屋轉移登記的義務。

陳先生主張：涉案房屋雖然原本登記在林宇名下，但購房款80 餘萬元都是由他支付的，實際上是借林宇的名義購買。他還稱贈與協議是被迫簽訂的，並且表示已經通過將某地 102 平方米房屋贈與林宇、將 M 公司 5% 的股權贈與林宇之子的方式，以物抵債付清了購房款。

林宇迴應：自1998 年起，他就在林悅、陳先生開辦的公司擔任會計，但一直未收到工資，林悅、陳先生爲購買涉案房屋出資的部分，是對他工資收入的補償。簽訂《存量房屋買賣合同》時，涉案房屋市值 300 餘萬元，扣除林悅、陳先生已支付的購房款後，雙方協商將購房款確定爲 1035000 元，同時強調某地的房屋及 M 公司的股權與本案購房款毫無關係，並未用於抵扣。

三、裁判結果

法院判決被告林悅、陳先生在本判決生效後的十日內，支付原告林宇購房款1035000 元及利息。

四、案件分析

合同效力層面

林宇與林悅簽訂的《存量房屋買賣合同》，是雙方真實意願的體現，內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，所以該合同合法有效，雙方都應當按照合同約定全面履行各自的義務。

夫妻共同債務認定

林悅購買涉案房屋時，與陳先生是夫妻關係。陳先生知曉林宇與林悅簽訂《存量房屋買賣合同》以及約定的購房款數額，並且沒有提出異議，後來還出具了贈與協議，這些情況應當視爲陳先生對林悅的代理行爲進行了追認。因此，涉案房屋應被視爲是由林悅、陳先生共同向林宇購買，那麼支付購房款的義務就應由他們二人共同承擔。

贈與協議爭議

陳先生聲稱贈與協議是被迫簽訂的，然而卻沒有提交相應的證據來證明這一點，所以法院對他的這一抗辯意見不予採信。

以物抵債主張

陳先生提出以以物抵債的方式付清了購房款的抗辯意見，但缺乏相應的證據來佐證，而且林宇也不認可，所以法院對他的這一主張同樣不予採信。

五、勝訴辦案心得

證據收集整理

在本案中，證據起到了關鍵作用。林宇提供的《存量房屋買賣合同》《通知書》以及贈與協議等重要證據，爲他的訴求提供了有力的支持。這表明在處理類似案件時，一定要注重證據的收集與整理，確保證據的真實性、合法性和關聯性。

法律關係把握

準確理解和把握法律關係是勝訴的基礎。在本案裡，明確合同的效力以及夫妻共同債務的認定標準，從法律的角度深入分析案件事實，爲最終勝訴奠定了堅實的基礎。這提示我們在處理案件時，要深入研究相關法律法規，準確運用法律條文來支持自己的觀點。

應對抗辯意見

面對對方提出的各種抗辯意見，比如脅迫簽訂協議、借名買房、以物抵債等，要善於找出對方證據不足的關鍵問題進行反駁，以此來維護當事人的合法權益。在實際辦案過程中，需要對對方的抗辯意見進行仔細分析，從證據和法律規定兩個方面進行有力迴應。