一週產業園REITs：不一樣的上地，首農元中心、金隅智造園REITs詳解！

1

上週行情

數據來源：WIND，清控科創產業園REITs研究中心整理

1. 上週公募REITs價格有所下跌，中證REITs指數下跌-0.44%，中證REITs全收益指數下跌-0.23%，其中經營權類REITs下跌-0.05%，產權類REITs下跌-0.75%；

2. 上週產業園REITs板塊漲跌幅居前，下跌-1.04%，跌幅僅次於倉儲物流板塊。12只產業園REITs 11只下跌、1只上漲，僅津開科工一單廠房類園區上漲；

3. 上週公募REITs交易活躍度下降較大，平均日均換手率0.60%，周交易額16.29億元。產業園REITs交易活躍度下降較大，平均日均換手率0.66%，全周交易資金4億元，與前一週相比下降37%左右；

4. 廣發成都高投產業園REIT12月2日發售，發行價格3.125元/份，募集資金規模12.5億元，較評估值溢價0.4%；

5.上海招商科創REIT即將發行，12月2日發佈詢價公告，將於12月6日詢價，基金定價3.200元/份-3.400元/份。

2

不一樣的上地，

首農元中心、金隅智造園REITs詳解！

上週最後兩天，產業園REITs市場上迎來了兩個重要資產的申報狀態變化——首農園中心REIT登錄交易所，金隅智造園REIT的答覆獲得交易所公開，預示着這兩單REITs距離發行又近了一步。兩單產業園REITs之所以值得關注，因爲距離已經發行的中關村REIT有點近。

上地元中心位於上地核心的西二旗板塊，金隅智造園位於上地東部的東昇板塊，或叫西三旗板塊，二者距離中關村REIT的底層資產直線距離分別爲3公里和6公里。近三年來中關村REIT一直對外聲稱上地區域的樓宇空置率不斷攀升導致園區面臨較大去化壓力，通過這兩個資產可以看出上地地區的風險是確實存在的，而這兩個底層資產也確實有過人之處。

對於上述兩個資產我們都有幸做過實地調研。首先，兩個園區都與中關村傳統的研發辦公樓宇展現出較大差異。首農元中心的建設標準非常高，據說建設時爲了追求與周邊辦公樓的景觀差異以及展現全新的科技氛圍，大膽採用了幻彩鋁板等高品質外牆材質，從京新高速上看去十分亮眼，內部空間的細節設計也處處顯示出高品質與人性化。

金隅智造園的特點則是廠房改造帶來的空間稀缺性，10米左右挑高的傢俱廠房在改造時可以局部保留大挑高，局部改成2-3層的辦公空間，空間組合的多樣化給企業帶來更多定製效果的同時，也顯得科技感滿滿。園區內還建設高低錯落的步行系統和小型開放空間，環境宜人。

其次，據我們瞭解，首農元中心建成前便開啓了前置招商，得益於優越的地理位置和建設標準，很快就被兩大互聯網科技巨頭快手和小米看中，元中心隨即啓動相應工作，對兩大企業的需求進行了積極響應，最終打造成了兩個企業的總部，實現了建成即滿租。

雖然優點滿滿，但一不小心優點也可能變成缺點，例如在金隅智造園REIT的答覆中，就對大挑高廠房加層的改造進行了風險承諾：“金隅集團、金隅文化承諾對內部裝修改造事項而受到的經濟損失承擔賠償責任，在出現重大不利變化時由金隅集團回購資產”。

而首農元中心的主要風險在於租戶集中度較高，小米和快手合計租賃面積佔比93%，合計租賃收入佔比98%，但好處在於租期長至2031-2032年，並且快手已經購買了元中心的一棟樓宇用於全球總部辦公，而小米總部就在元中心一路之隔，可以說租賃意願比較強。按照合同約定，即使兩個企業提前退租，元中心最高可以獲得相當於9個月租金的違約金以覆蓋重新招商時間。

受到上地區域的風險影響，資產的現金流在遭受衝擊時難免面臨估值下降。這一點在不同資產的表現上也完全不一樣。其中金隅智造園的出租率從2023年9月30日的96%下降至2024年6月30日的不到85%，研發辦公部分的平均租金從167元下降到136元，導致估值比申報時下調了4億多，降幅達27%。

首農元中心的評估已經更新至2024年6月30日，得益於大租戶的穩定，出租率及租金與往年相比沒有太大降幅，33億的估值可以說出清了風險。但結合目前幾單產業園REITs評估來看，在資本性支出、管理費率、年租金增長率以及小米和快手2032年到期退租後設定的92%出租率上還存在調整空間，預測對估值會產生5%-10%左右的影響。

轉載發佈本篇內容，請聯繫原作者授權，同時須以不小於14號的非淺色字體在文末標註“文章來源自清控科創產業園REITs研究中心 ”。

清控科創產業園REITs研究中心

立足清控科創全國事業版圖，以園區開發建設及運營管理兩大核心業務爲依託，積極挖潛公募REITs的工具價值利用，踐行專業化能力建設及核心資源鏈接，致力於補齊產業園區“融-建-管-退”的最後關鍵一環。

歡迎諮詢：18910093326（劉女士）