REITs觀察   廣開產園REIT：被下調的出租率預測

觀點網 廣開產園REIT的運營也面臨一定壓力。

根據年報披露，易方達廣開產園REIT於2024年8月29日（基金合同生效日）至2024年12月31日（期內）營業收入爲4187.55萬元，淨利潤107.31萬元，經營活動產生的現金流量淨額-5434.23萬元。

本期可供分配金額3516.76萬元，本期現金流分派率1.86%，年化現金流分派率5.44%。

於2024年12月末，易方達廣開產園REIT的基礎設施項目整體出租率爲78.18%，較上市前出租率有所下滑。

該基金指，2024年8-12月，基礎設施項目新簽約租賃面積未能抵消退租面積，從而導致出租率階段性下滑，租戶退園的原因主要爲自建或者自購辦公場地而搬離、經營出現困難以及正常流動。

新簽約未抵消退租

易方達廣開產園REIT持有的基礎設施資產包括位於廣州市黃埔區科學城的創新基地、創新大廈園區、創意大廈園區。

產城園區評論獲悉，報告期末，該基金可供出租面積27.51萬平方米，實際出租面積27.51萬平方米，出租率78.18%，平均合同單價53.12元/平方米/月，租約剩餘期限1.94年，租金收繳率99.28%。

2024年4季度，期內項目出租率較前期進一步下滑，租金也有所下滑。8-12月，項目整體的月末時點出租率分別爲80.41%、79.88%、74.21%、72.93%、78.18%，平均合同單價分別爲54.46元/平方米/月、54.25元/平方米/月、54.30元/平方米/月、54.45元/平方米/月、53.12元/平方米/月。

其中，下降幅度較大的是創新基地，從上市前出租率92.41%下降至76.18%，平均合同單價49.74元/平方米/月；創新大廈園區期末出租率爲73.83%，平均合同單價54.09元/平方米/月；創意大廈園區期末出租率爲84.07%，平均合同單價54.28元/平方米/月。

據瞭解，2024年8-12月，基礎設施項目新簽約租賃面積未能抵消退租面積，從而導致出租率階段性下滑。

該基金於報告中指出，租戶退園的原因主要爲自建或者自購辦公場地而搬離、經營出現困難以及正常流動。2024年12月末，基礎設施項目整體出租率爲78.18%，較2024年11月有所回升。其中，創新基地、創新大廈園區及創意大廈園區的出租率分別爲76.18%、73.83%、84.07%。

報告中指，在當前經濟環境下，產業園區市場經營面臨一定的壓力。針對基礎設施項目出租率下滑的問題，運營管理機構着重加強維護現有租戶的穩定性。

一方面，運營管理機構對提出離園申請的租戶進行了上門拜訪，深入瞭解租戶離園原因，並且通過針對性的商務策略，合理安排租賃期限及提供物業費或者停車優惠等挽留租戶，成功留園4489平方米。

另一方面，針對提前離園的租戶，運營管理機構通過收取違約金，減少約43萬元的損失。

此外，運營管理機構進一步拓展了招商渠道，豐富了線上線下的招商方式，同時重點聚焦於意向大租戶，爲2025年新增需求做好儲備。

下調出租率預測

從租戶方面看，易方達廣開產園REIT的基礎設施項目本身具有良好的存量租戶基數，且存量租戶相對分散。

報告期末，基礎設施項目租戶總數243個，其中新一代信息技術租賃面積佔比高達27.1%，生物醫藥租賃面積佔比爲19.35%，專業技術服務租賃面積佔比爲11.27%。

根據更新基準日租賃情況統計，創新基地、創新大廈園區、創意大廈園區2024年全年平均出租率分別爲81.95%、77.34%、81.05%，較上一評估基準日的出租率有所下降，亦未能達到上一時點設定的預期出租率。

因此，基於審慎考慮，於更新基準日2024年12月31日，評估機構對創新基地、創新大廈園區、創意大廈園區的預測期前3年出租率的設定進行了下調。

具體爲，預測創新基地、創新大廈園區、創意大廈園區第一年出租率爲82%、78%、85%；第二年出租率爲84%、82%、87%；第三年出租率爲86%、86%、89%。

在市場競爭方面，報告期內，周邊新增競爭性項目包括大灣區科創走廊新光譜項目以及星貿中心、嶺勝廣場項目，其中大灣區科創走廊新光譜項目已入市，星貿中心、嶺勝廣場項目啓動預招商。

報告中還分析了可比區域內的類似資產項目情況。根據戴德樑行調研結果，截至2024年12月31日，基礎設施項目所在區域廣州科學城內產業園租金報價範圍集中在40-82元/平方米/月，鑑於區位條件、交通便捷度、物業形態、硬件設施、新舊程度、物業管理水平等多種因素的差異，租金水平有所不同。

其中，金地威新創智彙總佔地面積4.88萬平方米，規劃總建築面積約16.68萬平方米，項目以5G產業爲核心，深度融合AI(人工智能)、生物醫藥等IAB重點產業，提供孵化器-加速器-總部基地全產業鏈服務。項目租金報價約40-50元/平方米/月，一期出租率約60%，二期出租率約30%。

雲升科學園總佔地面積約5萬平方米，總建築面積約29萬平方米，定位爲第四代產業綜合體，打造科學城科技創新產業發展平臺、黃埔區產業轉型升級示範基地。項目租金報價約65-75元/平方米/月(精裝)，出租率約90%-95%。

華南新材料創新園總佔地160畝，總建築面積22萬平方米，專注於新材料產業企業的孵化育成，是國內最大、最專業的新材料專業孵化園區之一。項目租金報價約55-65元/平方米/月，出租率約90%-95%。

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