REITs觀察   鹽田港REIT：短期商譽減值拖累利潤

觀點網 資產地處大灣區核心區域的紅土創新鹽田港REIT，雖維持穩定運營情況，但也面臨着市場的挑戰。

根據近期紅土創新鹽田港REIT披露的2024年年度報告：2024年，該基金實現總收入1.3億元，較2023年微降0.7%，淨利潤2300.08萬元，較2023年下滑約50%。

淨利潤下滑主要因世紀物流園項目計提商譽減值1800萬元。年報中提及到，基於謹慎性原則，集團經比較項目公司的公允價值減去處置費用後的淨額和預計未來現金流量的現值，採用預計未來現金流量的現值確認可收回金額，由此確認商譽減值損失1800萬元。

但商譽減值損失不影響可供分配金額。全年紅土創新鹽田港REIT可供分配金額9462.74萬元，完成擴募預測的103%。本期及年化現金流分派率均爲4.88%，高於擴募說明書預測的現金流分派率4.73%。全年累計分紅1.23億元。

截至期末，該基金總資產和淨資產分別爲21.49億元和20.87億元。

資產運營較穩定

雖受進出口貿易下滑衝擊，項目部分客戶退租，但紅土創新鹽田港REIT通過靈活調價、拓展新業態客戶，運營情況保持在較爲穩定的水平。

2024年，紅土創新鹽田港REIT的資產出租率整體維持在高位，客戶結構較爲穩定。截至期末，該基金持有的兩個基礎設施項目綜合出租率爲94.15%，其中現代物流中心爲93%，世紀物流園爲100%。

具體來看，第一個項目是現代物流中心項目，包括A倉庫、B1倉庫、B2倉庫、B3倉庫、綜合辦公樓、氣瓶站及入、出區盤道和行車道，總建築面積爲32.04萬平方米，倉儲及配套部分總可租賃面積爲26.61萬平方米（其中：倉庫可出租面積爲23.64萬平方米，辦公可出租面積爲2.97萬平方米）。

2024年，該項目到期租賃面積爲12.45萬平方米，簽署租賃面積爲11.89萬平方米，項目2024年期末出租率從上年末95.11%下降至93%，年度期末倉庫及配套的有效租金單價分別爲1.26元/平方米/天及1.76元/平方米/天，全年租金收繳率爲99.57%。

截至報告期末，現代物流中心項目總客戶數量爲24 戶，以第三方物流爲主，前述行業的租賃面積合計佔比98%。

按項目看，現代物流中心租賃面積佔比最大的爲深圳港集團有限公司，租賃面積11.63萬平方米，佔項目倉儲及配套部分總可租賃面積的44%，佔該基金合計可租賃面積的36%。深圳港集團作爲現代物流中心項目的最大客戶，2024年貢獻租金收入達到5458.14萬元，佔基金收入比例的41.84%。

該基金亦於報告中指出，自2024年以來，持續受進出口貿易形勢波動影響，對以歐美貿易爲主的鹽田綜合保稅區造成了一定影響，主要體現爲入區貨量下滑，區內倉儲物流空倉增加及客戶退租增加，和入區貨車的數量減少。

價格方面，鹽田綜合保稅區內各競品高標準常溫保稅倉租金水平因硬件條件、所處樓層、管理水平等因素差異而不同，2023年末倉庫市場租金介於39.50-41.50元/平方米/月之間；至2024年末，區域倉庫市場租金介於32.00-42.00元/平方米/月之間。

所以，現代物流中心項目給深圳港集團新簽署租賃合同的租金也下調了，最終確定第五個租賃年度倉庫租金爲37.91元/平方米/月，較第四個租賃年度倉庫租金爲40.14元/平方米/月有所下調。

該基金指出，深圳港集團2024年末租金水平雖較2023年末租金有所下調，但符合整體的市場趨勢，同時租金水平的降價幅度小於市場整體調整情況。

第二個項目是世紀物流園項目，包括1座倉庫（含配套辦公及地下車庫），總建築面積爲6.74萬平方米，倉儲及配套部分總可租賃面積爲5.24萬平方米（其中：倉庫可出租面積爲5.09萬平方米，辦公可出租面積爲1506平方米）。

世紀物流園項目於2024年內無到期租賃面積及簽署租賃面積，項目年度期末出租率爲100%，年度期末倉庫及配套的有效租金單價分別爲1.29元/平方米/天及1.79元/平方米/天，租賃期限到期日爲2027年5月31日。全年租金收繳率爲100%。

世紀物流園項目租賃面積體量較小，較適合有較大租賃面積需求的租戶直接進行整租，世紀物流園租賃唯一客戶爲深圳鹽田港物流服務有限公司，租賃面積5.24萬平方米，佔項目倉儲及配套部分總可租賃面積的100%，佔基金合計可租賃面積的16%，佔基金收入比例的17.42%。

深圳物流倉儲市場

產城園區評論獲悉，自上市以來，紅土創新鹽田港REIT基礎設施項目經營業績保持穩定，2021年、2022年、2023可供分配金額較《招募說明書》及《擴募招募說明書》預測的完成率分別爲106.55%，107.29%，106.08%。

2024年，該基金實現收入1.3億元，較預測收入金額1.297億元，完成率爲100.6%；全年實現可供分配金額爲9462.74萬元，較預測可供分配金額9187.47萬元，完成率爲103%。

市場競爭方面，年報中指出，截至2024年四季度，深圳全市高標物流地產存量爲82.6萬平方米。年內深圳市場錄得1宗新增供應項目（深國際智慧物流港深圳鹽田項目），但位於龍華區的一宗較大規模的高標物流園項目於2024年因土地用途調整而退出市場。

儘管新入市項目爲深圳市場帶來超過12萬平方米的新增供應，但尚不及龍華退市項目的規模，因此2024年全年深圳高標物流地產市場存量較2023年末下降7.3萬平方米。與全國同級別城市對比，深圳高標物流地產市場規模明顯偏小，深圳目前非保稅高標倉存量僅爲廣州的1/9、上海的1/22、北京的1/6，同時也遠低於成都、天津、武漢等重點二線城市。

產城園區評論獲悉，目前，深圳市已形成5 個區域級規模且擁有高標準物流倉儲物業的物流園區，分別是前海綜合保稅區、鹽田綜合保稅區、機場物流園區、平湖物流園區及龍華物流園區。

紅土創新鹽田港REIT持有基礎設施項目均位於廣東省深圳市鹽田區綜合保稅區內，受國際貿易波動影響較大。

鹽田綜合保稅區內有多個高標倉儲項目，是鹽田區物流子市場高標倉儲項目的主要聚集地之一。項目周邊高標倉儲項目多數以物流及供應鏈專業服務企業自用爲主，用作出租的高標倉項目較少。

該基金透露了鹽田綜合保稅區內典型高標倉儲項目情況。其中，萬緯深圳鹽田供應鏈智能倉目前常溫倉租金約爲38-42 元/月/平方米，低溫倉爲110-120 元/月/平方米，配套爲50-55 元/月/平方米，目前出租率約爲80%。

中通百富新現代物流園目前倉庫租金約爲35-40 元/月/平方米，配套約爲50-54 元/月/平方米，目前出租率約爲90%；正佳鹽田國際物流大廈目前倉庫租金32-39 元/月/平方米，配套租金約爲45-52 元/月/平方米，目前出租率約爲75%。

綜上，截至2024 年第四季度鹽田綜合保稅區內高標準常溫保稅倉庫市場租金介於32-42 元/平方米/月之間不等，而配套辦公租金介於45-55 元/平方米/月之間。

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