以案釋法 ｜ 架空層歸屬之爭落槌 法院判決爲業主共有權“撐腰”

近年來，小區物業糾紛頻繁發生，部分小區架空層被物業公司出租或改建，但有的小區架空層並未進行權屬登記或者約定，此時架空層被開發商擅自改造出售，業主權益如何守護？湖南省寧鄉市人民法院與長沙市中級人民法院(以下簡稱“長沙中院”)接連作出判決，明確某商業街小區A、B、C棟二層架空層歸全體業主共有，開發商需限期恢復原狀。

據悉，寧鄉市某商業街小區由長沙某置業有限公司開發建設。根據規劃許可，小區A、B棟第二層爲架空休閒層，C棟第二層爲公共休閒層，且地上二層車庫未納入業主房屋公攤面積。然而，開發商擅自將架空層改造爲停車位出售，引發業主強烈反對。業主委員會認爲，架空層屬於全體業主共有，開發商無權處置，遂提起訴訟。寧鄉市相關部門曾協調並出具說明，稱改造符合規劃且未納入公攤，但法院經審理後未予採納，依據《民法典》第274條，架空層屬“其他公共場所”，依附於建築主體，權屬隨房屋轉移至全體業主，其次，原始規劃明確架空層爲公共休閒區域，開發商未提供規劃變更證據，且行政部門認定“未違規建設”不改變權屬性質，法院獨立審查法律歸屬。最終寧鄉市人民法院一審判決該商業街A、B、C棟二層歸全體業主共有，開發商須30日內恢復架空層原狀。開發商不服上訴，長沙中院二審維持原判。

長沙中院表示，無約定且未登記的架空層，默認歸全體業主共有，同時，行政部門對建設合規性的認定，不影響法院對權屬的獨立判斷。一紙判決，釐清了法律模糊地帶，爲針對架空層、綠地等高頻爭議區域提供了類案審理指引，本案通過司法確權，倒逼物業和開發商規範管理，減少公共區域濫用亂象。

來源：長沙市司法局