央行房市及資金不鬆綁 專家：建商陷百年生存危機、系統性風暴恐爆發

中央銀行。報系資料照／記者葉信菉攝影

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，對房市而言，央行19日理監事會議選擇性信用管制不鬆綁、不動產貸款集中度管制的閥門不開的窘境，在面臨國內本世紀最大交屋潮的現在進行式的信用資源排擠下，認爲下半年的房市很難有轉機。

黃舒衛直指，目前準備交屋的買方，面對最新的限貸管制及銀行放款業務的緊縮，壓力最大，而建商經營、財務壓力會否形成系統性危機，則最值得注意。

黃舒衛進一步分析，面對房市管制與市場冷靜的雙重絞殺、惡性循環，臺灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。

黃舒衛指出，目前建商經營困境，包括限縮購地貸款成數，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；18個月限期開工的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難。

另外，他表示，土建融及餘屋利率差別定價，利息負擔翻倍，也讓小建商腹背受敵；而央行嚴控週轉金，也影響原不受銀行法72-2的都更、危老前期整合意願；還有交屋潮搶食信用資源大餅、建案銷售不佳面臨抽銀根壓力，以及銀行雨天收傘，交屋貸款困難，消費糾紛多同步考驗業者。

黃舒衛指出，而餘屋貸款降至三成，也讓開發商加大財務壓力；「囤房稅2.0」也使建商普遍必須承受高稅成本，最後則是美國總統川普的新政，改變市場資金、產業佈局方向，同步讓國內住宅買盤觀望、流失。

黃舒衛分析，當前房市考驗建商財務能力，越來越多等着交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。

他建議，在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。

黃舒衛認爲，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。

黃舒衛分析，即便美國總統川普「讓美國再次偉大」的多個新措施帶給全球政經高度不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強。

他預期，在美國對全球的對等關稅協議明朗之後，國內市場還有擴大投資的機會，尤其新臺幣升值吸引臺資迴流，具穩定收益的商用不動產將大獲投資人青睞，商用市場雖展望保守、但不悲觀。