央行救房市會鬆綁？專家喊話取消1條款 避免無差別打房

房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌今（18）日公開喊話：「建請央行取消回溯措施！」限貸令「回溯條款」不應無差別打房。圖／本報資料照片

央行去年918宣佈實施第七波信用管制迄今屆滿一年，市場上聲量最大之一，是當時溯及既往、且無寬限期的第二戶以上壓低限貸成數措施，有人說「沒有信賴，如何投賴」；在央行即將在今天下午召開第三季理監事會議之際，房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌今（18）日公開喊話：「建請央行取消回溯措施！」限貸令「回溯條款」不應無差別打房。

何世昌今天在facebook粉絲專頁「何世昌的房產知識Buffet+」發文，引發極多回響。

他指出，央行將於今日召開理監事會議，外界對於央行決策有不少的預測，各家預估內容不盡相同。

何世昌表示，他個人仍認爲，限貸令「回溯條款」是最該取消的一道措施，否則難弭平民怨。不少人當初買預售屋時，第二屋可貸7成，「回溯條款」一來，7成砍到剩6成，再來又只剩5成，突然要擠出2成自備款讓民衆斷頭違約。

何世昌指出，爲何「回溯條款」應該取消呢？有幾個理由。首先，時空背景不同。央行前總裁彭淮南任內打炒房也實施回溯，但差異在於，如果頭期款不足的家庭，至少可以把預售屋換約轉手，拿回自己的血汗錢。

可是，2023年7月「預售屋禁止轉售措施」上路後，頭期款不足的家庭只能被迫斷頭，建商沒收違約金又拿回房子，唯一受傷的是消費者。

何世昌表示，第二，傷害無辜的自住客。他仍支持央行打炒房，但央行限貸令「回溯條款」是無差別打房，而不是打擊投機。倘若一心只打擊投機，其實可以藉由聯徵紀錄、甚至與地政機關聯手，將5年內頻繁買賣房產的投機客揪出來。然而，央行顯然不這麼做，而是把買第二屋的人通通視爲炒房客，此舉讓人質疑央行言行有所矛盾。

第三，違反「信賴保護原則」。何世昌表示，這點此前已聊過，所有民衆買房都是按照當下政府訂的遊戲規則走，此爲「信賴保護原則」的真諦。可是有一天，政府突然宣佈不認舊制，把新制回溯到好幾年前實施，會引發民怨並不意外。假設來說，2025年通過「超速重罰五千元」，並且回溯到Ｎ年前，然後要求Ｎ年前超速的人，每件超速案要補繳滿五千元，這樣合理嗎？

第四，每件斷頭背後都是一個家庭。何世昌表示，內政部統計指出，2021年7月至2025年6月全國預售屋買賣案件中，解約件數爲4,418件，佔比1.1％。雖然佔比不高，但4,000多戶背後是4,000多個家庭，每個家庭的頭期款都要存很多年。

何世昌表示，誠如消基會所說的，在這場由制度引爆的風暴中，唯一站穩腳步的，恐怕只有建商。因爲根據現行制度，違約金建商可依法取得上限15%的違約金。

何世昌表示，倘若央行能體恤民衆頭期款來之不易，期盼央行能夠調整政策，取消「回溯條款」，讓民衆可以保住血汗錢，更不必因此而被迫賣掉「起家厝」。