老爸過世！他繼承房產後賣掉 「1個錯誤」百萬飛了

不符自住條件，他賣房遭國稅局追補百萬稅金。（示意圖/達志影像/shutterstock）

房產繼承後出售，沒想到卻引來國稅局的稅務追查。有位民衆將繼承而來的房產賣掉，並申報課稅所得總計爲646萬元，他自行扣除400萬房地產免稅額，只繳納24萬元稅金，但後來稅局審查時發現，這位民衆未將戶籍遷入，且房屋水電資料幾乎爲0度，認定不符合自住條件，因此必須繳納房地合一稅，最終補繳稅款高達129萬元，比原先稅金高出6倍。

北區國稅局指出，若個人在2016年1月1日以後，因繼承而取得被繼承人於2016年1月1日以後取得的房地並出售，這筆房地交易所得適用房地合一稅課稅規定，如符合自住房屋的租稅優惠條件，課稅所得在400萬元以下者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10％課徵所得稅。

國稅局提出一個案例來解釋，王先生在2023年9月繼承他父親的A房地，並在2024年1月將其出售。他自行申報課稅所得是646萬多元，在扣除掉自用住宅免稅額400萬元後，按照10%的稅率計算，繳納了24萬多元的稅金。

但是，經過國稅局調查後發現，王先生從未將戶籍設在A房地，因此並不符合自用住宅條件。依照持有期間超過5年未逾10年適用稅率20％，因此覈定他應該補繳129萬多元的稅款。

王先生對此感到不服，提出複查，他主張其父親自2017年12月23日買賣取得A房地，並且將戶籍設在此自住，他在繼承後仍然繼續居住在A房地，因此符合自住房地租稅優惠適用要件。

然而國稅局調查之後發現，王先生持有A房地並父親持有期間雖滿6年，但由於王先生本人或其配偶、未成年子女未曾設籍於A房地，加上王先生在繼承這間房產後，相關水電使用紀錄都顯示爲0度或零星度數，因此認定A房地在繼承之後，並沒有實際提供給任何人居住使用，與稅法上規定「個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住於該房屋連續滿6年」要件不相符，因此駁回王先生的複查申請。

國稅局進一步說明，根據所得稅法第4條之5第1項第1款規定，個人交易房屋土地同時符合下列要件者，可享有自住房地租稅優惠，其要件爲：一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

此外，若自住房地因繼承而取得，於認定持有期間滿6年的條件時，除個人持有期間外，也可並計被繼承人的持有期間，而持有人在期間內也須符合自住房地要件才符合資格。

國稅局提醒，個人出售繼承房地屬房地合一稅課稅範圍者，若要適用自住房地租稅優惠，加計被繼承人持有期間雖超過6年，但需被繼承人及繼承人皆須符合自住房地要件，若未於該出售房地辦理完成戶籍登記，或未有居住事實，或有出租情事，皆不適用該項租稅優惠。