《傳產》公寓大廈管理邁向新紀元 徐燕興提下階段行動建議

徐燕興指出，臺灣公寓大廈管理制度的關鍵變遷：民國84年立法奠基，確立區分所有權架構，規範專有部分、共用部分及規約；89年及92年實務調整，解決區權會召集、公共基金提撥、管理委員連任等運作問題；民國102年、105年進行大幅修訂，強化起造人移交機制、改善管理費收取制度、加強管理組織運作體制，並推動規約草約的公平合理化；民國111年最新修訂，聚焦於管理維護機制強化，以及提升住戶安全與居住品質。

徐燕興強調，30年來修法主軸在於區分所有權管理制度運作順暢及提升公寓大廈安全，隨者社會持續高齡化、智慧化、永續環保導向及社區韌性建構等挑戰，歷史趨勢使然但如何能更智慧前行，需要更深刻的反思與紮實的行動才能更有成效。

徐燕興談到臺灣未來面臨大量社會住宅興建後的社會住宅管理的啓示，借鑑荷蘭、奧地利維等情形，他強調，必須有明確的法律來規範社會住宅的營運者資格、租金計算方式、租戶權益、政府監管角色，才能讓體系走得長遠，管理不只是硬體維修，成功的社會住宅管理，必須納入促進社羣融合的「社會管理」以及提升社區品質的「環境管理」，才能真正創造穩定而優質的居住環境。

他表示，公寓大廈管理的未來趨勢，包括智慧化管理、高齡友善、永續環保導向、社區韌性建構等面向。不僅是正式制度更需要更多樣的非正式制度並重，健全的正式制度(如清晰規約、高效管委會)處理產權、契約和集體行動問題，同時不可或缺非正式規範、支持體制(如鄰里互助、社區文化、社區營造)建立信任、促進和諧、本土研究平臺交流、降低交易成本，提升效率。

徐燕興總結，公寓大廈不僅是產權介面的空間管理，更具備「資產保值」、「公民教育」、「都市再生」等多元功能，現今防災與社區韌性與公寓大廈管理，政府將持續透過 「考覈機制」 激勵地方政府表現，並推動社區共同體意識，實現「安全宜居」到「淨零轉型」的目標。