政策端轉向修復樓市內生動力丨李宇嘉專欄

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

8月15日，國家統計局發佈數據，2025年7月份，70個大中城市新房價格指數環比跌幅連續兩個月保持在-0.3%的水平上。其中，一線城市在土地出讓高溢價（克而瑞數據顯示，7月份一線城市爲25.7%，創今年新高）、高品質新房交易帶動下，新房指數跌幅從上月的-0.3%收窄至-0.2%，二線城市跌幅從上月的-0.2%擴大至-0.4%，三線城市保持在-0.3%的水平上。

二手住房方面，7月份70城二手住房價格指數環比下跌0.6%，跌幅比上月收窄0.1個百分點，但仍保持在較高的回調水平上。其中，一線城市跌幅擴大，從上月的-0.7%擴大至-1.0%，連續4個月下跌。北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%；二三線城市跌幅收窄，均從-0.6%收窄至-0.5%，驅動70城二手房指數跌幅收窄。

從同比來看，新房和二手住房價格指數跌幅均持續收窄。其中，新房價格指數同比從上月的-3.7%收窄至-3.4%，跌幅連續9個月收窄。其中，一線城市7月份新房價格指數同比跌幅降至-1.1%，也是2024年3月份以來的最低跌幅；二手房價格指數跌幅從6月的-6.1%收窄至-5.9%，連續10個月收窄。但近期一線城市同比指數跌幅有擴大態勢，二三線城市則持續收窄。

進入5月份以後，商品房市場交易季節性轉淡，基於學位、返城就業、婚房等需求減退。同時，2024年四季度以來住房消費釋放充分，也存在部分需求超前釋放的情況。再加上傳統在需求端紓困市場的空間收窄，政策存在空當，比如按揭利率下降空間有限，各地首套房利率基本保持在3.0%以上的水平，政策對市場的支撐功能下降，也是交易端下行的一個原因。

根據克而瑞的數據，7月主要城市重點監測項目來訪量環比普遍下跌在20%左右，北京、武漢、鄭州等盤均來訪量環比跌幅接近30%；直接反映市場溫度的新上市房源開盤當天平均去化率，7月份下降11個百分點至30%。7月份，克而瑞統計的一線城市新房銷售面積同比平均下跌28.2%，二手住房平均下跌6.7%，除深圳外，北上廣二手住房交易量同比均“由漲轉跌”。

從全國來看，1~7月份全國新房銷售面積同比下跌4.0%，跌幅比上半年擴大0.5個百分點；1~7月份，全國新房銷售金額同比下跌6.5%，跌幅比上半年擴大1.0個百分點。銷售金額累計跌幅大於銷售面積跌幅，意味着開發商“降價促銷”的力度較大。從銷售金額除以銷售面積計算的簡單均價看，1~7月份，新房價格同比下跌2.4%，比上半年的-1.9%擴大，也說明這一點。

2025年7月，百城二手房掛牌總量達258.56萬套，同比增長11.58%，一線城市增長10.55%，深圳以36.7%的同比增幅領跑。7月份，各個城市掛牌價普遍下跌，百城掛牌均價同比降8.5%。在掛牌量增長的同時，銷售量有所下降，特別是一線城市，在近期高品質新房交易受到市場歡迎的情況下，對二手住房交易造成的較大影響，這是其價格跌幅擴大的重要原因。

受到行業供求關係、外部經貿環境、收入和就業預期等基本面的綜合影響，從市場降幅收窄到探底、觸底和止跌，最後到市場回穩，這是一個較長的過程，中間會有反覆，也是正常的現象。但是，止跌回穩趨勢是不變的。

首先，同比來看，無論是新房還是二手房，從去年四季度到現在，70城房價同比指數均持續收窄。其次，連續3年半的回調後，新房銷售面積和金額的規模，目前來看分別已降至2012年、2015年以來的水平，今年的跌幅已到個位數。

考慮到拆遷安置、“賣舊買新”的改善需求、城鎮化對新房的需求等，未來新房交易繼續大幅度下探的空間不大，市場探底和觸底的趨勢不改。再次，政策開始轉向修復基本面，包括對生育、教育的扶持，對兜底保障、就業保障、離退休保障的扶持，城市更新對住房和社區補短板等，都在修復消費內生動力，減緩二手房掛牌、增強新房消費動力，這是房價止跌回穩的關鍵。

最後，住房供給側改革繼續加速，“好房子”將從高品質、高價格的項目探索，開始轉向普惠化，普通住房、保障性住房、老舊小區改造等，也都要打造爲“好房子”。特別是，城市更新成爲城市新的增長動力，也是住房發展的新模式，旨在全面推進公共設施補短板等，不僅降低住房消費的成本，也驅動新市民安家、賣舊買新的需求潛力，這是房價止跌的基礎。