租賃新規出臺，政策如何跟進？丨馮奎專欄

馮奎（中國區域科學協會副理事長）

近日，《住房租賃條例》（簡稱《條例》）正式公佈並將於2025年9月15日起施行。作爲我國首部住房租賃專門行政法規，《條例》出臺無疑是我國住房租賃領域具有里程碑意義的大事，標誌着住房租賃市場正邁入法治化、規範化的全新階段，對房地產市場及相關各方都將產生深遠影響。

尤其值得一提的是，近日召開的中央城市工作會議明確提出“存量提質增效”，《條例》通過規範住房租賃活動，穩定住房租賃關係，有助於促進住房租賃市場的高質量發展，推動存量空間在租賃領域的高效配置與利用，讓城市有限的空間資源得到更充分、合理的運用。

從《條例》內容來看，核心之一是保障民生權益。從承租人角度出發，針對租房市場長期存在的痛點問題——例如隨意剋扣押金、頻繁漲租、租賃房屋存在安全隱患等——進行了有力迴應。《條例》明確租賃雙方的權利義務，規定押金收取和退還的具體規則等等，這些規定旨在給予承租人更強的穩定預期，讓其能夠安心租房，更好地實現從“住有所居”向“住有宜居”轉變。

在促進行業健康發展層面，《條例》着力整治住房租賃市場主體魚龍混雜、經營服務不規範的亂象。《條例》爲住房租賃企業和經紀機構設立了更爲嚴格的准入條件和運營規範要求，例如要求企業必須發佈真實房源，從事轉租經營的企業要建立租金押金的資金監管賬戶等等。這些措施將有效淘汰不合規主體，推動市場資源向優質企業集中，優化市場競爭環境，加速行業從“野蠻生長”向“有序發展”的過渡。

從國家住房制度建設的全局高度看，《條例》爲“租購併舉”住房制度的建立提供了堅實的法律支撐。《條例》的實施將顯著提升租賃住房在住房體系中的地位，引導社會資源更合理地配置到住房租賃領域，推動住房市場走向更爲健康的租售平衡狀態。

《條例》對促進房地產市場平穩健康發展意義深遠，以往房地產市場“重銷售、輕租賃”的傾向將被扭轉。《條例》明確提出鼓勵居民家庭出租自有房源，支持市場主體依法盤活改造各類閒置房產用於租賃，促使市場供給從單一銷售模式向租售並舉轉變。這不僅增加租賃住房的有效供給，優化房地產市場供給結構，更能精準滿足不同人羣的多樣化住房需求。

穩定的住房租賃關係是穩定房地產市場預期的重要基石。《條例》要求建立租金監測機制，此舉將有效避免租賃市場的大起大落，進而對整體房地產市場的穩定起到積極的支撐作用。同時，通過規範市場、明晰規則，《條例》有助於進一步減少市場投機行爲，引導房地產市場更加註重居住屬性。

《條例》的實施將爲專業化、規模化住房租賃企業的成長壯大創造有利環境。這類企業憑藉其專業運營能力、標準化服務體系和良好的信譽，將吸引更多租客，持續提升租賃住房的居住品質與服務體驗，爲房地產市場注入新的活力。其發展還將有效帶動上下游相關產業（如家居裝飾、智能安防、物業服務等）的協同升級。

《條例》的出臺是重要的第一步，後續落實任務依然艱鉅，需要多措並舉協同發力。首先是要加快出臺配套細則。《條例》涉及多部門職責，相關部門儘快出臺操作性強的實施細則（或管理辦法），針對住房租賃資金監管的具體要求、房源信息發佈的審覈標準、違規行爲的處罰尺度等關鍵環節制定明確規則。

第二是要強化金融財稅支持。鼓勵金融機構依法合規開發針對住房租賃經營性貸款、項目貸款以及租賃資產證券化等金融產品，拓寬經營主體長期、穩定的融資渠道；在《條例》框架下規範（而非簡單鼓勵）承租人租金貸業務，嚴防風險；同時，應研究完善相關財稅支持政策。

三是深化租購權益同享。《條例》在保障承租人居住權益方面邁出一大步，但租購雙方在享受教育、醫療等公共服務方面仍存在實際差距。因此需在《條例》精神指導下，因地制宜、積極穩妥地探索推進，逐步落實公共服務常住人口全覆蓋，不斷縮小租購權益的實際差距。

四是建立健全信用體系。加快構建並完善覆蓋住房租賃企業、經紀機構、房東及租客的市場信用體系。建立守信激勵和失信約束機制，對信用良好的主體在經營許可、融資服務等方面給予便利，對嚴重失信主體依法實施聯合懲戒，營造誠實守信的住房租賃市場環境。

五是加強行業人才培養。專業化、規範化市場需要高素質人才支撐。政府、行業協會、企業需形成合力，大力開展住房租賃領域的職業技能培訓和政策法規普及，着力培養一批兼具政策理解、法律合規意識與專業運營管理能力的複合型人才隊伍。