推動城市更新，釋放房地產增長潛能丨李宇嘉專欄

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

7月召開的中央政治局會議強調，要持續防範化解重點領域風險。落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。

就今年5月印發的《關於持續推進城市更新行動的意見》，不久前召開的中央城市工作會議也有最新部署。另需注意的是，會議在“宏觀政策要持續發力、適時加力”中，提出要落實落細更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，充分釋放政策效應。這意味着，當下政策部署力度並非不足，事實上在2024年“9·26”新一輪宏觀紓困以來，不管是利率水平、信貸投放，還是各類財政資金投放，力度是空前的。

作爲宏觀政策的一部分，房地產紓困政策也是如此。從2022年7月份中央政治局會議首次提出“保交樓、保民生”，年底推出金融十六條、“三支箭”，再到2023年底提出房企融資“白名單”，房地產風險防範已形成成熟穩定的政策體系、工作機制，且在充分實踐的基礎上總結、沉澱、推廣，成爲最大程度杜絕房屋交付風險、防範和處置企業風險的長效機制。

從2023年年中推出“認房不認貸”，到2024年“5·17”推出政策新工具，明確“消化存量房產和優化增量住房”，再到10月17日推出“四個取消、四個降低、兩個增加”，需求端紓困市場、實現“止跌回穩”的政策體系和實施路徑也已形成。總結來看，無論是風險處置和出清，還是止住房地產市場過快下跌的趨勢，政策一攬子“組合拳”的施策模式已經形成。

接下來，就是基於城市政府主體責任和因城施策的原則，將國家和各地近年來出臺的政策如何落實落細。在住房迴歸一般商品屬性、民生屬性，住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，需求不僅呈現差異化、個性化，而且轉向更關注住房產品的質價比（一定預算內住房產品的綜合性價比更高）而多方比選、理性下手。相應地，各地的政策思路也要向精細化轉型。

從筆者調研來看，很多地方的房地產政策落地效果還待提高。其中，既有住房產品供給效率待提升的問題，比如有的在售新房項目存在配套道路、學校、菜市場等未到位或貨不對板，甚至市政設施有明顯短板，影響購房積極性；同時，政策實施過程中多部門協同配合的程度也有待提高。比如，二手房交易“帶押過戶”，需要住建、金融、不動產三方密切配合。

再比如，剛需購置二手住房已成爲新趨勢。截至今年上半年，30個重點城市二手住房購置佔比已達到全部住房購置的65%。但對部分二手住房貸款，有的銀行給出的評估價很低，有的貸款期限很短，甚至超過一定樓齡就不提供二手住房貸款，這與剛性需求普遍轉向二手住房，“賣一買一”是普遍的改善路徑，新市民安家和老市民改善緊密結合等新趨勢不符。

因此，實現既有政策落實落細、充分見效，各地要通過高密度、高頻率的市場監測和巡查，全面評估各項已出臺政策的實施情況和堵點，從橫向部門協同配合、不留空當，縱向省市縣區部門貫徹到底、不留死角等入手，在充分掌握市場供需態勢的基礎上，真正做到因城施策。

這次會議在“防範化解重點領域風險”中，提出落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。背後的信號意義很明顯，即重新認識城市更新之於房地產，之於城市增長動力、模式的意義。供求關係轉變、需求模式轉變，房地產的潛力也應向盤活存量要動能。也就是，存量建築、設施和土地等資源規模很大，但要隨着新產業、新業態，居民新需求而盤活。

具體來說，就是一體推進好房子、好小區、好社區、好城區等“四好建設”，不僅建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，也要推進城鎮老舊小區、危舊房、城中村改造，補上市政和“一老一小”等公服短板，增加公園綠地、體育健身、休閒遊憩等公共場所。這樣，存量物業的供給效率提高了，就能激發居民住房消費的意願，比如房屋二次裝修、房屋租賃和交易。

同時，城市更新還要創新規劃和用地政策，改造利用老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等存量房屋，盤活利用存量低效用地，發展文旅經濟、夜經濟、新消費、假日經濟和創業創新等新產業、新業態。有財政、貨幣政策全面傾斜的紅利，包括“四好建設”、存量盤活利用，城市更新在解決就業和激活消費的同時，也帶動存量物業價值再造，夯實了市場止跌回穩的基礎。

客觀來講，房地產市場深層次問題的出清與市場修復並非一蹴而就。但要看到，不管是從2.6億的新市民的紮根城市的需求，以及老市民的消費升級，或是核心都市圈承載力的提升，再考慮到城市更新在供給端的帶動和牽引，房地產市場韌性強、潛能大的優勢就能發揮出來。儘管新建商品房空間收窄了，但存量更新對市場及上下游的帶動，存量時代下房地產服務業特性顯現及對消費、就業的帶動，同樣彰顯其支柱產業的地位，並從基本面修復止跌回穩的動力。