香港地產“豪門”最後時刻緩解債務壓力，但鄭氏第三代長子徹底離場了

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

拿下882億港幣融資的新世界發展，至少在現階段，將暫時緩解資金鍊壓力。

新世界發展在6月最後一天的晚間發佈公告，公司通過和相關集團成員公司與有關銀行債權人，簽訂了新的再融資定期貸款融資協議，融資合計覆蓋集團約882億港元現有境外無抵押金融債務。

從具體的融資方式來看，主要來自新世界發展部分現有的境外無抵押金融債券進行了再融資；另一部分通過協調集團其他境外無抵押銀行貸款，以和上述新銀行融資條款進行保證統一。

據悉，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期時間爲2028年6月30日。

這意味着，新世界發展持續已久的資金壓力，將暫時得到緩解。

伴隨融資公告發布的，還有曾經被視爲鄭氏第三代接班人鄭志剛辭職的消息。

當日新世界發展的晚間公告稱，鄭志剛已向公司提出辭任公司非執行董事及非執行副主席職務，從7月1日起生效，未來將會投入更多時間在公共服務以及個人其他事務。

在2024財年新世界發現出現近20年來首次虧損後，這位曾被寄予厚望的鄭氏第三代便被邊緣化，在去年9月先後辭去其在周大福、新世界、新創建和新世界百貨的任職，只保留了新世界發展非執行董事及非執行副主席的“閒差”。

隨着此次再度離職，意味着鄭志剛在新世界發展已經遠離核心管理層，而其妹妹鄭志雯和弟弟鄭志明，則正在進入家族核心生意圈。

債務攀升的“豪門”港企

從近期連發的幾份公告來看，新世界發展的資金情況已經頗爲緊張。

在今年5月末6月初的兩份公告中顯示，公司有4筆共計34億美元的永續債利息分派時間，遞延至下一個分派支付日。從公告來看，4筆永續債利息支付日均在今年6月。

不同於一般意義上的“爆雷”，永續債的票息可以遞延不構成違約，但有懲罰性的約束條件，例如上調票息率。

觀察者網查詢到，部分永續債的票息受到遞延帶來的罰息影響，票面利率從發行時的6.15%已經上升至10.132%，因此一次性4筆永續債利息遞延，可見新世界發展在資金層面上的緊張，已經難以掩蓋。

今年2月公佈的2025財年中期業績中，新世界發展到去年末到公司在手現金爲218.58億港元，比去年同期下降了60多億港元；綜合債務淨額1246.3億港元，債務淨額與權益比率爲57.5%，比去年年中時增加了2.5個百分點。

這一比例雖然相較於內地房企債務高點時候並不算多，但相較於香港其他三大家族，則明顯高企。

要知道，2024年李嘉誠的長實集團，淨負債率僅在4%左右；即便是相對較高的李兆基家族的恆基地產，淨負債率也只有21%。新世界發展的負債率，比恆基地產高出1倍還要多。

同時，從去年末計算，一年內到期的公司各類借貸、其他借貸、固定利率債券及應付票據金額爲322.09億元，可以說手上的資金頗爲緊張。

因此，這筆882億港元的銀行融資對於新世界發展解決現階段流動性而言，顯得頗爲重要。

另外，新世界發展去年還發行過一筆4億美元的可贖回債券，票面利率高達8.625%，發行成本遠高於早前的債券，公司對於資金的渴求程度可見一斑。

出現20年罕見虧損，新世界也忙着“減債”

作爲香港“四大家族”之一的鄭氏家族的地產業務板塊，新世界發展資金鍊出現問題的傳聞由來已久。

早在2023年2月，新世界發展中期派息就出現13年以來的首次減少，外界開始猜測公司利潤受到的侵蝕。

2024年公佈的2023-2024財年報告中，更是罕見地出現了公司20年以來首次的利潤虧損，引發了外界震動，也讓市場開始重新審視新世界發展近年的投資和經營狀況。

更爲直接的影響是，彼時的新世界發展總裁鄭志剛隨即辭職，並出席了最後一次新世界發展的業績會。

到了去年11月，鄭家純就已經在股東大會上表示，公司的首要任務是減輕債務負擔。這和早前新世界發展積極投資態度，已經發生逆轉。

今年1月，剛剛從新世界中國升職到新世界發展2個月的總裁的黃少媚，自掏腰包5488萬港幣買下新世界在香港北角英皇道的豪宅，被視爲用數年薪水回饋新世界；2月，新世界發展執行董事兼主席鄭家純的妻子、鄭志剛的母親葉美卿也自費1394萬港幣買了同一個豪宅社區，可見“自家人”對公司業績的力挺。

與此同時，鄭氏家族及關聯企業周大福，也陸續接手了新世界發展出售的資產，以協助資金回收。

新世界發展先是在當年6月，以15.49億港元價格，將天得發展30%的股權出售給周大福旗下全資公司；9月，以2.09億港元價格將持有的4個K11項目以及愛互送有限公司，出售給了鄭志剛全資自持的公司；11月，周大福又以4.167億元的價格，買下新世界發展旗下New World Sports Development Limited全部股權及相關貸款。

今年2月，黃少媚在中期業績會上表示，會通過積極出售發展項目、積極出售非核心資產、釋放農地價值、提高租務回報、精簡成本、暫停派息，以及積極的財務管理等7項措施，全力降低公司債務和改善流動資金。

話音剛落的1個月後，新世界發展就傳出消息，計劃出售位於杭州的一棟估值10億元人民幣的甲級寫字樓。

從寄予厚望到黯然離場

“引咎辭職”的鄭志剛，可以說是從家族核心管理層中黯然離場。然而在他剛剛登場的時候，曾被寄予過厚望。

鄭志剛是鄭氏家族“二代掌門人”鄭家純的長子，2007年就出任新世界發展執行董事，2009年他創立的首個K11項目在香港開業，加上2013年內地首個K11項目上海淮海路K11亮相，鄭志剛和K11商業的名聲都逐漸出圈。

這個在當時較少見的將藝術和商業高度融合的商業體，給商業市場打開了新思路，之後發展出的一系列K11項目，被視爲是新世界發展在體系內的新世界百貨業態老化之後，迭代出的新一代商業產品。

2017年鄭家純中風後，鄭志剛成爲新世界發展執行副主席，開始掌管這家家族上市企業。之後，新世界發展在內地和香港兩地的土地市場快速加碼，在2017年業績會上鄭志剛就表明了“大力發展內地市場，更多增加華南土地儲備”的規劃。

而彼時正是內地地價飛昇、房地產狂飆突進的最後階段，但2017年新世界發展旗下的負責內地業務的新世界中國，在大灣區的總投資額就超過400億元，是在大灣區投資額最大的香港房企。

2020年公司還深度參與深圳、廣州等華南城市的舊改項目，而“舊改”項目本身就是資金需求量較大，投資回報週期較長的項目。

直到2022年，新世界中國仍在重倉內地核心城市。當時頗爲樂觀的鄭志剛還表示，新世界發展預留出200億港元資金用於收購，會適時進入大灣區市場。

但在當時，內地房企已經在“三條紅線”的要求下，開始出現資金緊張的問題。但這些併爲引起鄭志剛足夠的重視，並還是“大氣”表示，當時內地房企已經沒錢了，有很多項目找新世界發展談合作。

但顯然，內地市場和香港樓市同步出現的下行，也沒能讓新世界發展躲過債務重壓導致的資金鍊問題，區別在於鄭氏家族還有周大福等家族產業，關鍵時刻對新世界發展出手相助，而鄭志剛的“出局”已是定局。

如今鄭志剛接手了從新世界發展剝離出的K11管理和顧問業務，未來可能專注於自己一手創立的這部分業務，而新世界也一定程度上減輕了壓力。隨着鄭志剛的胞妹、鄭家純長女鄭志雯進入董事會名單，次子鄭志明任職原新創建集團行政總裁，新世界發展“第三代掌門人”究竟花落誰家，還仍有懸念。