透視港股REITs半年報：物業收入普降，融資成本下行紓壓

近日，H股市場多隻上市REITs發佈中期業績，其中，大部分REITs錄得收益、物業收入淨額增速下滑。從不同業態的出租率表現來看，寫字樓、零售物業、物流業等依舊存在挑戰，而內地的酒店及旅遊業則成爲表現出色的行業之一。

值得注意的是，去年以來，中國證監會、香港證監會頻頻表態，促進資本市場互聯互通，香港上市的REITs正有望通過滬深港通的形式進入內地市場。

“REITs納入滬深港通是資本市場互聯互通的重大突破，具有深遠的市場影響和戰略價值。” 領展集團行政總裁王國龍分析稱，一方面有助於鞏固香港國際金融中心地位；另一方面，內地龐大且快速增長的個人與機構投資者羣體進入H-REITs市場，有助於提高市場活躍度，改善整體流動性。

物業收入普降

所謂REITs（房地產投資信託基金），可以理解成一家基金公司，發行基金份額募集資金，投資於房地產領域，通過專業管理人實現租金收入或者物業增值，並把產生利潤的90%在當期分給基金份額持有人或者說投資者，投資者獲得分紅收入的同時共享基礎資產對應的物業每年的增值。

REITs的投資回報率主要依賴物業的租金收入，物業的出租率以及租金能否持續上漲與宏觀經濟環境以及地產週期密切，一旦宏觀經濟環境快速下行，物業的資產價值以及物業的租金收入將快速下降。

2005年中國香港首批上市3只REITs，分別是領展房產基金（0823.HK）、泓富產業信託（0808.HK）和越秀房產信託基金（0405.HK），2006年又上市了冠君產業信託（2778.HK）和陽光房地產基金（0435.HK），最近1只上市的REITs爲順豐房託（2191.HK）。

目前，中國香港共有11只上市REITs，其中，越秀房產信託基金是首個基礎資產爲內地物業的REITs，領展房產基金是目前亞洲規模最大的房地產信託基金。這11只上市REITs總市值合計1569億港元，其中，單領展房產基金就佔據了近七成的份額。

上述REITs的底層資產主要包括零售、寫字樓、多元化、酒店及度假村等，其中零售市值佔比超過七成，主要由領展房產基金貢獻。

截至最新，11只上市REITs中，有6只公佈了中期業績，其中，大部分錄得收益、物業收入淨額下滑。

越秀房產基金上半年實現收入總額9.66億元人民幣，同比下滑6.6%；物業收入6.79億元人民幣，同比下滑8.6%；中期分派約1.71億元人民幣，同比下滑7.6%，每基金單位分派3.66港仙。

置富產業信託（0778.HK）上半年實現收益8.55億港元，同比下滑2%；物業收入淨額約6.13億港元，同比下滑3.2%；可供分派收入3.77億港元，同比增長2.1%；每基金單位分派18.41港仙。

陽光房地產基金上半年實現收益3.91億港元，同比下滑4.8%；物業收入淨額約3.07億港元，同比下滑5.4%；可供分派收入1.69億港元，同比下滑1.8%；每基金單位分派9.1港仙。

順豐房託上半年實現收益約2.3億港元，同比增長3.4%；物業收入淨額約1.92億港元，同比增長6%；可供分派收入約1.2億港元，同比增長0.2%；每基金單位分派13.11港仙。

泓富產業信託上半年實現收益2.06億港元，同比下滑4.3%；物業收入淨額1.53億港元，同比下滑7.2%；可供分派收入9210萬港元，同比下滑6.2%；每基金單位分派5.85港仙。

寫字樓零售承壓，酒店旅遊逆勢上揚

從上市REITs業績可以看出，寫字樓、零售物業、物流業等依舊存在挑戰。

半年報顯示：順豐房託上半年出租率爲97.5%，較期初下滑了0.5個百分點。順豐房託的投資組合由四項現代物流物業組成，包括香港青衣、長沙物業、佛山物業、蕪湖物業，四項物業最初均是由順豐控股股份專門爲支持其成員公司的物流運營而開發。

越秀房產基金的物業組合有十項，分佈在廣州、上海、武漢、杭州和香港等地，以廣州爲主，如廣州知名的商業中心國金中心和批發商場白馬大廈。上半年，物業整體出租率約爲82.2%，較去年同期微跌1.8個百分點。

陽光房地產基金運營香港多處寫字樓及零售物業，上半年的整體租用率爲89.2%，相對期初的91.3%下降了2個百分點左右，其中寫字樓租用率下降至90.0%，零售租用率下降至87.6%。

在業績發佈會上，順豐房託執行董事兼行政總裁翟廸強表示，過去一年，很明顯看到香港的租金有很大的調整，集團在與租客去洽談新租約時，他們均表示對前景感到不明朗，因此對租用的地方需求和發展計劃都作出一些調整，以致需求下跌。

陽光房地產基金管理層也在財報中表示，中國經濟正加快步伐並有望成爲亮點，但直至目前，香港商業物業市場尚未受惠於相對穩定的經濟環境，因此市場仍面對持續嚴峻的壓力。

泓富產業信託稱，香港物業市場持續疲弱。由於大量寫字樓空置對租金構成下行壓力，本地寫字樓租賃市場競爭仍然激烈。業主均提供更多租務優惠以挽留租戶。不過，近期中環的租賃及買賣成交有所改善，均爲本地寫字樓市場釋出正面訊號。

對於內地方面，翟廸強表示，受到關稅戰的影響，亦有見其位於大灣區的跨境電商客戶業務增長放慢，他們未來擴張也會一定考慮，他預計大灣區租務市場會有一定壓力。越秀房產基金的管理層表示，上半年，寫字樓辦公“降本增效”趨勢延續，企業擴張保守緩慢；零售商場和服裝專業市場受消費疲弱影響，商戶經營壓力有所增加。

而部分行業如酒店及旅遊業表現理想，實現了量價齊升，諸如越秀房產基金旗下的廣州IFC雅詩閣服務式公寓上半年經營收入6030萬元人民幣，創歷史新高。廣州四季酒店藉助廣交會等展會帶動，上半年客房收入也創下歷史新高，實現經營收入1.9億元人民幣；平均入住率80.1%，同比增長1.1個百分點。

匯賢產業信託（87001.HK）旗下的北京東方君悅大酒店的平均入住率由2024年上半年的54.8%躍升至2025年上半年的71.5%，瀋陽威斯汀酒店平均入住率由2024年上半年的49.7%上升至2025年上半年的52.3%。

另外，融資成本普降正有助於紓緩可分派收入的壓力。比如，越秀房產基金報告期內融資成本爲人民幣4.03億元，同比下降13.5%，較去年同期節省6300萬元人民幣，平均融資成本降至近三年以來低位。陽光房地產基金報告期內的加權平均融資成本爲3.7%，去年同期爲4.2%。

置富產業信託報告期間內的融資成本按年減少12.6%至1.73億港元，2024年上半年爲1.98億港元，融資成本減少主要是由於短期香港銀行同業拆息於第二季度期間隨着港元流動性增加而大幅回落所致。