三間房新盤半年連續取證 保利、中海、金茂的朝陽“大亂鬥”
觀點網 保利朝觀天珺再獲預售許可證。
8月2日，北京朝陽三間房新盤保利朝觀天珺（備案名“天珺和苑”）剩餘兩棟住宅樓取得預售許可證，加推房源144套，面積達2.94萬平方米。
加上5月23日取證的首批房源，保利朝觀天珺規劃的541套住宅均已入市。
不過，這一項目去化情況似乎不及預期。據北京住建委消息，截至目前保利朝觀天珺網籤55套，簽約面積6758.39平方米，成交均價8.38萬元，收金約5.67億元。
在半年內密集加推，保利朝觀天珺“搶跑”背後，暗含着朝陽新房密集供應帶來的競爭壓力。
從東壩到三間房，從黃渠到黃杉木店，據不完全統計，今年以來朝陽區入市的高端項目超十個。改善盤“大亂鬥”之下，保利朝觀天珺能否夾縫求生？
雙子盤之爭
時間回到2025年2月11日，朝陽三間房組團地塊迎來公開拍賣。
拍地現場可謂是硝煙瀰漫，中海、招商、保利+金茂聯合體鏖戰103輪，最終保利聯手金茂以87.295億元的代價成功奪地，樓面價達到5.16萬元/平方米，溢價率10.5%。
拿地之後，這塊黃金拼圖被一分爲二，南區1202-0006地塊打造成爲保利朝觀天珺，而D區1205-0007地塊則建設成爲金茂滿曜。
因是聯合拿地，保利、金茂在上述兩個項目當中交叉持股50%，爲避免內耗，兩家房企提出了“高低配”的策略。
其中，朝觀天珺推出了朝青板塊稀缺的140平方米的四居三衛雙套房作爲主力戶型，總價門檻在千萬級，而金茂滿曜的主力面積段更爲緊湊，130平方米以下房源佔比高達七成，總價控制在900萬內。
戶型側重與雙盤價差讓兩項目精準鎖定不同客羣：保利意欲收割頂豪客羣，金茂則捕捉預算更低的品質改善家庭。
但理想總是光輝燦爛，現實卻又陰霾重重。原以爲達成“共識”的三間房“並蒂蓮”，仍舊難逃貼身肉搏的命運。
首先，三間房雙子盤比鄰而居，雖保利項目距離地鐵褡褳坡站更近一些，但從大的配套層面來看，兩者幾乎共享。
其次，兩者主力戶型雖各有側重，但面積段來看，保利朝觀天珺與金茂滿曜也存在一定重合。
保利項目共規劃7棟住宅，541戶，面積段包括91平方米三居，共30套；122平方米的四居63套；139平方米、157平方米的四居分別供應198套及250套。
而金茂項目規劃了13棟住宅，共719戶。其中，115/116平方米戶型220套；129/133平方米戶型近300套；148/159平方米戶型總計150套左右。
就是這樣一街之隔的兩個項目，不出意外跑出了競爭的行情。
6月10日，保利朝觀天珺項目率先開盤。據企業發佈的喜報顯示，項目首開銷售21億元，建面約139平方米的四居產品開盤即售罄。
雖網籤存在一定滯後性，但距離項目首開已過去近兩個月時間，其網籤仍未提振。從北京住建委披露的數據來看，截至目前該項目實現55套網籤，簽約面積6758.39平方米，首批去化12.21%。
而金茂滿曜於6月16日開盤，截至8月5日，網籤138套，簽約面積1.76萬平方米，首批去化24.14%。
爲何金茂滿曜能夠“後來者居上”？
有購房者在社交平臺一語道破天機：“在位置、產品都滿意的情況下，價格當然是越低越好。”
數據顯示，金茂滿曜網籤備案價格區間爲8.23萬元/平方米-9.13萬元/平方米，實際網籤均價爲7.79萬元/平方米；相比之下，保利朝觀天珺則備案均價爲8.84萬-9.25萬元/平方米，網籤均價也達到了8.38萬元/平方米。
近6000元/平方米的價差，讓金茂在這一場“貼身肉搏”當中贏得了先機。
不過，從此次朝觀天珺第二張預售許可證來看，保利本次加推的144套房源備案均價在8.55萬元/平方米-9.37萬元/平方米之間。
朝陽大亂鬥
拿地僅半年時間，保利朝觀天珺選擇緊急加推，打響收官之戰，其中固然有來自金茂的競爭壓力，但真正威脅或許源自朝陽高端住宅的“大亂鬥”。
今年以來，北京朝陽迎來了新一輪新房供應潮，上半年已有五個新盤入市。
數據來源：北京住建委、觀點指數整理
除了保利朝觀天珺及金茂滿曜以外，其餘三個項目來自中海。
據瞭解，在2024年11月29日，中海地產以153.32億元拿下的朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，於今年上半年陸續入市。
其中，小紅門地塊開發爲中海時光之境，住宅建面5.45萬平方米，擬建設7棟洋房及小高層，規劃戶數432戶。
該項目在今年3月20日獲取首張預售許可證，推出258套住宅，準售面積約3.24萬平方米，總貨值約25.92億元。
3月30日，該項目首次開盤，從官方銷售口徑來看，銷售金額達到13.6億元。不過，北京住建委網籤數據來看，目前項目網籤64套，簽約面積7368.73平方米，均價在7.72萬元/平方米。
十八里店地塊開發爲中海朝陽ONE，總建面12.75萬平方米，規劃建設17棟洋房及高層，共888戶。項目在上半年取得了三張預售許可證，共推出756套房源，目前網籤95套，網籤面積1.18萬平方米。
酒仙橋地塊開發爲中海萬吉玖序項目，規劃9棟住宅樓，共370戶，銷售指導價12.5萬元/平方米，項目在上半年已經接連兩次取證，推出全部房源，目前共網簽了181套，去化近五成。
面對如此密集的供應，每個項目都在使出渾身解數爭奪購房者，但在樓市整體下行的大背景下，壓力漸顯。
從北京市朝陽區統計局公佈的數據來看，上半年朝陽區商品房銷售面積爲56.7萬平方米，同比減少10.1%，住宅銷售面積減少36.1%至34萬平方米。
但壓力並不止於此。
今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城開以126億元底價競得朝陽黃杉木店+孫河組團地塊，成交樓面價5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽宅地總價紀錄。
上述組團地塊同樣規劃了兩個住宅項目，其中，中建智地主導操盤02地塊，定位爲140平方米至300平方米的改善型產品，項目定名紫京宸園；而01地塊則由金茂和越秀聯合開發，項目定名爲璞樾，面積150平方米起步。
近期有市場消息透露，上述兩個項目將在今年九月入市。
換而言之，在現有的競爭格局當中，中建智地與越秀、金茂等將再度下場廝殺，保利朝觀天珺的市場份額或被進一步擠佔。
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