瑞安羅康瑞：房地產市場經過兩三年調整，已築底向好

3月28日，重倉上海的港資開發商瑞安房地產（00272.HK）發佈了2024年業績，共實現收入81.73億元，同比下降16%；利潤實現8.1億元，同比下降42%；股東應占溢利爲1.8億元，同比下降78%。

業績下降主要是受到確認物業銷售收入下跌的影響。具體來看，物業銷售確認收入43.56億元，同比下降26%；租金及相關收入實現24.56億元，同比增長2%。其中，租金收入的大頭來自上海物業組合，報告期內，共實現收入17.86億元元，同比增長2%。

瑞安新天地行政總裁張斌表示，租金收入的增長一方面來自零售物業，整體出租率穩定在94%左右，同時2024年的客流量和整體銷售額分別增長了12%和8%，2023年開業的蟠龍天地和鴻壽坊項目貢獻了租金增長中的很大一部分；另一方面，辦公物業組合也表現較穩健，成熟辦公樓的平均出租率91%。

也是由於收入結構的些微調整，租金佔整體收入的比例變高，使得瑞安在2024年的毛利率水平明顯提高12個百分點至64%。

另據張斌透露，瑞安超過7成的投資都在上海，在過去的20多年中，其在上海核心地段的物業已超過170萬平方，總體商業物業估值達到790億元。

不過，對瑞安來說，住宅物業的打造和銷售仍是其業績的核心支撐。2024年9月，均價高達21萬元/平方米、套均總價接近1.1億元的翠湖天地·六和入市，共計108套房源當日售罄，收金119.79億元。這一銷售單價也創造了上海集中推盤以來的新高。同年推出的另一住宅項目翠湖濱江，目前也已售出 6300 平方米。

位於上海的兩個高端項目推動瑞安的物業銷售增長，2024年全年實現合約銷售額150.55億元，同比漲幅超3成。據瑞安房地產行政總裁王穎透露，2025年末還將推出翠湖天地·六和的風貌別墅產品，共36 棟獨棟和聯排別墅。

儘管近年來在公開市場上獲地較爲謹慎，但瑞安手中仍有不少可售項目。王穎透露，瑞安手中2025年及以後可供銷售及預售的住宅物業建築面積約17.63萬平方米，涵蓋7個項目，包括翠湖天地6期的風貌別墅、翠湖濱江及武漢三個項目的住宅，瑞安權益可售貨值爲269億元，其中位於上海的有110億元，此外大部分來自武漢。

值得一提的是，對此前經歷過高負債壓力的瑞安來說，在房地產行業調整期，保證資產負債表的穩定性至關重要。截至2024年末，瑞安的淨資產負債率穩定在52%。

瑞安房地產財務總裁兼投資總裁孫希灝透露，將2025年3月3日到期的4.9億美元優先票據算在內，自2021年至今，瑞安已累計償還了共452億元的離岸債務。“公司負債到期的高峰期已經過去了。未來，確保充足的流動性仍將是我們的首要任務。”

對於未來行業走向，瑞安房地產主席羅康瑞認爲，房地產市場經過過去兩三年的調整，現在應該已經築底、穩步向好，不過目前仍有兩個不確定因素，如全球經濟走向和出險開發商未來的財務處理情況，都可能會影響市場走向。

羅康瑞表示，總體來說，隨着不明朗因素的調整，未來市場會穩步向好。