年報觀察   時代鄰里規模失速

觀點網 對於時代鄰里而言，2024年是三年計劃(2022至2024年)的收官之年，不過受“優化在管項目結構”影響，離“管理規模超過2億平方米”的目標仍相去甚遠。

3月28日，時代鄰里發佈2024年度報告，截至2024年12月31日，物業管理服務總合約建築面積約爲1.258億平方米，總在管建築面積約爲1.188億平方米。

雖未能達成數年前所定的目標，不過年內拓展住宅、產業園、博物館及學校等多元業態標杆項目，物業管理合約項目服務面積同比提升7個百分點。

尤其是加大向獨立第三方市場拓展，報告期內，從第三方市場拓展所獲取的建築面積佔物業管理服務在管面積約71.4%，較上一年度的69.4%增長2個百分點。

來到新的一年，時代鄰里並未給出明確的增長目標。不過提到，於公告日期，公司積極發掘與核心業務相關的任何目標，且並無識別任何新投資或收購目標；公司已經制定一份潛在關注名單，但並無就任何該等投資或收購訂立協議；及配售及認購股份所得款項淨額的餘下部份將繼續根據原有的擬定用途進行使用，惟須視市場狀況而定。

目標是階段性的，而拓展是永恆的主題。

各業務表現

數據顯示，由於物業管理服務收入減少，時代鄰里2024年度收入約爲23.888億元，同比減幅約3.3%；年度毛利約爲4.878億元，同比減幅約5.4%。

對於物業管理服務收入減少，時代鄰里於報告中表示，物業管理服務板塊仍是集團的最大收入來源。2024年物業管理服務收入達到約18.162億元，佔集團總收入約76.0%，減少的主要原因爲優化在管項目結構，退出部分利潤率較低的項目。

觀點新媒體查閱報告瞭解，時代鄰里2024年新增合約建築面積約1877.4萬平方米，新增在管建築面積1848.6萬平方米，但同時終止合約建築面積及在管建築面積均達1059.2萬平方米（2023年度終止合約建築面積2937.9萬平方米，終止在管建築面積2800.7萬平方米）。

或許是受此影響，時代鄰里在收入下降的同時，實現年度淨利潤扭虧爲盈。

報告期內，時代鄰里實現年度淨利潤1150萬元（2023年度爲淨虧損2.045億元），母公司擁有人年度應占淨利潤爲470萬元。母公司擁有人年度應占核心淨利潤（不包括非經常性開支）約爲1.752億元，同比增幅約10.5%。

關於優化在管項目結構，時代鄰里還提到，截至2024年12月31日，住宅業態在管面積約7220萬平方米，在管規模中比重約爲60.7%。年度內住宅物業的管理收入所得約9.797億元，佔物業管理服務收入的約53.9%。

除了物業管理服務收入減少外，其他板塊的收入也多爲下降。

年報指出，社區增值服務收入下降主要由於社區團購業務收入減少所致，非業主增值服務收入下降主要是營銷場協銷服務的收入有所下降導致，其他專業服務收入增加主要由於城市公共服務及電梯服務收入有所增加。

數據顯示，時代鄰里2024年社區增值服務收入較2023年同期約3.097億元減少約2.0%至約3.036億元，主要由於退出社區團購業務，導致該項收入大幅下降，“同時，專注於美居服務和經紀業務，相關收入顯著增長，使得社區增值服務收入總體變化不大。”

2024年非業主增值服務的收入較2023年同期約6960萬元下降約54.9%至約3140萬元。時代鄰里給出的解釋是：“爲應對中國房地產市場的週期性下行，集團出於謹慎考慮及平衡回款節奏，調節非業主增值服務的規模，使年度內整體非業主增值服務的收入有所下降。”

唯一實現收入增長的“其他專業服務”，包括電梯服務（包括電梯銷售、安裝、維修及保養）；智聯科技服務及城市公共服務。

“2024年，城市公共服務收入從2023年同期約人民幣1.283億元增加至約人民幣1.555億元。於2024年12月31日，一共有城市公共服務項目20個，已簽訂總合約金額約人民幣3.665億元，年化合約金額約人民幣1.483億元。”

基於上述原因，該集團毛利由2023年的5.157億元減少至2024年的4.878億元，減幅約爲5.4%，該減少主要歸因於物業管理服務毛利率下降所致。毛利率由2023年的20.9%下降至2024年的20.4%，減少0.5個百分點，主要是由於服務收入組合變化所致。

據稱，物業管理服務毛利率減少0.2個百分點，主要是由於加大了長期項目的環境、消防及品質服務的投入以助力長期拓展戰略及高品質服務。社區增值服務毛利率下降2.8個百分點，主要是服務組合的調整及變化所致。非業主增值服務毛利率及其他專業服務毛利率維持不變。

截至2024年12月31日止年度，時代鄰里錄得母公司擁有人應占淨利潤約爲469.7萬元（2023年：約爲虧損2.0176億元），與2023年度相比，實現了扭虧爲盈。

第三方拓展

在優化在管項目結構的同時，時代鄰里着重提到，2024年，集團加大向獨立第三方市場拓展，所獲取的建築面積佔物業管理服務在管面積約71.4%。

雖然外拓物業的物業管理在管建築面積所佔百分比由2023年的約69.4%增長至2024年的約71.4%，但管理外拓物業所產生的收入卻由2023年約11.186億元減少至2024年約10.081億元。收入減少主要原因同樣爲“優化在管項目結構，退出部分利潤率較低的項目”。

據介紹，“第三方物業開發商”包括獨立於時代中國的外拓物業以及時代中國與其他物業開發商共同開發的物業，亦包括由第三方建築公司建造的政府所有建築及其他公共物業。

數據顯示，2024年度，來自時代中國集團的在管建築面積爲3396.8萬平方米，比2023年度僅增加5.8萬平方米，收入卻由7.67億元增至8.08億元，收入佔比由40.7%增至44.5%。

與此同時，來自第三方物業開發商的在管建築面積爲8485.9萬平方米，比2023年度僅增加783.6萬平方米，收入由11.19億元減少至10.08億元，收入佔比由59.3%降至55.5%。

僅就目前看來，時代鄰里優化在管項目結構的成效尚未呈現在業績數據上。

觀點新媒體查看報告發現，隨着外拓規模的增加，時代鄰里來自第三方的應收貿易款項也有所增加。2024年度，關聯方的應收貿易款項由5.72億元降至5.47億元，而第三方應收貿易款項由6.47億元增長至7.76億元。

報告又指，應收貿易款項主要產生自物業管理服務、非業主增值服務及向時代中國集團及第三方提供的其他專業服務。於2024年12月31日，應收貿易款項約7.639億元，較2023年12月31日約8.235億元減少了約5960萬元或約7.2%，主要是由於關聯方應收貿易賬款總額相較於2023年12月31日進一步降低。

或許是得益於優化項目結構的結果，截至2024年12月31日，來自關聯方的合同負債爲418.4萬元，較2023年度807.5萬元大幅減少；來自第三方的合同負債爲8654.萬元，同比減少83.8萬元。

除此以外，時代鄰里還提到資產管理的成果——以資產保值增值爲核心構建的“物業-美業-美居-美家”四維協同生態體系，整合物業場景流量入口形成一站式資產綜合服務體系。

報告如此介紹其共享：“依託物業服務精準觸達需求推動租售單量同比提升48%，美居業務完成全鏈條標準化升級帶動新籤合同額激增2.5倍，實現業主資產全生命週期價值持續提升。”

新的一年，時代鄰里並未給出具體目標，但外拓依然是主題。

報告如此表示，於公告日期，公司積極發掘與核心業務相關的任何目標，且並無識別任何新投資或收購目標；公司已經制定一份潛在關注名單，但集團並無就任何該等投資或收購訂立協議；及配售及認購股份所得款項淨額的餘下部份將繼續根據原有的擬定用途進行使用，惟須視市場狀況而定。

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