中報觀察   旭輝還需要三年時間

觀點網 在中期業績發佈之後，旭輝控股董事局主席林中在寄語中稱，歷經900多天的努力，旭輝境外債務重組方案於6月3日獲債權人會議高票通過，並於6月26日通過香港法院裁決聆訊，爲最終落地奠定堅實基礎。

據悉，旭輝正積極推進7只公開債的境內債務重組，重組方案已獲得其中6只債券債權人的投票通過。

根據該公司披露的2025中期業績，期內錄得已確認收入約爲122.81億元，同比減少39.2%；股東權益應占虧損淨額約爲63.58億元，而去年同期則爲股東權益應占虧損淨額約49.39億元；毛利率從2024年同期的13.4%降至8.0%；有息負債較去年同期下降約44億元。

業務管窺

報告顯示，截至2025年6月30日止六個月，旭輝控股集團錄得已確認收入約爲122.81億元，按年減少39.2%。

其中，物業銷售及其他物業相關服務收入約爲81.2億元，同比下降49.9%，收入佔比爲66.1%；租賃及其他服務收入7.86億元，同比微降0.3%，收入佔比爲6.4%；物業管理及其他服務收入爲33.75億元，同比增長5.2%，是唯一增長板塊，收入佔比爲27.5%。

目前，房地產市場復甦仍面臨挑戰。就像公告中所提及，一方面，新房庫存壓力持續，去化週期仍處歷史高位，重點城市二手房掛牌量再度上升；另一方面，銷量回暖態勢傳導至房價仍需時間。當前房價（尤其二手房價格）仍處築底階段。整體而言，區域、產品、庫存、價格的結構性分化正逐步顯現。

壓力直接體現在旭輝的合同銷售上。

上半年，旭輝控股實現合同銷售金額約101.6億元，較去年同期的203.1億元減少50%；合同銷售建築面積約爲98.93萬平方米，較去年同期減少40.3%；合同銷售平均售價約爲人民幣10274元/平方米。

前7月，旭輝控股累計合同銷售金額約爲112億元，累計合同銷售面積約108.06萬平方米。

上半年，旭輝控股區域銷售中，長三角、環渤海、中西部及華南地區合同銷售金額分別貢獻約24.4%、25.5%、37.6%及12.5%。一線及二線城市的合同銷售金額佔合同銷售總額約87%。

銷售則基本來自於住宅，來自住宅項目的合同銷售金額佔合同銷售總額約87.6%，來自辦公樓/商業項目的則佔餘下12.4%。

在物業銷售確認收入方面，於截至2025年6月30日止6個月，旭輝控股物業銷售已確認收入約爲78.62億元，按年下降50.4%，佔已確認收入總額64%；交付建築面積約714,522平方米的物業，較上年同期下跌42.7%；已確認平均售價約爲11004元/平方米，較上年同期下降13.4%。

公告披露，於6月30日，旭輝控股有逾170項已完成物業項目，未出售或未交付總建築面積及應占面積分別約爲930萬平方米及500萬平方米。有逾110項開發中或持作未來發展的物業項目，總建築面積及應占建築面積分別約爲1800萬平方米及1110萬平方米。

截至期末，旭輝控股擬作出售的開發中物業約爲485.87億元，而於2024年末約爲604.5億元，因爲上半年並無新土地收購所致。

在投資物業方面，上半年，旭輝控股租金收入主要來自上海LCM置匯旭輝廣場、上海恆基旭輝天地、上海旭輝企業大廈、北京五棵松體育館及上海楊浦寶龍旭輝廣場。

於6月30日，該公司持有33項投資物業，總建築面積及應占建築面積分別約爲228.2萬平方米及166.48萬平方米，其中27項總建築面積及應占建築面積分別約爲174.07萬平方米及129.15萬平方米的投資物業已開始出租。

截至2025年6月30日止六個月，確認投資物業公平值虧損約6.755億元，而去年同期則爲約3.71億元。

二次創業

“距離旭輝控股真正‘站起來’，可能還需要三年時間，挑戰、困難、壓力依然很大。經過行業這一輪大調整，我們經歷過從一個高峰到低谷，我們要二次創業。”

觀點新媒體獲悉，8月中旬，林中稱旭輝要“二次創業”，他所說的二次創業，要有新的模式、新的業務。更明確提出將不會再重蹈“高槓杆、高負債、高週轉”的覆轍，而要走一條“輕資產、低負債、高質量”的新路徑。

此前，在旭輝境外債露面重組方案說明會上，林中也曾提及，未來旭輝控股聚焦三大核心業務板塊：一是穩定的收租業務，也就是旭輝持有的上海、北京等一二線城市優質商業資產組合；二是高度聚焦的開發業務，收縮深耕少數核心城市；三是房地產資管業務，學習美式開發商經驗，向鐵獅門、黑石方向發展。

他所說的，或許正是旭輝建管所做的業務。

旭輝建管是旭輝旗下代建平臺，截至6月底累計在管項目超240個、總建築超3600萬平方米，其中國資和政府代建佔比超51%。今年上半年，在新增項目中的復委項目數量佔比達25%，回款同比增長近60%，銷售額同步增長160%。

旭輝建管的發展速度可見一斑，但從股權結構上來說，是獨立於旭輝控股集團存在。

上半年，旭輝更爲重要的是推進境外債務重組等工作。於2025年6月30日，該公司尚未償還借款總額約爲842.12億元，較2024年同期減少44億元。

尚未償還借款總額中具體包括銀行及其他貸款約420.7億元、賬面值約爲120.13億元的境內公司債券、賬面值約爲12.76億元的境外可換股債券及賬面值約爲288.53億元的境外優先票據。

於2025年6月30日，旭輝控股未能償還若干銀行借款、境外優先票據及可換股債券的本金及利息，分別約184.73億元、288.52億元12.76億元及83.23億元構成違約或交叉違約。

在境外債重組方面，旭輝控股已於6月在香港法院獲得批准。據悉，重組的債務包括本金約44.9億美元12筆高級債、永續債和可轉債，以及本金約23.1億美元13筆境外貸款，總計本金68億美元。

考慮到衆多債權人的不同訴求，方案遵從“短端削債，中端轉股，長端保本降息”框架，重組預計削減境外債務約52.7億美元（約合379億人民幣），佔境外債務總額的66%。

境內債方面也有較大進展。5月23日，旭輝控股正式推出整體境內債券重組方案框架，涉及PR旭輝01、H20旭輝2、PR旭輝03、H21旭輝1、H21旭輝2、H21旭輝3、H22旭輝1等七隻公司債，本金額約100.6億元。

旭輝集團爲存續公司債券持有人提供了4個選項：債券購回選項、股票經濟收益權選項、以資抵債選項和一般債權選項。如果債券持有人未選擇上述任何一種方案，則將進入全額留債長展期方案。

據悉，就在8月20日，“H21旭輝3”的重組方案獲得債權人會議通過，同意率爲70.61%。至此旭輝控股境內債重組已有6只獲得通過，對應債券餘額約爲96億元。

在現金狀況方面，於6月30日，旭輝控股擁有銀行結餘及現金約爲101.61億元，其中包括質押性銀行存款約17.31億元以及作特別用途的銀行監管賬戶資金約42.99億元。

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