孟曉蘇：應對美國關稅戰的利器是重啓我國房地產市場

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編輯|智旭權 主編|楊澤宇

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NO.056 對話原國家房改課題組組長、中房集團原董事長、中國金融40人論壇學術顧問孟曉蘇

孟曉蘇： 打贏關稅戰的核心在於 恢復房地產支柱地位（來源：C位觀察）

一、充分認識出口困難，直面美國加稅挑戰

特朗普對全球揮舞“對等關稅”大棒，對中國輸美產品課稅已達到非理性的地步。某些媒體總好渲染美國民衆抗議、美國超市漲價、國際社會譴責、中國輸美一半產品沒有替代品，等等，這些都只是一面之詞。我們對美中經濟政策變化的思考，應該聚焦如下問題：“對等關稅”必然有利於美國製造業迴流、就業崗位增加，其目的在於利美害中，其效果對中國的損害會大於對美國的損害。

特朗普剛剛對中國輸美產品追加50%的關稅，達到104%的稅率，隨後中國對美國的稅率也提升到84%。被激怒的特朗普會不會更進一步採取措施？我相信他會的。中國在聲稱“奉陪到底”的同時，必須認真研究應對更多的辦法。

國際智庫認爲，某些受害國會陷入“悲傷五階段：“否認、憤怒、討價還價、沮喪、接受”，認爲中國也會經歷“五階段”最終被迫接受現實。畢竟我國不少人還指望着繼續對美出口，對擴大內需說三道四，說對美出口不可替代，寄希望於兩國領導人通話結束貿易戰。我要說，別做夢啦，還是丟掉幻想，準備鬥爭吧。狹路相逢勇者勝，寧可殺敵一千自損八百，也比不抵抗而全軍覆沒強。事態發展到現在地步，乞哀告憐是沒有用的。必須直面挑戰，敢於對美國亮劍！

從“對等關稅”發展到對我國的非理性加稅，會令我國出口企業非常艱難，加劇我國業已存在的產能過剩。從出口產業看，我國出口必須認真開拓非美市場。與其費心研究如何繼續向美國出口，還不如敢於思考跟美國脫鉤斷鏈的事。好在特朗普這次打擊的不僅是中國，還包括其盟國和幾乎所有國家，這也給予我國以新的機會。中國在堅決反制美國的同時，需要針對其他受壓國出臺相應舉措，爭取成爲各國去美國化的主導者，努力構建去美國化的全球貿易再平衡。此時主動調整與我國周邊國家的關係，不僅有利於鞏固和擴大周邊市場，而且還將有效改善東南亞政治格局。既能穩住陣腳，又能圖謀大事。

面對特朗普的關稅政策，更有效辦法是加快我國內需產業的發展。回想在2020年在特朗普1.0時期，我國領導人深刻分析國內國際形勢變化，指出“要把滿足國內需求作爲發展的出發點和落腳點”。那時黨中央號召“加快形成新發展格局”，要求“推動形成以國內大循環爲主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”。這些說法言猶在耳，都是以習近平同志爲核心的黨中央根據我國發展階段、外部環境條件變化作出的戰略決策與選擇，涉及事關全局的國內經濟系統性變革。

進入美國特朗普2,0時代，他出臺的各項政策更加猛烈而且充滿非理性。面對形勢逼人，必須重新認識我國內需市場的重要性。在努力維護出口市場的同時，更要重視啓動國內需求，14億人口的經濟大國，要切實把滿足國內需求作爲經濟發展的出發點和落腳點。

二、加快樓市政策調整，迅速修復內需市場

房地產是我國城鄉居民最大需求，也是我國內需產業的最大訂單，它發揮着國民經濟內循環主要動力源的作用。本來從2020年起就應當按照中央戰略部署，從經濟全局角度考慮房地產業的發展問題，把滿足城鄉居民住房需求，包括建設“市場+保障”的房地產發展模式作爲內需發展重點。可惜這些經濟政策實施起來，卻走向完全相反的方向。從2021年下半年起，各部門下罔顧中央促進內需的要求，加大力量打壓房地產市場。宣稱房地產是“最大灰犀牛”，加大“限購、限貸”力度，劃出“三條紅線”對房企停貸、抽貸、斷貸，形成“政策合成謬誤”。這些政策造成“上樓撤梯效應”，越是貸款多、規模大的“好房企”就越多受害。

現在我國房地產業已連續三年下滑，銷售額劇烈下跌。2021年房地產市場銷售額爲18萬億，以這個數據爲衡量基準，2022年減少5萬億、2023年減少6,5萬億、2024年減少8.5萬億，只剩下9.7萬億。一度無節制的“法拍房”加速了樓市信心崩盤，我國首次出現全國性房價大幅度下跌，房價跌幅到2024年底已經達到了30%，還沒有跌到底。我國城鎮住房總價值約爲400萬億元人民幣，佔居民家庭財富的65-70%。房屋價值急劇下降讓120萬億元居民家庭財富就此蒸發，損失額比2008年金融海嘯時美國房價下跌的損失總量11萬億美元還要高出一半，等於丟掉了我國全國一年的GDP。居民減少消費省吃儉用地存錢防荒，三年裡住戶新增儲蓄達48萬億元，但只及住房價值貶損的三分之一。房地產崩盤影響到建築業、建材業、家居家電業等180多個相關產業，造成職工收入下降甚至失業下崗，政府財政收入急劇下降。在房價普遍下跌面前，幾乎沒有人能逃脫避險，真是“覆巢之下焉有完卵”。

這種政策謬誤終於在充分暴露其危險性之後，才被人們慢慢認知，從去年到今年被中央逐漸糾正。但是治病爲時已晚，病情更加嚴重。市場萎縮已經非常嚴重，兩年前適用的藥方包括“取消限購限貸”、“保交樓”都已經不再適用了。商品房市場的低迷還會持續相當長時間。在中國最需要靠內需撐腰的時候，“政策合成謬誤”卻早已把房地產這根國民經濟的主要支柱給扳倒了。現在面對美國發起關稅戰，就需要迅速啓動我國內需市場。

三、如何迅速恢復我國房地產市場活力？

在國內房地產已連續三年急劇下滑的情況下，要儘快恢復房地產市場活力；面對國內居民住房財富大幅度貶損並可能繼續下跌的風險，要把“穩房價”和“止跌回穩”作爲政治任務，打響全民財富保衛戰。

通過2024年我國房地產數據與正常年景（2021-2022年）數據對比，可以看出現在房地產市場已經發生若干新變化，不同與筆者呼籲“取消限購”的兩三年前。此時政策調整需要及時跟進，不要用“刻舟求劍”過時政策應對變化了的實際情況。

房地產企業的待售房確實增加了，但是並沒有社會上風傳的那麼離奇，待售房7.5億平方米中待售住房爲3.9億平方米，摺合爲390萬套住房。待售房的問題當然需要解決，但要也看到住房幾年賣不出去，市場已經減少了產出；商品房本來就需要有一定存量，正常年景也應保有5億平方米左右的待售房，就像超市貨架上要擺着商品一樣。否則就沒有購買者選擇，就沒有市場經濟，也不會有“現房銷售”可言；當前房地產業的更大問題在於，房屋新開工面積減少了15億平方米，從22.4億平方米跌到7.4億平方米，全國房地產2/3的新開工量沒有了，房屋總施工面積減少20億平方米。這就給建築業等180多個相關產業捅出大窟窿。事實證明，病情拖延太久會轉移，樓市主要病竈已經轉移到深處了。

所以，現在讓扁鵲治病就不能只考慮存量房。化解存量房的思路應當及時轉向。政府應當把資金力量用在“盤活存量用地與商辦用房”上；要進一步嚴管法拍房，阻止“邊際價格效應”拖累整體房價繼續下跌；更重要的是用“穩房價”實現“穩預期”，政府購房收儲是必要的，但是政府的作用畢竟有限，最終要靠人民羣衆重新入市來化解商品房庫存。居民不僅購房會帶來對裝修、家居、家電和許多其它消費品的購買，而且房價穩定會增加居民消費信心，讓人民羣衆敢於花錢買其它商品，讓消費品市場恢復到前些年樓市旺盛時的繁榮態勢。

房地產病到什麼地步都有辦法治，但是要對症下藥。現在需要實行“超常規”的政策，針對病竈轉移主要部位下手，防止病情進一步擴散。

1、規模化保障房建設要趕快啓動，最新統計保障房只佔城鎮住房的14.7%，新市民即“農村轉移人口”對保障房需求很大；保障房建設缺乏資金投入，僅靠地方政府不夠用，中央財政要帶頭投資，這是“抽水機原理”，需要在啓動時加一盆水進去；

2、要解放思想允許“商改住”，重點化解商辦房存量房，能解放出不少開發企業的能力。其中有一部分商辦房適合改爲保障房，由政府安排向特定人羣租賃或銷售；

3、吸取打壓商品房價格的慘痛教訓，反思“政策合成繆誤”，用力促進房價“止跌回穩”，讓房價能夠迴歸到下降前的狀態。要把“限購”“限售”等政策措施全面轉到保障房管理上，不再用行政手段打壓商品房價格。

展望未來。我國房地產雖然近幾年困難，但是未來仍然有很多利好。美國房地產有18年週期規律，房地產曾經下降多次，都在四年後恢復，然後進入再發展期；日本房價走出30年低迷，最近7年也恢復上漲，推動日本經濟恢復發展，年輕人對前途增強信心。我國房地產市場仍然有很大需求空間，特別是城鎮化的巨大紅利尚待發揮。我國城鎮常住人口9.33億而戶籍人口僅6,8億，對城鎮保障房有需求的農村轉移人口有1億戶，城鎮戶籍人口中還有很多年輕人新家庭有保障房需求，這是我國的重要“人口紅利”。

四、準確把握樓市數據，建立內需市場信心

網傳2025年3月住建部公佈：全國住房數量摸底調查，掌握了住房存量的數據。截至2024年底，全國城鎮住房總套數3.9億套，人均住房面積41.8平方米。其中商品房佔63.2%，保障性住房14.7%，城中村改造房9.3%，其他房屋佔12.8%。

這3.9億套住房與我所公佈的數據差不多。過去我預計的是3.8億套，再加上8000萬套由市民持有的“小產權房”，城鎮居民持有的房產約爲4.6億套。此外農村住房還有2.5億套，其中少量與小產權房數量有重疊。全國城鄉居民現有住房約爲7億套。把這些數據發佈出來，就避免人們繼續炒作虛假數據，包括“城鎮待售房有3億套”、“積壓房有35億套”、“全國還有6.6億棟樓”，等等。

城鎮居民人均41.8平方米，仍然是建築面積，摺合使用面積僅爲29.3平方米，所以還是不能跟歐美髮達國家相比。特別是，“人均面積”不能用以掩蓋中低收入家庭的居住窘境，2.5億進城新市民和4100多萬農村留守兒童，還需要新建或歸集城鎮保障房上億套。

在城鎮住房中商品房佔63.2%，佔12.8%的“其他住房”應是單位自建房，包括公務員住房，兩組數據相加爲76%，約爲3億套。而保障性住房僅14.7%，僅有5700萬套。假定未來10年新建保障房1億套，預計商品房即“改善型住房”會增加5000萬套。那麼減去10年中的舊房更新拆除，2035年城鎮住房將達到5億套左右。那時保障房可以佔到全部城鎮住房的30%，成爲適合國情與民情的合理比例。

那時我國居民住房面積是否就達到歐美髮達國家水平了呢？除非在這10年中我國打破了城鄉二元結構，城市資本大量投入鄉村，像美國那樣建起成片獨棟住宅村落，出現富裕居民的“逆城市化”，農民家庭財富因此獲得數倍增長，那就釋放出我國最大的經濟潛力，迎來經濟社會發展的全新局面。如果這種制度變遷那時沒有能夠實現，我國人民居住條件總體上不會趕上歐美髮達國家。

我國住房商品化的發展是從1998年房改開始，到10年後也只有37年，保障房建設更是滯後。2035年時跟有二三百年發展經歷的歐美房地產市場相比，還是小巫見大巫。切不可盲目吹牛皮。更不要說這些被誇大的房屋數據，都不是支持改善人民羣衆居住條件的，都是污名化與刻意打壓房地產的。

中央從2021年就提出“穩房價、穩預期”的要求，最近中央再三要求“房地產市場止跌回穩”，要求“持續用力實現房地產市場止跌回穩”。相信只要具體措施落實到位，樓市復甦能在不遠的時間內實現。

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