金地管理押注寫字樓代建“小衆賽道”，廣州首個項目交付，代建行業已是紅海混戰？

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 見習記者 黃指南 深圳報道

代建行業的藍海窗口正在關閉，玩家們無論是主動還是被動地進入紅海，正面臨成本、資源與交付能力的激烈競爭。

7月31日午間，金地管理披露由其代建的首個甲級寫字樓項目順利通過竣工驗收，標誌着項目的順利完工。

據悉，該項目位於廣州國際金融城，名爲新華保險大廈，委託方爲新華人壽保險股份有限公司。建築高度180米，總建築面積超過13萬平方米，總投資約30億元，是集商業、辦公及公建配套設施於一體的地標性綜合體，標誌着新華保險在粵港澳大灣區的南方業務中心。

據頭部代建企業人士透露，作爲混改的典型，金地和“綠城系”在代建行業入局早，業務齊全，經驗及模式都比較豐富。

“而在商辦寫字樓代建上，金地有明顯的業務投資導向及操盤經驗。通常寫字樓項目委託方會更注重資產保值與長期運營收益，對於代建方有較高運營能力的要求。”上述人士如是說道。

路徑突圍

代建行業正進入羣雄逐鹿階段。自2021年全國代建企業數量尚不足三十家，至2023年突破九十家，再到2024年全面邁入“百家爭鳴”格局，短短數年間，房地產行業的深度轉型持續爲代建業務釋放結構性機遇。

在傳統商品住宅與保障房之外，代建企業紛紛向政府公建、商業、辦公等多元業態延伸，形成業態上的“橫向擴張”。

而在這一輪競速中，金地管理則選擇切入商業代建中更垂直的細分賽道——寫字樓代建。

2020年6月19日，金地集團首次中標廣州國際金融城起步區新華保險大廈代建項目，由此實現代建業務對廣州市場的首度落地。

據悉，廣州新華保險大廈用地面積約8400平方米，總建築面積達13萬平方米，總投資約30億元，未來將打造成180米高的超高層甲級寫字樓。

彼時的投標環節競爭激烈，包括中海發展、卓越置業、招商地產等頭部房企悉數參與，金地最終以7票中標。

此項目是繼深圳福田科技廣場、深信服科技總部大廈之後，金地集團層面再次斬獲的城市級寫字樓項目代建訂單，標誌着其在政府公共事業、科技創新和金融服務三大領域，均已完成戰略佈局。

事實上，金地對寫字樓代建的戰略探索早已有跡可循。

據《華夏時報》瞭解，早在2005年，金地便承接了深圳首個政府委託代建寫字樓“福田科技廣場”，正式打開了商業代建的起點。

其後，又先後參與龍悅居（彼時深圳最大保障房項目）及坪山國際網球中心等政府工程代建。

至2016年，金地開始逐步將代建業務延展至更高端、更復合的城市核心資產開發，如“深河金地創谷”等。

根據金地管理公開信息，目前其代建業務主要分爲商住、商寫與政府公建三大板塊。截至2024財年，累計簽約代建管理面積達3,831萬平方米，較上年增長33.48%，三業態業務佔比分佈爲67.66%、11.88%、20.46%。

儘管近年來受到國央企代建平臺在政府代建領域的業務滲透，以及自身在商寫板塊的加註，金地管理的政府代建比例在20%以上的水平。

數據來源：企業公告 製表：黃指南

在具體佈局上，金地管理的寫字樓項目集中於北上廣深、杭州等一線及強二線城市，現階段在建及已建項目接近40個。

金地管理商辦總監田賀維對《華夏時報》記者表示：“目前寫字樓代建存在市場風險較高、資金壓力較大、利潤空間有限、項目定位複雜、設計施工要求高、品牌維護難度大六大痛點。”

據他透露，寫字樓代建收益包括基礎收益和成果獎勵兩部分。前者穩定但利潤微薄，競爭激烈時甚至可能出現"0"利潤；後者則來自成本節餘和工程節點（如正負零、封頂）達成，但代建方在履約中常處劣勢，獲取風險較高。

中指研究院企業研究總監劉水則表示，當前房地產開發企業獲取的商業用地通常自持開發，城投不會託底拿商業用地。因此，寫字樓代建並非市場主流。

劉水對《華夏時報》記者指出："寫字樓代建考驗企業運營能力，需定製化而非簡單複製。代建企業須具備項目管理及後期運營能力，因此多采用'代建+代運營'模式。提升專業運營能力是突圍該賽道的關鍵。"

田賀維坦言：“寫字樓項目管理複雜、項目差異大、管理工具難複用、風險較高等因素，加劇了代建方的品牌維護難度，這也是企業多不願參與的核心原因。”

在當前寫字樓市場供需錯配、存量過剩的大背景下，商辦產品面臨去化難、空置高、運營重的多重壓力，“建完就交”的輕量模式已難以爲繼。

“代建”之後的“代管”，正成爲項目成敗的關鍵分水嶺，在全國商辦市場整體“遇冷”的現實中，挑戰同樣真實且嚴峻。租金回報承壓、持有成本升高，正在考驗每一個像金地管理這樣的代建企業。

田賀維表示：“一線城市寫字樓空置率高導致建設需求疲軟。但新質生產力企業崛起、城市更新推進及政策支持仍帶來市場增長空間。當前市場波動性大，增長難以快速提升，代建企業需保持冷靜，主動調整以適應未來變化。”

“金地管理具備全鏈條資源整合能力，加之市場口碑及品牌能力，以及能夠充分考慮委託方需求，金地管理有信心佔據未來競爭的有利位置。”田賀維如是說道。

金地近年來的代建業務雖發展迅猛，2024財年披露的簽約管理面積已達到3,831萬平方米。

然而，儘管輕資產模式本應爲其帶來穩定收益，現實卻是代建業務尚未成爲金地的第二增長曲線，未能有效支撐公司整體業績，仍以房地產開發業務爲主要收入來源。

根據2024財年的財報，金地集團實現營收753.43億元，同比下降23.22%。其中，房地產開發業務收入爲600.26億元，較去年減少了29.77%；物業管理收入爲78.07億元，同比增長微幅0.78%；而物業出租及其他業務則錄得收入42.79億元，同比減少了8.23%。

在毛利率表現上，除物業管理業務同比增長2.47個百分點，達到10.11%外，受行業週期影響與競爭加劇，房地產開發和物業出租等其他業務的毛利率分別下滑了2.05%和1.6%。

在今年7月的公告中，因銷售規模下降導致營業收入減少及計提減值，上半年金地預計歸母淨利潤虧損在34億元到42億元之間，較上年同期的-33.61億元進一步擴大。

房地產代建行業的突圍之道，從來不是簡單的“拼價格”或“卷規模”，而是要在開發邏輯與運營思維之間，找到精準的榫卯銜接點。

商辦寫字樓，或許是金地管理篤定的榫卯銜接點之一。

從“非理性繁榮”到“理性洗牌”

代建，本質上是一種標準化服務輸出，其市場規模遠不及房地產開發的“巨無霸”體量。而由於行業本身缺乏不可複製的核心壁壘與技術門檻，代建賽道天然容易向高集中度演進。

自2019年以來，隨着房地產銷售持續下滑、房企投資能力全面“失速”，原本利潤微薄、市場有限的代建業務，反而成爲房企在逆境中的“戰略避風港”。代建行業迎來一輪企業競相入局、規模快速擴張的窗口期。

根據中指研究院數據，2025年上半年，代建企業的新簽約競爭格局持續調整。新簽約規劃建築面積TOP5企業市場佔比降至46.5%，較2024年同期下滑8.7個百分點。這一數據背後，反映出行業集中度的“緩降”與中尾部企業加速崛起的“雙向博弈”。

數據及圖表來自中指研究院

頭部企業在守住基本盤的同時，原本規模較小或新近入局的房企正加速搶佔代建蛋糕。2024年一年內，超過100家房企通過成立新平臺或品牌獨立等方式，入局或加碼代建業務，行業競爭烈度空前。

招商蛇口、綠地集團、金科、美的置業等一線房企的動作尤爲顯著。

2024年1月，招商蛇口設立了代建專業公司統籌業務運營，隨後綠地集團推出“綠地智慧代建”，5月，金科則發佈了“金建管”品牌。美的置業則在重組計劃中，明確將代建業務作爲未來2—3年內的核心增長曲線，計劃讓第三方代建業務在總業務中佔比突破20%。

不難看出，“能下場的企業幾乎都已下場”，一邊是頭部企業的規模優勢持續外溢，另一邊則是“夾縫求生”的中小房企快速搶位，代建賽道的競爭正從“藍海”轉向“血海”。

然而，市場門檻低、企業蜂擁而至的格局，也迅速拉低了行業利潤天花板。

以代建“第一股”綠城管理爲樣本，可以窺見這一趨勢。2022年至2024年，綠城管理淨利潤分別爲7.44億元、9.73億元、8.01億元，儘管前兩年保持了30%左右的高增速，但到了2024年，淨利潤同比下降了17.71%。

在輕資產、低負債的運作模式下，代建業務的毛利率長期高於傳統房地產業務，但即便如此，綠城管理的毛利率也在2024年出現拐點，從52.15%微降至49.56%。規模擴張的背後，費率下滑、利潤增速放緩、業務結構失衡等隱憂開始浮現。

尤其在政府代建項目上，綠城管理面臨的壓力更爲明顯。2024財年，公司商業代建和政府代建收入分別爲27.52億元與6.25億元，佔比達到80%與18.2%。雖然商業代建收入仍實現了17.3%的增長，但政府代建收入卻下滑了20.6%。

從毛利率看，商業代建微降1.1個百分點至52.3%，而政府代建則大幅下滑5.1個百分點至40.1%，競爭加劇是導致政府代建毛利率承壓的核心因素。

隨着華潤、中海等央國企深度佈局代建市場，其在承接政府項目時具備資金成本、品牌信譽、資源整合等“天然護城河”，對以綠城爲代表的民營代建企業形成強大擠壓。

除此之外，代建行業的經營風險正逐漸浮出水面。

中指研究院數據顯示，超過一半的典型代建項目，其管理費率僅處於1%—2%之間。隨着市場競爭日益激烈，“低費率、微利化”已成爲行業常態，這不僅壓縮了代建企業的盈利空間，也進一步削弱了其抗風險能力。

更值得關注的是，商品住宅代建項目往往伴隨代銷業務，而代銷的結算條款普遍嚴苛。

多數情況下，委託方會將合同款支付與項目去化率掛鉤——通常需達到70%以上的銷售進度，代建方纔有資格收回款項。

這意味着，即便項目已進入銷售階段，企業賬面上的應收款仍可能長時間無法回籠，形成沉澱資金。

在行業利潤被擠壓的同時，應收賬款減值損失的壓力持續攀升，對企業當期利潤形成實質衝擊。

依賴規模擴張、低價中標的模式，正逐步被高風險、低迴報的現實所取代。如何在保持市場競爭力的同時，確保現金流與利潤質量，已成爲代建企業不得不正面應對的核心命題。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧