代建風雲｜潤地管理：政府代建異軍

編者按：2024年以來，房地產代建行業在政策調整與市場分化中加速重構，頭部企業構築壁壘、鞏固優勢，新入局企業亦聚焦政府代建與存量紓困等新戰場。

與此同時，利潤空間收窄倒逼企業戰略轉型，更多探索保障房、城市更新、產業等領域的可持續路徑，逐漸從規模擴張轉向效率與資源整合。

展望2025年，行業洗牌或將更加深入，觀點新媒體就此推出最新策劃性選題“代建風雲”，通過觀察標杆企業如何破局，爲未來發展錨定座標。

觀點網 2024年中國房地產代建行業進入新的發展階段，蛋糕越來越大，要分食的人卻也變多了。

公開資料顯示，年內代建企業代建項目新簽約規劃建築面積約爲1.65億平方米，行業規模保持高位。在此背後，是前所未有的超百家房企入行的擁擠局面。

“地產冷、代建熱”，傳統強勢的住宅開發業務式微，目前幾乎所有有能力的房地產開發企業均已涉足代建，並將其視爲高成長性業務板塊。

雖然頭部公司能憑藉品牌和經驗保持優勢，據悉TOP5企業2024年市場份額維持在50%以上。但新進入者和中間規模企業攻勢甚猛。

競爭白熱化之下，如何建立或保住優勢，深挖差異化能力，從而獲取更多訂單，是必須要研究的課題。

其中，潤地管理無疑是值得關注的對象。作爲華潤置地的代建業務平臺，潤地管理近年來發展迅猛，已成爲華潤置地多元化戰略中的重要組成部分。

究其原因，在於它獲得了華潤置地整個業務鏈條賦能，所打造的“代建代運營+片區統籌開發”獨特商業模式，令潤地管理在政府代建領域表現尤爲突出。

從深圳出發

華潤置地代建業務發端於2008年。當年，深圳市政府開創全國的先河，在市級投資項目中引入市場化代建制度。華潤置地成爲了“第一個吃螃蟹的人”，獲南山區政府委託建設深圳灣體育中心。

隨後華潤置地用10年時間，以深圳灣體育中心爲起點，陸續推進當時廣東省內面積最大的城中村——面積約283萬平方米的大沖舊改片區實現戰略更新，成爲集產業、商業、教育、居住等功能爲一體的產城融合示範標杆“華潤城”。“春繭”體育館、“春筍”大廈、深圳灣萬象城、深圳人才公園均落地於此處。

以“華潤城”爲案例，華潤置地探索出片區統籌規劃、開發、建設、運營的南山模式範例，並將這一成功經驗推向西安、成都、上海、武漢，西安，粵港澳大灣區等地。

2017年，潤地管理走出深圳，代建西安奧體中心、國際會議中心和國際會展中心。兩年後，潤地管理中標成都大運會主會場“一場三館”項目。

如今，潤地管理已構建出以政府類訂單爲主的“6+2”全業態賽道。

來自華潤置地黨委委員、副總裁燕現軍在2024年4月一場演講中分享，6條賽道包括：大場館，即文娛體育場館建設運營。大場館賽道是潤地管理的“撒手鐗”，據悉已形成了國家級、城市級、區級三級場館代建細分標準；醫院，潤地管理已經累計代建了30多個醫院，總建築面積300多萬平方米，如深圳第二人民醫院龍華醫院；

保障房，潤地管理累計在深圳、西安、溫州、瀋陽、廣州等地開展保障房代建，例如廣州白雲機場三期安置房項目；學校，潤地管理在2013年就開始代建清華大學蘇世民書院，後又陸續代建了華潤大學、清華伯克利深圳國際學校、寧波東方理工大學等高校；

市政公園，潤地管理爲政府提供河岸線、市政公園高品質的代建，累計代建市政河道及公園69個，代建河道總長度超過230km，景觀面積6077萬平方米。如三亞海棠河、深圳人才公園，深圳市茅洲河和大沙河省級水利風景區，西安市“三河一山，碧水興城，全局治水”工程重要組成部分的西安灞河幸福岸線改造工程等；

產業園區，潤地管理爲新型現代化工業園區、科技園區提供建設運營，如華潤博雅生物製藥血液製品智能工廠（一期）。

這6條賽道面向政府和產業企業，另外2條賽道面向華潤置地開發主業，即商辦代建和住宅代建代銷業務。

在這“6+2”賽道之下，潤地管理目前形成代建成渝地區：四川、重慶、湖北；代建華南區域：廣東、福建、海南、廣西；代建華北區域：北京、天津、遼寧、河北、山東；代建華東區域：浙江、江蘇、上海、安徽；代建西安區域：陝西、河南、湖南；代建產業園6大區域劃分。

隨着業務規模逐步提升，華潤置地於2020年首次披露代建代運營情況，當時華潤置地接管項目140個；2021年華潤置地單代建部分在管項目數量198個，建築面積4000萬平方米；

2022年華潤置地首次披露代建部分營收數據，錄得6.72億元，在管項目數量261個，建築面積約5244萬平米；

2023年，華潤置地代建業務實現營業額11.4億元，同比大幅增長69.8%。年內新獲取項目80個，新簽約建築面積1020萬平方米，基本全部爲政府代建項目。期末在管項目338個，在管建築面積6393萬平米。

代建業務快速增長，助推華潤置地生態圈要素型業務（含代建代運營）營收同比增長11.6%，核心淨利潤同比大增92.5%；

2024年最新披露，潤地管理年內新拓項目建面約1146萬平方米，新增政府代建面積約1016萬平方米。累計在管面積達到7607萬平方米。

深度綁定政府需求

與其他商業代建爲主、政府代建爲輔的代建企業不同。

潤地管理的核心競爭力在於政府公建領域的深耕、央企資源整合優勢，其特色在於代建代運營+片區統籌開發”的複合模式及高效執行力。

潤地管理因此能與政府需求深度綁定。穩居政府代建細分領域龍頭，尤其在文體場館等大型公建項目上具有相當的不可替代性。

華潤置地在制訂“十四五”規劃時，提出了以“城市投資開發運營商”的戰略定位，強調致力於成爲政府城市發展和規劃的智囊，城市建設的幫手，城市管理運營的抓手，城市功能實現環境改善的助手，成爲值得政府、市場信賴和依託的重要專業力量，助力美好城市建設。

以此爲指引，構建開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動的“3+1”一體化業務組合模式，代建業務是其重要落點之一。

目前，隨着“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急兩用”設施）的持續推進，將釋放更多政府代建需求，代建行業競爭也越來越激烈。

但華潤置地憑藉央企背景和綜合服務能力，在政府代建領域佔據領先地位。政策響應能力快，執行力強，也是它的優勢。

而且潤地管理以文體場館作爲特色賽道，形成了差異化壁壘。特別是代運營業務在體育場館代建代運營和重大賽會保障領域，構建了獨特的“規劃-建設-保賽-運營”一體化能力。

以大型場館的建設與運營爲切入點，潤地管理也形成了片區統籌開發模式，在進行業務拓展時，結合片區開發將政府代建與華潤置地地產開發、輕資產運營資源及能力打通，形成多元業務協同。

例如，成都第31屆世界大學生運動會，所使用的一場三館，就是由潤地管理所代建代運營的。而上述“一場三館”亦是華潤置地東安湖片區整體開發的一部分。

除了完成東安湖“一場三館”（大運會主場館）的建設外，潤地管理還配合華潤置地資源，同步規劃5000畝東安湖溼地公園及相應配套住宅以及商業，並圍繞場館佈局科創、文旅產業，推動片區從荒灘升級爲“公園城市樣板”。

特別是在原軍工企業420廠舊址上分階段開發了集住宅、商業、寫字樓於一體的超級大城，引入萬象城項目。在體育場館後續運營中，潤地管理也在賽後憑“一場三館”持續舉辦演唱會、體育賽事，並引入科幻大會主場館管理服務，形成持續盈利模式。

其他的片區統籌開發例子還包括深圳後海中心區、深圳光明潤宏城、西安奧體中心片區、北京西紅門片區、龍港市濱江核心區綜合開發項目等。

在龍港市濱江核心區綜合開發項目中，華潤置地就從城市形象升維、教育資源完善、文體場景更新、商業活力升級、城市空間革新5個方面，對項目所在城市區域進行整體提升。

潤地管理在其中更新安置住宅共3164戶；參與華東師範大學附屬龍港高級中學、龍港市新城中學、外國語中學、小學四所學校建設，共計180個班、7620個學位；代建龍港市體育中心；代建龍港市商業綜合體項目等。

“政府需求響應+城市能級重塑”，形成難以複製的政企合作深度，隨着國家新型城鎮化與城市更新政策的推進，其代建業務有望進一步增長，潤地管理有望進一步擴大市場份額。

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