代建風雲｜藍城代建合夥記

編者按：2024年以來，房地產代建行業在政策調整與市場分化中加速重構，頭部企業構築壁壘、鞏固優勢，新入局企業亦聚焦政府代建與存量紓困等新戰場。

與此同時，利潤空間收窄倒逼企業戰略轉型，更多探索保障房、城市更新、產業等領域的可持續路徑，逐漸從規模擴張轉向效率與資源整合。

展望2025年，行業洗牌或將更加深入，觀點新媒體就此推出最新策劃性選題“代建風雲”，通過觀察標杆企業如何破局，爲未來發展錨定座標。

觀點網 剛剛過去的2024年，代建市場迎來冰火兩重天分化轉型時期，12個月間，國內代建房企新增總建築面積達到約2.2億平方米，較上年增長27%，但在市場規模擴大的前提下，面積增速也同步下降超過20個百分點。

聚焦至個體，2024年年內，有4家企業代建新拓規模破千萬平方米，包括綠城管理、旭輝建管、潤地管理以及藍城集團。

與去年相比，上述前三家代建企業新拓規模數據依舊維持正增長，而藍城險些“掉隊”，2024年新增簽約建築規模面積1570萬平方米，相較2023年同期1899萬平方米的數據反而有所下降。

截至2024年12月，藍城已進駐中國27個省及直轄市、146個地級市，操盤項目690個。逐年上升的操盤項目數量與實際新拓面積之間的割裂感，或源自市場環境變局，亦或是藍城代建業務本身。但在2024年新增項目背後，多數都烙下了深刻的合作基因。

代建垂直打法

時至今日，代建行業從“下一個萬億級藍海市場”來到競爭紅海階段，作爲爲數不多仍保持熱度的細分賽道，藍城在其中擁有定量的市場佔比與話語權，但同樣也在面臨同類型玩家競爭的挑戰。

這對應上了此前藍城接受觀點新媒體採訪時所說：大環境如此，面對已深耕多年的代建業務，許峰同樣也有新感悟："代建方面，我們藍城本身的市場佔比還可以，不過現在競爭壓力的確也很大。市場還是需要平衡，企業不可能一家獨大。“

近兩三年內，代建涌入更多新玩家，其中不乏原本以地產開發爲主業的企業。"幾乎所有頭部地產公司都進入到了代建行業，有一些母公司已經在爆雷或者爆雷邊緣的公司也都進入到了這個行業當中。"代建從苦活、髒活、累活"轉變成地產業態經營的主流趨勢之一。

以藍城主要深耕的城市之一蘇州爲例，據觀點新媒體查閱資料蒐集得知，2025年蘇州新盤代建項目的數量預計將超過15宗，約佔全年新盤數量的30%，而在這些代建新盤中，代建企業與國企之間合作的比例明顯上升。

藍城雖不是蘇州本地企業，但在市場內運作時間長、經營方向較爲垂直，於蘇州的項目基本聚焦低密別墅類型，2025年將面世市的別墅型產品包括藍城垂虹桃源裡、藍城紅梨灣亨通、藍城湖亭望月等。

其中，藍城垂虹桃花源是藍城與吳江城投合作的第三宗項目，位於吳江東太湖度假區（太湖新城）笠澤路，2023年12月15日，無錫德文置業有限公司、蘇州市吳江城市建設開發有限公司底價競得項目地塊，成交總價4.4億元，成交樓面價1.33萬元/平方米。根據規劃，項目擬建20棟住宅，包含13棟別墅，7棟洋房產品。

此前，藍城與吳江城投已在吳江板塊內打造了藍城湖畔江南里、藍城丹楓雲廬項目，可以說自藍城進駐蘇州以來，吳江城投與其便打上了合作烙印，與垂虹桃花源相似，藍城湖畔江南里也規劃了合院別墅及洋房房型，而丹楓雲廬在疊墅之外，還規劃了7棟高層。

儘管三宗項目在產品佈局上各有差異，低容積率的特徵卻出奇統一。在蘇州，藍城將低容積率視作代建業務深耕的重要條件。此前於2024年10月，藍城首次進駐蘇州相城板塊，聯合相高新在相城區以總價8.7億元的價格拿下2宗超低容積率宅地，地塊均位於澄陽沿湖板塊，容積率僅1.01，甚至低於與吳江城投的合作項目。

值得注意的是，在藍城於相城拿地的一個月前，象嶼還與黃橋國資聯合體也以6.4億元的總價競得相城區黃橋板塊的一宗低密度宅地，容積率同樣爲1.01，擬將規劃爲低密度的疊墅和聯排產品，預計未來房價將超過3萬元/平方米。該年年底，藍城突然對外投資成立了一家新企業，資方恰好包括象嶼與黃橋國資。不難推測，未來藍城或有一定概率以代建方式參與進這宗項目。

聯手AMC紓困

蘇州城是藍城加碼代建業務的縮影，在這家企業的觀念中，以三四線城市爲代表的房產項目從數量上已經呈現過剩狀態，而一線核心城市則還會出現剛性購房需求，從近年藍城深耕的蘇州、杭州、南京等城市政府、商業代建項目可看出其對於一線城市的青睞。

與此同時，入局者的加入、市場環境的變化也時刻影響着藍城的經營行情，據藍城總裁許峰向觀點新媒體透露，目前藍城接觸的代建項目中，後期會有部分因爲銷售無法達到預期，業主現金流出現問題，導致暫停或者解約。

“我們會進行權衡、妥協，現在的客戶羣更多集中在地方平臺公司。”基於多年的政府代建服務背景，藍城旗下的藍城樂居也會承接地方國企委託的商品房項目和不良紓困項目的代建服務。

其中，最典型的是浙江金華中奧邑墅項目，於2020年，藍城樂居首次涉足房地產不良重整業務，第一宗項目便是爛尾超過8年之久的金華中奧邑墅，因開發商中奧置業資金斷裂，項目一期自2010年開工，建施工期4年之久，卻在2014年7月爛尾停工。

爲盤活項目藍城樂居選擇與浙商資產管理有限公司、杭州浙商企融破產管理有限公司以及浙江中鵬建設有限公司組成聯合體，以“AMC增量資金+債權清算+品牌代建”的模式獲取了重整裁定通過。

在項目重整階段，浙商資產作爲重整重組顧問，牽頭並配合管理人，解決重整資金以及司法流程相關問題；藍城樂居則作爲項目代建方，在項目投融階段鎖定目標成本和後期交付標準，最終完成項目交付。

以AMC增量資金＋品牌代建的方式入局爛尾項目並非偶然，事實上，一個經濟體的要素稟賦結構決定其最優產業結構，在其特定發展水平中，應該對應適當的金融結構。但於近年以來，金融支持實體經濟的力度處於波動狀態，最直觀的反映是邊際資本產出率（ICOR）的變化。1995-2008年，我國ICOR始終低於4，年均爲3.3；自2008年開始，該數據持續上升，2008-2021年年均翻倍至6.9，2024年，這一數據再次攀升。

因此，在金融效率打折的基礎上，代建等行業內與實體經濟相關聯的的入局玩家更需要積極尋找金融資源。

而金融機構的角色也逐漸由放款方轉變爲利益關聯方，藉此也衍生出不同形式的代建合作形式。國內一些信託機構和AMC會行程“接管+代建”紓困模式，與地產企業及代建企業共同參與房地產項目盤活，最終實現共同盈利，藍城便是其中之一。

金華中奧邑墅之外，藍城樂居還以類似的方式盤活了位於台州市的北岸綠洲項目，作爲曾經轉手恆大的大型項目，其總建面達到140萬平米，此前操盤方大衛房產出險之後，項目開發也陷於擱置狀態。於2023年，中國華融找到藍城，選擇以AMC+代建的方式介入項目。

對於大衛房產等中小房企的爛尾項目而言，AMC多以收購債權、引入代建的方式操盤項目，這種模式相對於戰投危機企業來說，投入資金少，退出週期短，更符合藍城代建業務的擴張需求。

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