滬杭蘇蓉高溢價率地塊頻現 房企積極“搶地”補倉

春節後的土地市場，熱鬧不已。

2月20日，上海、杭州迎來涉宅地塊出讓。其中，經過184輪競價，金茂+慶隆聯合體以約89.64億元拿下上海虹口區C080302單元hk329-11地塊，溢價率38.2%。

同一天，杭州出讓的3宗地塊，其中有兩宗地塊溢價率高達43.69%、54.04%，熱度可見一斑。

此外，春節過後，在蘇州、成都等城市的土地出讓中，熱門地塊的競爭已十分激烈。優質地塊的高溢價成交，反映出房企對核心城市稀缺地塊的強烈信心。

上海虹口地塊刷新紀錄，杭州宅地樓面價創新高

2月20日，上海迎來節後首場土地出讓，共4宗地塊，均溢價成交，分別爲虹口區C080302單元hk329-11地塊、松江區SJC10008單元05a-24號地塊、奉賢區奉賢新城10單元06-07地塊及浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊。

其中，虹口地塊和浦東新區地塊因其稀缺性，吸引了多家房企激烈爭奪，市場熱度居高不下。其中，虹口地塊經過184輪競價，由金茂+慶隆聯合體以約89.64億元的總價拿下，溢價率38.2%，刷新了上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。而浦東新區地塊經過76輪競價，由華潤置地+越秀聯合體以總價50.90億元競得，成交樓面價74695元/平方米，溢價率33.38%。

此外，松江區SJC10008單元05a-24號地塊和奉賢區奉賢新城10單元06-07地塊的成交溢價率分別爲13.98%、16.54%。

中指研究院上海分析師蘇曉東表示，本輪土拍是春節後上海土拍市場的良好開端，稀缺地塊繼續受到房企熱捧。土拍市場高漲的熱情或將傳導至新房市場，有助穩定購房者預期，有利於上海房地產市場整體企穩。

同一天，杭州土地市場迎來3宗涉宅用地出讓，分別位於濱江區、臨平區、上城區。據中指研究院統計，3宗地塊均溢價成交，共收金31.405億元，平均溢價率34.8%。其中，西興單元BJ030302-29地塊，經過85輪競價，最終由濱江集團以總價13.81億元競得，成交樓面價42989元/平方米，溢價率43.69%；城東新城單元SC080201-48地塊，經過77輪競價，最終由大家房產以總價10.83億元競得，成交樓面價47486元/平方米，溢價率達54.04%。該成交樓面價也刷新了杭州宅地樓面價TOP 4的位置。

中指研究院華東大區常務副總高院生表示，本次土拍是杭州春節後第二次土拍，本土房企高調拿地，補倉意願強烈，土拍市場持續升溫，充分彰顯房企對2025年杭州樓市的樂觀預期。

事實上，蛇年春節過後，杭州的第一場土地競拍便迎來了“開門紅”。2月14日，杭州共出讓3宗宅地，均爲純低密地塊，總起始價12.3億元。據中指研究院統計，3宗地塊平均溢價率24.4%，其中，臨平區地塊成交溢價率高達65.11%。

“開門紅”延續，蘇州、成都土拍熱度飆升

不僅上海、杭州的土地市場迎來“開門紅”，春節後，蘇州、成都的土拍市場同樣看點十足，優質地塊激烈競爭和高溢價成交。

2月19日，蘇州迎來節後首宗宅地出讓。該地塊位於工業園區金堰路西、金雞湖大道北，建設用地面積約2.97萬平方米，規劃建面5.34萬平方米，容積率1.8，土地用途爲城鎮住宅用地，起始價11.75億元，起始樓面價22000元/平方米。

據瞭解，該地塊吸引了多家房企報名，競價122輪後，最終由綠城競得，成交總價14.29億元，成交樓面價26754元/平方米，溢價率21.61%。

“報名房企多爲深耕園區的品牌房企，而最終拿地的綠城2024年也在蘇州獅山、雙湖等板塊斬獲了優質地塊，可見其對蘇州房地產市場未來發展的信心。”中指研究院蘇州分院高級分析師金珂說，上述地塊區位條件優越，所處板塊的新房庫存已接近尾聲，因此該地塊的出讓對整個板塊來說屬於一次關鍵性補倉，自掛牌起就引起了衆多房企的關注。

而在2月18日，成都成華區一宗涉宅用地出讓，競爭激烈，吸引了華潤置地、中海、綠城、越秀、招商、金茂共6家競買人蔘與報價。最終，華潤置地競得該地塊，摺合成交總價17.08億元，溢價率28.26%。

事實上，春節前高溢價地塊的成交就已出現。

1月27日，成華區槐樹店地塊吸引了中海、招商蛇口、華潤置地、龍湖、建發等多家房企參與競價，最終華潤置地以樓面價20400元/平方米、溢價率51.11%斬獲該地塊。1月14日，在杭州2025年首場宅地競拍中，兩宗地塊均高溢價成交，溢價率分別高達61.91%和45.91%，迎來新年“開門紅”。

年初北京土地市場的“首秀”同樣競爭激烈。海淀朱房“雙子星”地塊——0029地塊和0030地塊，總起始價150.3億元。在不限價、無銷售指導價、不搖號以及價高者得的規則下，兩宗地塊總成交價181.924億元，平均溢價率達到21.04%。

中指研究院指數事業部總經理曹晶晶指出，自2024年四季度以來，隨着房地產銷售端出現階段性修復，土地市場也迎來積極變化，北京、上海、深圳、杭州等熱點城市土拍有所升溫，多宗地塊拍出高溢價率。2025開年以來，核心城市優質地塊的競拍熱度依然不減，房企參拍積極性較高。

多重因素下，核心城市的核心地塊成爲爭奪焦點

土地市場迎來“開門紅”的背後，有多重因素推動。業內人士分析，首先，地方政府通常在年初加快土地供應節奏，優質地塊的集中入市吸引了房企激烈競爭，推高了溢價率。其次，房企在年初資金相對充裕，傾向於搶佔優質地塊，以確保全年開發計劃的順利推進，尤其是一二線城市的優質地塊更受青睞。此外，去年以來，政府出臺的一系列穩樓市政策，進一步增強了房企信心，促使房企積極拿地，爲土地市場的活躍提供了有力支撐。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，“當前土地市場呈現積極向好的態勢，這也與去年四季度的銷售數據表現良好有關，部分房企資金狀況得到明顯改善，這爲後續拿地能力的提升奠定了基礎。隨着資金壓力的緩解，房企在優質地塊上的投資意願進一步增強，推動了土地市場的活躍度。未來，核心城市的核心地塊仍將是房企爭奪的焦點，市場分化格局或將持續。”

需要指出的是，高溢價地塊多位於核心城市的核心區域或發展潛力大的區域，配套成熟、升值空間大，吸引房企激烈競爭。

嚴躍進分析，高溢價地塊主要是核心城市的核心地塊。優質城市、優質地塊以及資金充裕的開發商，這些因素集合在一起，市場是會買單的。高溢價成交的現象，也反映了在市場止跌回穩的背景下，房企對核心城市重點板塊土地投資價值的信心。

曹晶晶表示，近期優質地塊土拍升溫反映出房企對核心城市新房銷售前景的看好，加快補倉。短期來看，預計地方政府將進一步優化土地供應策略，一方面着力提升供地質量，加大核心區域優質地塊供應；另一方面通過放寬規劃設計條件，如優化容積率計算規則、鼓勵立體生態住宅、放寬層高限制等，給予產品設計更多的靈活性，以此提升房企拿地意願，進而通過優質新房供給帶動市場需求釋放。“當然，在住宅產品加速迭代的當下，在售新房項目也需密切關注周邊新出讓地塊的規劃調整帶來的競爭影響。”

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 趙琳