一線城市掀百輪搶地熱潮：上海、深圳單價頻創紀錄，房企爭搶“蟻型地塊”

本文來源：時代週報 作者：劉婷

多宗“蟻型地塊”，正在悄然點起樓市的熱火。

7月24日-7月25日，上海2025年第六批次集中供地進入現場競價環節，8宗地塊7宗溢價成交。其中，徐家彙地塊溢價達到了22.38%，成交樓面價20.03萬/㎡，刷新了全國樓面價紀錄。

與上海的火熱場景相呼應，南方另一座一線城市深圳的土地市場同樣掀起了爭搶熱潮。

7月14日，深圳前海T201-0232宗地拍賣。最終，經過158輪的競逐，招商蛇口（001979.SZ）以總價21.55億元競得該地塊，加倉前海。該地塊溢價率86.1%，樓面價約爲8.4萬元/平方米。前海地塊成交樓面價也刷新了深圳涉宅用地成交樓面價紀錄，超越了寶安區尖崗山片區地塊。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對時代週報記者表示，年初以來，核心城市優質地塊競拍保持較高熱度。究其原因，主要是核心城市加快優質地塊供應，推出了不少位於城市核心區、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，以“好房子”建設爲抓手，引導房企聚焦高價值區域開發。

曹晶晶表示，在此背景下，房企“結構性看多”，今年以來房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持聚焦深耕、精準投資策略，聚焦確定性高的城市及板塊，市場上“好房子”產品銷售表現較好也加大了企業在這些城市的拿地信心。

“眼下市場雖然整體處於恢復期，但好的地塊永遠稀缺，特別是在深圳、廣州等粵港澳大灣區核心城市，改善型需求的購買力依然強勁。”一家粵系房企營銷負責人向時代週報記者表示，“我們認爲下半年市場將逐步築底企穩，‘蟻型地塊’的密集成交不僅反映了房企對核心城市的長期信心，更可能成爲推動樓市逐漸回暖的重要力量。”

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誰在搶地？

北外灘和前海兩宗地塊的爭奪戰，折射出當前土地市場復甦背後房企陣營和策略的深刻變化。

北外灘地塊競拍吸引了金隅、招商蛇口&瑞城、華潤置地&越秀、中海、保利發展、綠城中國、金茂等7家競買人蔘與競價；而前海宅地競拍則更加激烈，有金茂、中建壹品、華髮、天健+深業聯合體、綠城、越秀、中鐵、中海、建發、招商、華潤、保利置業等12家知名房企參與。

從競拍主體看，央企、國企依然是拿地主力。中指院數據顯示，當前TOP10拿地企業中有8家爲央國企，包括混合所有制企業。部分優質民企亦保持投資力度，濱江集團躋身拿地金額前十，邦泰集團、大華集團等進入前二十。

值得注意的是，當前熱點城市土地供應逐漸呈現出小型化、核心化趨勢，“蟻型地塊”正成爲房企的新寵。

上海徐家彙地塊出讓面積僅4705.49平方米，規劃建築面積6117.14平方米，其中住宅面積約5200平方米；深圳前海T201-0232宗地位於前海合作區桂灣片區，土地面積8287.15平方米，容積率3.09，建築面積25600平方米。這些地塊普遍面積不大、總價可控，但位置核心，未來開發空間靈活。

一名民營房企投拓人士對時代週報記者表示，搶佔“蟻型地塊”，是在新形勢下房企投資策略的理性選擇。“這類地塊位於城市中心區域，開發週期短、資金週轉快，可迅速回籠資金，是現階段的另外一種‘高週轉’。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向時代週報記者指出，此次深圳前海地塊的出讓模式具有明顯的導向性，“體量小、總價低，符合開發商確定性業績導向，即快速開發、快速銷售、快速回款，儘可能降低市場波動對企業業績的影響。此外，地塊採用‘交地即交證’模式，要求1年內開工、4年內竣工，這種綜合條件對房企十分友好。”

樂有家研究中心同樣指出，以往大體量、大城模式對市場的擠壓效應過於明顯，去化週期長，開發商資金壓力較大，目前正逐漸被房企冷落。行業整體進入去庫存週期後，房企更傾向於佈局城市核心區域、配套成熟、總價可控、開發風險低的“小而美”地塊。

從市場數據看，今年土地投資呈現出“量縮價漲、向強城市集中”的特徵。

中指研究院統計數據顯示，今年上半年，全國300城住宅用地推出規劃建築面積同比下降19.4%，成交面積同比下降5.5%，但土地出讓金同比增長27.5%，平均溢價率提升至10.2%。其中，一線及二線城市土地出讓金增長均超過40%，而三四線城市則繼續小幅回落。

城市集中度方面，上半年TOP20城市宅地出讓金佔全國比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出讓金均超過千億元，其中杭州已接近去年全年的出讓金規模。

房價企穩

地價攀上新高，是否意味着房價將隨之走高，樓市就此轉熱？

從近期一線城市土地市場成交案例看，高價拿地背後房企對於房價預期的提升，已初步顯現。

6月19日，深圳出讓1宗位於龍華區民治街道的宅地，吸引了中海、聯發、招商、中鐵置業、國貿、綠城、中能建、龍華建設等8家企業參拍。經過56輪線下競價，地塊最終由深圳聯粵房地產開發有限公司（聯發）以12.12億元競得，溢價率達46.6%，成交樓面價44559元/平方米。

據好地網廣東測算，地塊周邊聯發臻著雅居、深業頤樾府在售價格約6萬元/平方米。如按建安成本每平方米1萬元（含裝修）計算，未來項目售價需達到6.2萬元/平方米方能實現盈虧平衡，即意味着房價至少需上漲3%。而考慮到本地塊容積率僅2.5，且爲純商品住宅項目，整體品質更佳，因此未來保本銷售壓力並不大。若房企期望實現5%左右的利潤空間，項目對應售價則需達到約6.85萬元/平方米。

儘管如此，從當前一線城市樓市整體表現來看，高地價帶來的更多是結構性溫熱，而非全面炙熱。

7月15日，國家統計局發佈2025年上半年全國房地產市場數據。1—6月份，全國新建商品房銷售額爲44241億元，同比下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。截至6月末，全國商品房待售面積76948萬平方米，比5月末減少479萬平方米，其中住宅待售面積減少443萬平方米。

在房價走勢方面，6月份各線城市商品住宅銷售價格環比仍呈下降態勢，但同比降幅已出現整體收窄。

58安居客研究院院長張波在接受時代週報記者採訪時表示，預計下半年政策調控力度將進一步加大，核心城市市場有望逐步企穩，但二三線城市市場的真正復甦，仍需依靠產業升級、人口導入等更長期措施，方能有效化解當前的結構性矛盾。

“隨着土地市場的熱度延續、優質地塊供應增加，下半年房價企穩的可能性較大，”張波補充稱，“核心城市新房成交量預計有望同比持平，而二手房成交佔比也將持續提高。”

土地市場的升溫，也在一定程度上傳遞了積極信號。曹晶晶對時代週報記者表示，高地價往往促使開發企業提高項目開發質量和設計標準，有利於打造高品質住宅產品，從而帶動改善型住房需求釋放，促進新房市場止跌回穩。同時，土地市場的活躍也能提振居民的購房信心，對房價形成一定支撐。

不過，曹晶晶同時指出，土地市場熱度能否延續，仍取決於項目實際銷售表現以及市場回穩的持續性。目前多數房企延續了“聚焦深耕”的投資策略，以實現確定性的銷售，因此在衆多房企看好的核心城市，優質地塊的競爭態勢或將延續，但其餘大部分城市的土地市場可能繼續保持低溫運行，“土地市場的分化格局仍將是未來一段時期內的主旋律。”

“從市場反饋來看，高價地頻現並非完全意味着房價將大幅上漲，而是反映出核心地段的長期價值和改善型需求的迴歸，”一名頭部房企營銷人士向時代週報記者表示，“目前購房者更加理性，對於高品質住宅的要求也越來越高，房企只有在產品打造、服務提升方面下足功夫，才能匹配市場的價格預期和實現有效去化。我們對下半年樓市持謹慎樂觀的態度，市場整體回暖的趨勢已經逐漸明朗，但結構性分化還會持續，差異化競爭將成爲常態。”

本文源自：時代週報