核心城市房地產企穩觀察：深圳成交激增146%，上海杭州土地溢價突破50%

2024年下半年以來，在供需兩端政策的協同發力下，中國房地產市場呈現積極變化。四季度重點城市新房成交同比止跌回升，深圳、杭州等核心城市多項指標率先企穩。其中，深圳新房成交同比激增146%，一二手交易鏈條恢復，武漢等城市新房成交佔比突破50%。與此同時，房價降幅收窄、庫存壓降加速、投資聚焦確定性等結構性信號顯現，爲2025年核心城市市場企穩提供了關鍵支撐。

市場企穩的先行指標：成交規模與庫存壓降

成交規模分化顯著，深圳引領復甦

2024年，深圳成爲唯一實現一二手房成交雙增長的城市：新房成交同比增24%，二手房增48%，四季度成交量佔全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市場率先兌現政策利好，成交同比增長，但一手房交易量仍持續下跌。成都、西安等城市人均購房面積超1.5平方米，需求側韌性較強，顯示其仍處於購房需求的快速釋放期。

庫存壓力緩解，優質板塊價值凸顯

2024年末，全國商品房狹義庫存規模回落至2.02億平方米，消化週期環比縮短至19個月。青島等9個城市庫存減少超100萬㎡，徐州、深圳核心板塊消化週期較全市平均縮短5-8個月。上海、杭州等低風險板塊年交易規模仍超2000億元，18個月以內去化週期的板塊成交佔比達64%。庫存優化與區域分化並存，表明市場正從“量縮價跌”向“量穩價穩”過渡。

政策效力顯現，調控精準性待強化

供需兩端政策協同下，四季度一線城市房價環比率先回正，深圳、杭州等城市土地溢價率突破50%。但部分城市仍處於築底階段，例如廣州通過嚴控供地穩定市場，重慶、長沙憑藉租售比優勢（3.05%、2.42%）凸顯投資價值。未來需通過存量盤活與需求分層激活，實現供求新平衡。

結構性機會與投資趨勢：聚焦盈利與確定性

房價指標釋放積極信號

典型城市租售比均值達1.8%，超過存款利率水平，重慶（3.05%）、長沙（2.42%）回報率領先。長沙房價收入比僅7年，居民月收入可覆蓋零首付貸款月供，顯示其市場健康度較高。此外，青島、北京等地高檔項目抗跌性顯著，一線城市房價環比回正，進一步驗證核心資產的價值韌性。

投資向頭部城市集中，盈利優勢凸顯

市場化企業拿地高度聚焦優質土儲，2024年四季度以來，杭州、上海優質宅地溢價率頻頻突破50%。近兩年典型城市開盤項目近八成實現盈利，例如杭州2024年有101個項目正收益。低風險板塊交易規模穩定，疊加頭部城市政策支持力度大，成爲房企投資“安全墊”。

八城有望率先破局，梯隊格局初現

杭州、上海、成都等八城因成交、房價、庫存等指標表現優異，被列爲2025年企穩回升的首批候選城市。第二梯隊如廣州、長沙、重慶，憑藉單項優勢（嚴控供地、高租售比）有望加速追趕。建議核心城市繼續優化供給端政策，例如通過片區調規、存量土地盤活等方式提升市場活力，同時加強需求側信貸支持，穩定市場預期。

本文源自：金融界

作者：觀察君