觀點直擊   綠城管理：2025年可能是壓力最大的一年

觀點網 負面預期price in？股價或有望反轉？

8月22日發佈中期業績的綠城管理，8月25日股價截至收盤漲幅2.76%，收報2.98港元，較上一交易日收盤價上漲0.08港元。

開盤價爲2.88港元，較上一交易日收盤價2.90港元小幅低開，盤中最高觸及3.00港元。從成交活躍度來看，今日市場參與度較前幾日有所提升。

值得關注的是，摩根士丹利（大摩）將綠城管理目標價由3.46港元調高1.45%至3.51港元，維持“增持”評價，最樂觀情境下的目標價從5.00港元下調至4.80港元，最悲觀情境下的目標價則從1.92港元上調至2.03港元。

大摩認爲，綠城管理2027年市佔率提升帶來的復甦趨勢更爲明朗。預計2025年利潤率將高於預期，隨着專案組合優化和市場份額更快增長，綠城管理在2026-27年將迎來業績增長的機會。

壓力最大一年

綠城管理髮布的2025年中期業績報告顯示，2025年上半年實現收入約人民幣13.74億元，較2024年同期16.7億元同比下降17.7%。

其中代建服務收入達人民幣13.61億元，佔整體收入的99.0%；其他服務收入僅13.1萬元，佔比1.0%，主要爲基於代建業務延伸的配套諮詢服務（如項目前期策劃、技術諮詢、管理顧問等）。

值得關注的是利潤端的表現，期內歸母淨利潤僅爲2.56億元，淨利率19%，較2024年同期的5.01億元（淨利率30%）下降48.9%，毛利率從去年同期的51.5%下降至40.0%。雖然公司管理層認爲毛利率尚處合理區間，但不可忽視的是降幅達11.5%。

關於收入下滑的核心原因，綠城管理執行董事兼行政總裁王俊峰在業績發佈會上表示，一方面是地產市場持續承壓，代建行業競爭加劇，行業費率下行壓力顯著。另一方面是房地產市場整體下行的滯後效應，前期部分項目進度受委託方開工意願、資金狀況影響，收入確認節奏放緩。

王俊峰解釋稱，2025年的利潤數據可能是綠城管理現在及未來幾年壓力最大的一年。主要因前期高毛利項目陸續交付完畢，新拓項目尚未進入利潤釋放期，所以對當期利潤率，產生了一些影響，疊加行業下行的滯後效應仍在持續。

未來，綠城管理將把握政策和市場機會，篩選高毛利、高確定性的優質項目，精準對接委託方需求，提升簽約轉化率和重複委託率，保障穩定利潤來源；提升管理效率和經營兌現度，推動項目轉化和兌現；做好後端資金回收，確保“該收的錢儘快落袋爲安”。

2025年上半年，綠城管理新拓代建項目總建築面積1989萬平方米，同比增長13.9%；新拓代建項目代建費50億元，同比增長19.1%。

從業務結構看，高毛利的商業代建成爲增長主力：新拓商業代建總建築面積1616萬平方米，佔新拓總建面的81%，較2024年同期提升約12個百分點；委託方結構更趨多元，民營委託方活躍度顯著提升，佔比達37%，同比上漲8個百分點。

這類業務商務條件更優，且爲未來打開增量空間；國有客戶（含城投平臺、國有企業）仍爲合作基石，保障業務穩定性與回款安全。

城市能級佈局上，一二線城市項目佔比維持58%的高位，杭州、南京、石家莊、蘇州等經濟發達城市貢獻主要份額。

管理層在投資者會上強調，這些區域項目的“可啓動性、週轉率及利潤兌現度”均更具保障，是公司重點深耕的核心市場。

截至2025年6月末，綠城管理在手訂單總建築面積1.265億平方米，環渤海、京津冀、長三角、珠三角四大城市羣佔比77%，區域佈局優質；其中待開發面積佔比38.4%，較2024年末下降5個百分點，項目啓動效率提升，爲未來2-3年業績提供確定性支撐。

交付方明，上半年高質量交付45個項目，約2.56萬戶業主，交付總建築面積465萬平方米。管理層預計，2025年下半年仍有近1000萬平方米交付面積，全年交付規模有望連續3年維持1500萬平方米左右。

全年利潤20億？

爲應對行業不確定性，綠城管理在鞏固代建主業的同時，積極探索創新業務：一是輕資產服務的擴容；二是存量運營深耕，探索後裝修改造社區微更新，匹配城市更新需求；三是試點代建加運營的模式，探索康養文旅產業園等領域的代建和運營一體化模式；四是依託中交集團海外資源，穩步探索“代建出海”，目前仍處於前期調研階段，尚未落地具體項目。

據觀點新媒體瞭解，擁有30年中交集團任職經歷的耿忠強，於2025年4月正式出任綠城管理董事會聯席主席，並以非執行董事身份加入董事會。而中交集團作爲綠城中國重要股東，未來與綠城管理的合作方向，成爲投資者與市場關注的核心議題之一。

耿忠強曾表示，核心目標之一是爲綠城管理導入更多外部資源，尤其要嫁接中交集團的資源體系，爲綠城管理的業務拓展注入新動能。

在具體合作方向上，耿忠強提出兩大重點領域。

其一爲海外業務探索，將憑藉自身對中交集團海外佈局的熟悉度，在中交已進駐的國家和地區中，篩選與綠城管理代建業務相匹配的市場，穩步推進“海外代建”的可能性研究。在國內代建市場競爭日趨激烈、增量空間逐漸收窄的背景下，海外市場有望成爲綠城管理新的業務增長極，爲其打開更廣闊的發展邊界。

其二是國內業務協同，聚焦城市更新與片區開發領域。耿忠強提到，中交集團旗下多家二級子公司，在國內儲備了大量城市更新項目及片區綜合開發項目。從能力互補角度看，中交集團的核心優勢集中在基礎設施施工環節，而綠城管理在房地產代建開發的全流程管控、品質把控等方面具備行業領先實力，雙方可形成顯著的協同效應。

他進一步透露，自2024年以來，綠城管理與中交集團已成功合作7個項目，且項目質量均處於較高水平，爲後續深化合作奠定了堅實基礎，未來在相關領域的合作空間將進一步拓寬。

從財務數據來看，綠城管理經營活動現金淨流入達人民幣1.12億元，較去年同期大幅增長45%。截至期末，銀行結餘及現金（不包括已抵押銀行存款）達16.44億元，較2024年末上升8%。

儘管期內業績面臨一定壓力，但穩健的現金流使公司能夠在此時繼續回饋股東。

董事會聯席主席兼非執行董事郭佳峰表示，自IPO以來，綠城管理累計分紅已近30億港元，在2022-2023年連續兩年實行高比例分紅，將每年盈利幾乎全部用於分配。去年鑑於行業調整期的不確定性，將派息比例調整至60%，旨在預留資金增強財務安全。今年在行業競爭趨於理性、公司新拓業務與經營性現金流穩步提升的背景下，首次實施中期分紅，是對股東持續穩定回報承諾的進一步落實。

值得關注的是，郭佳峰業績會最後的總結髮言，首先以“自曝其短”的方式坦誠承認利潤與毛利的下滑，隨後迅速轉向公司的亮點：“我們新拓業務收入50億元，比去年同期提高了19.1%。面積比去年提高了13.9%，這是在行業下行競爭激烈的背景下面取得的。”

郭佳峰接下來爲投資者算了一筆賬：“如果上半年50億，下半年也是50億，我們公司一年的合約收入就是100億。淨利率銷售利潤率是20%，一年可以有利潤20億。”

郭佳峰補充：“明年能不能像今年上半年一樣，半年度能夠取得50億代建收入合同？我還是有很大信心的，我們管理層也有很大信心。”

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