觀點直擊   建發國際2025年忙着建“燈塔”

觀點網 2024年的建發國際在等待市場黎明，而2025年則在建“燈塔”。

8月25日，建發國際召開了2025年中期業績發佈會，在會議上，主席兼執行董事林偉國及行政總裁兼執行董事田美坦對上半年的工作作出了詳細的彙報及迴應。

據最新發布的2025年度中期財報顯示，建發國際期內實現收入約341.6億元，較去年同期增長了4.3%。其中，物業發開部分收入321.4億元，同比增長3.7%。

營收增長的同時，利潤也有一定的提升。報告期內，公司錄得淨利潤15.05億元，較去年同期14.36億元增長了4.7%；歸母淨利潤錄得9.1億元，同比增加11.8%。

然而，儘管上半年建發國際取得了“營收、利潤雙增收”的成績，但據參會投資者轉述，管理層對於市場大環境依舊存在擔憂。

“今年5月份之前的整體市場行情還是不錯的，但5月過後，尤其是這兩個月，市場下行地方不少，不同層次分化比較嚴重。”田美坦指出，目前分化主要體現在城市、城市圈層以及一二手房，核心城市的核心地段新房備受市場追捧，而外環及二手房市場持續遇冷。

基於對市場行情的判斷，建發國際瞄準了2025年的前行目標：全面推進燈塔項目戰略，即打造位於核心城市核心地段的高端改善型項目。

銷售辨識器

在多數房企收縮戰線、謹慎佈局情況下，建發國際是少數提出明確增長銷售目標的房企。

今年3月份舉行的2024年業績發佈會上，CEO田美坦曾明確指出，2025年建發國際要達到1500億元目標銷售金額，較去年同比增長12%。

因此，市場均在關注，建發國際今年能否順利完成目標。

據財報反饋，2025年上半年，建發國際累計合同銷售額約533.5億元，同比增長4.9%；歸屬公司股東權益的累計合同銷售建築面積約爲200.8萬平方米，同比減少18.4%。

在觀點指數發佈的半年度房企銷售表現榜單中，建發房產上半年權益銷售金額在TOP100房企中排行第六；全口徑銷售金額及銷售面積分別排行第六及第八，均較去年同期上升1名。

這也是得益於建發國際上半年的推盤計劃：“我們今年目標推盤估值約2700億元，年初滾存貨值約1000億元，上半年已新增供貨667億元。”

在建發國際現有佈局的46個城市當中，今年上半年共有28個城市進入當地銷售前5名，而上半年銷售合同貢獻主力軍來自杭州，以119.1億元成績遙遙領先，緊隨其後的是北京、廈門、上海，分別錄得82.59億元、55.5億元、47.66億元。

按照推盤節奏，田美坦表示下半年供貨量會高於上半年，從9月開始會陸續增加，包括上海、杭州、成都等項目。

然而，結合建發國際過往因高溢價拿地導致利潤受損的情況，每逢業績發佈會，投資者均會就庫存及減值壓力等方面提出問題。

畢竟2021年至2024年期間，建發國際合計計提並表存貨減值損失近百億元，而今年上半年其對物業存貨及其他合同成本計提減值了3.93億元，而去年同期計提減值了2.85億元。截至目前，建發國際土地庫存中，2021年及以前獲取的庫存規模仍剩400億元。

針對該問題，林偉國指出：“目前市場整體止跌回穩還未完成，是否會再出現減值情況，也是難以避免，所以公司在加大整體投入的精力與力度。”

田美坦在該問題上補充道：“公司對庫存有一個分類管理，對於具備漲價空間的庫存就提價，對於常規的庫存，量價要取平衡點，優先考慮流動性，對重難點庫存進行攻克。”

爲此，建發國際專門成立自動庫存專項小組，由二人擔任組長。

不過，按照目前市場行情，建發國際想要快速清除舊庫存是斷然不可能的，更重要的是輸入新鮮血液，調整存貨結構。

土儲大換血

“不是隨便一塊地就能做燈塔項目，它的地段應該具備相當的稀缺性。”事實上，稀缺性項目帶來的利潤，在一定程度能減少舊庫存計提減值的虧損。

今天上半年，建發國際入市了兩個“燈塔”項目，其中一個是廈門建發宸啓瑞湖。該項目是由湖邊水庫片區2024P07地塊轉化而來，去年6月，建發於以樓面價4.42萬元/平方米競得，後引入港務地產入股合作開發。

據建發宸啓瑞湖項目現場銷售反饋，宸啓瑞湖項目於6月16日晚首開，68套大戶型產品共計去化61套，去化率約91%，成交均價7.6萬元/平方米。8月初成交了一套243平方米的房源，成交單價達9.09萬元/平方米。目前，該項目已基本售罄。

在財報中亦提及，2025年中期建發國際毛利率增長至12.89%，而增長的原因是由於報告期內部分已交付項目毛利率水平較上年同期高所致。

因此，在拿地策略上，建發國際的目標是拿好地，拿核心城市的核心地塊。

今年上半年，建發國際累計取得26宗地塊，新增全口徑貨值987億元，同比增長33%；拿地價495億元，同比增長18%。此外還有7宗地塊貨值約232億元待完成股權轉讓的工商程序，加上後，合計拿地貨值爲1219億元。

拿地數額同比增長背後，是建發國際對地塊素質要求的提升，並多次刷新“地王”戰績。

3月28日，建發以樓面價8.80萬元/平方米競得杭州西湖區蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊，這是目前爲止杭州首宗樓面價超8萬元地塊，也是今年杭州新地王，未來將打造21棟4層樓中式疊墅

就在前一天3月27日的在成都土拍中，建發以106%溢價率拿下金融城三期H10地塊，成交價爲33.47億元，成交樓面價4.12萬元/平方米，亦是成都土拍市場中首宗樓面價突破4萬元/平方米的地塊。

據觀點新媒體不完全統計，今年上半年建發國際拿地數量最多且成交金額最大的城市是上海，於6月10日通過協議方式共獲取了4宗地塊，其中虹口區北外灘地區3幅，楊浦區新江灣社區1幅，總成交價123.5億元。

目前，建發在上海的土儲大部分是通過協議方式獲取的。

一位上海國企項目營銷負責人表示，城市更新項目通常位於核心區或發展成熟片區，地段價值高，項目後期入市有較大的溢價空間，但前期投入也大，建設週期長。

若論公開土拍市場，建發主要的財力投入是在北京、杭州、廈門、成都，拿地金額分別爲111.2億元、61.45億元、32.26億元、33.47億元；拿地數量分別爲兩宗、三宗、三宗、一宗。

基於對土地素質的自信，田美坦預計今年上半年入手的33宗地塊利潤率大概在7%-9%之間，而下半年入市產品的利率潤應該在7%，“堅持經營安全，土地地段的流動性要優於淨利潤。”

土儲方面，若按照城市劃分，上海、杭州、廈門、成都等重點佈局城市的“彈藥庫”更爲充裕，可供銷售總建築面積分別爲115.31萬平方米、99.18萬平方米、90.70萬平方米及67.79萬平方米。

截止到2025年6月30日，建發國際擁有可供銷售總建築面積約1271.1萬平方米，貨值2496億元，權益佔比76%。根據拿地時間劃分，2022年及之後拿地的“新庫存”佔比達到81%，其中2025年拿地佔比35%。

“下半年，公司將聚焦做好高質量燈塔項目落地，確保實現預期目標，實現燈塔引領，擇機再拓展合適的燈塔項目。”而國慶前後，建發上海燈塔項目第一批產品將會入市。

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