觀點直擊   建發物業併購得失

觀點網 在行業增速放緩背景下，建發物業交出了一份還算穩健的中期答卷。

8月22日，建發物業公佈2025年上半年業績，實現收入18.23億元，同比增長13.8%；毛利率25.2%，與去年同期持平；溢利2.21億元，同比增長13.8%。其中，股東應占溢利爲2.16億元，同比增長13.2%。同期，經營活動現金淨流入約爲9040萬元，同比增長25.9%。

業績發佈會上，建發物業管理層強調，上半年業績展現了公司業務的韌性和活力，爲後續回饋股東奠定了基礎。

但放在行業和宏觀語境下觀察，建發物業的擴張與增收並非沒有隱憂，應收款項攀升、收繳風險加大，依舊是必須直面的課題。

“基本盤”得失

建發物業的收入主要來自四大板塊：物業管理服務、社區增值及協同服務、非業主增值服務和商業物業運營管理服務。其中，物業管理服務依舊是最核心的“基本盤”。

上半年，物業管理服務實現收入10.58億元，佔總收益的58%，同比增長23.1%；這一增幅主要得益於在管面積的擴大。

截至6月末，建發物業在管建築面積8328萬平方米，在管項目數量558個，較去年底分別增長10.2%和5.9%。其中，住宅類在管面積7542.7萬平方米，收益8.81億元，同比增長83.4%；非住宅類在管面積785.3萬平方米，收益1.76億元，同比增長16.6%。

管理層在業績會上強調：“基礎物管是現金流穩定、抗風險能力強的核心業務。”

對於物業行業而言，在增值服務增長普遍承壓的背景下，基礎物管規模和穩健性正是維繫企業現金流安全和抗風險能力的關鍵。

過去半年，建發物業外拓合同金額4.56億元，同比增長87.6%，規模再上臺階。截至2025年6月末，已簽訂的非住宅合約建築面積約爲1100萬平方米，較去年末增長29.6%。

早在3月的2024年度業績發佈會中，管理層就曾提出，2025年新增合同金額的目標爲10億元，較去年提升將近一倍。

與快速拓展相對應的是審慎的併購態度。建發物業在業績會上指出，併購“在質不在量”，併購標的能否與現有業務協同、能否提升管理濃度，纔是判斷的核心標準。

這也表明，建發物業並不急於堆砌規模，而是希望通過精細化管理夯實利潤基礎。

不過，在規模擴張的同時，應收賬款的快速增長也成爲不可迴避的問題。上半年，貿易應收款項由去年年底5.25億增至8.09億，其中小業主應收款2.7億元，同比增幅高達123%。

對此，建發物業解釋稱，小業主繳費通常集中在年末，因此中期應收款增加符合行業規律。截至6月末已收回9.5億元，到期應收總額的回款率爲78%，預計年底回款率可達90%以上。

但在行業下行、居民消費趨於謹慎的當下，高企的應收款仍意味着潛在風險。

聚焦C端

如果說基礎物管是“壓艙石”，那麼社區增值及協同服務則是建發物業未來突破的重要方向。上半年，該板塊實現收入4.46億元，同比增長23.5%，佔比24.5%。

細分來看，家政和零售業務是增長的重要助推劑。家政業務收入6024萬元，同比增長22.2%；零售業務收入4392萬元，C端收入佔比65.5%，同比提升5.8個百分點。

管理層表示，家政等業務的競爭力，關鍵在於物業服務積累的信任基礎。相比外部機構，業主更願意把家政、零售等高頻剛需交給熟悉的服務商。

圍繞這一邏輯，上半年建發物業將社區增值業務進一步聚焦於C端，重點發展家政、美居、零售等高頻剛需場景。與此同時，計劃在社區空間運營上加大投入，探索游泳健身、棋牌室等新場景，以提升會所空間的使用效率。

科技應用方面，建發物業也在不斷加碼。

截至上半年，約26%的住宅項目已部署地庫清潔機器人，下半年還將繼續推廣。

此外，建發物業將與美團、支付寶合作打造“騎手友好社區”，通過數字化手段改善騎手通行體驗，體現出其在跨界合作和智能化上的積極嘗試。

這表明，建發物業並不僅僅滿足於傳統服務，而是不斷豐富社區生態。

值得注意的是，隨着母公司建發房產戰略逐步聚焦改善型住宅，項目集中在覈心城市與優質地段，物業服務標準也隨之提升。

建發物業預計，平均住宅物業費單價將穩步上升。這爲其帶來價格上行的潛在空間，但同時也對服務品質提出了更高要求。

未來，建發物業需要繼續走好平衡木：既要穩住基本盤，又要在外拓和C端探索中實現新突破，平衡規模擴張與現金流安全。

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