觀點直擊   招商局商業房託：將利用槓桿收購，擴充資產類型

觀點網 商業地產市場震盪仍在持續，即便是素有穩健之名的REITs，也難免在這場風浪當中觸礁翻船。

8月22日，招商局商業房託披露2025年中期業績。

從基金層面來看，期內，該基金實現收益2.25億元，同比減少15.5%，物業收益淨額下降16%至1.69億元。

底層資產運營層面，在市場供需失衡壓力及部分項目大面積租約到期影響，招商房託整體物業組合的出租率從2024年末的90.6%下降至84.5%，各項物業的租金亦出現了不同程度的波動。

派息方面，招商房託計劃每基金單位分派0.0558港元，較去年同期減少7%，年化分派率同比下降1.9個百分點至9.1%。

有投資者轉述稱，在8月22日下午召開的業績發佈會上，招商房託的基金管理人表示，“總體來看，雖然整個市場環境還是偏冷，我們租金的壓力也存在，但我們也通過各種運營舉措，實現了財務的穩健。”

基金層面

在招商局商業房託的2.25億元的收益當中，租金收入佔比接近九成。上半年，該基金實現租金收入1.96億元，與2024年同期相比，減少17.9%。

其中，招商局航華科貿中心的租金收入降幅最爲明顯，期內僅實現3220萬元的租金收入，與去年同期相比，出現腰斬；其次，新時代廣場實現租金收入3370萬元，同比減少33.8%，數碼大廈租金收入下降6.4%至2330萬元。

不過，由於科技大廈、科技大廈二期及花園城項目的租金收入實現正增長，對衝了一定的下滑壓力。

此外，報告期內，招商局商業房託基金的物業經營開支爲5600萬元，同比去年減少13.91%，物業管理費佔物業經營開支的42.1%，爲2370萬元，佔比最大；其他稅項及營運管理人費用分別佔物業經營開支的36.1%和16.2%。

扣除物業經營開支後，報告期間的物業收益淨額爲1.69億元。

分派來看，於報告期間的可分派收入爲5746萬元，同比2024年減少了7.35%。

業績發佈會上，基金管理人表示，這一降幅明顯低於收益降幅，主要得益於年初完成了40億元人民幣貸款的置換，綜合利率下降了35個基點，從3.17%降至2.8%。

根據可分派收入，於報告期間基金單位持有人每基金單位分派爲0.0558港元，較去年同期減少7%。按2025年6月30日基金單位收市價1.23港元計算，相當於按年計算的分派收益率爲9.1%，同比減少1.9個百分點。

會上，該基金管理人認爲，儘管收益率較去年同期有所下降，但在目前這個市場環境下，招商房託還是保持了一個穩定的分派能力。

資產負債結構來看，截至2025年6月30日，基金的總資產爲99.28億元，其中的投資性房地產是88.2億元，負債端的銀行的借款總額是40.93億元，本期資產負債率爲41.2%，負債總額佔資產總值的百分比則微增0.6個百分點至55.4%。

投資者表示，該基金管理人於會上明確，未來一兩年，招商房託計劃利用槓桿去取得更多的項目。

同時，該基金管理人表示，未來招商房託不侷限於商業物業，只要是能夠爲投資者帶來回報的這些物業都會去考慮，包括酒店、學生公寓等等。

“當然，可能第一步會小一點，穩妥一點，像學生公寓這些可能是比較好的一個標的，我們希望在不久的將來，會有好消息給大家”，上述投資者轉述基金管理人話語表示。

商業客查閱發行，報告期末，招商房託的物業組合總估值爲88.19億元，較2024年年末下降了1.9%。

提及估值層面，該基金管理人表示，就現有資產組合而言，下半年，基金會繼續關注業態的優化和租約到期的管理，以鞏固現金流的穩定性和財務的韌性。

運營層面

受市場供給持續增加、有效辦公需求不足、企業辦公方式轉向靈活多樣化等因素影響下，過去幾年，全國商辦市場面臨着較大的經營壓力，空置率上行、租金下調成爲了當前市場的關鍵詞。

相關投資者轉述稱，在業績發佈會上，招商房託基金投資委員會主席李堯表示，在這種充滿挑戰的商業房地產市場當中，招商房託的資產組合也面臨着一定的壓力。

據瞭解，招商房託的底層資產爲六個商業項目，分別是位於深圳市的新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、花園城購物中心以及北京的招商局大廈。

截至今年上半年，招商房託整體物業組合的出租率是84.5%，較2024年年末的90.6%減少了6.1個百分點，而寫字樓的平均出租率下降了8.6個百分點，到81.2%。

“主要是由於科技大廈二期及新時代廣場有部分租約到期所致”，招商房託基金管理人表示。

商業客查閱發現，報告期末，招商房託所持六個資產均面臨着不同程度的壓力。

其中，新時代廣場因大面積租戶的租約到期，其出租率從2024年底的74.1%大幅下降至56.4%，此外，該項目於期內試圖通過“以價換量”的方式來吸引新租戶入駐，導致其租金降至144.6元/平方米，減少3.47%。

招商房託基金管理人也提到，新時代廣場充滿挑戰性，“在過去包括在未來，它可能都是我們經營的難點。”

不過，針對新時代廣場的後續運營，該基金管理人也表示，未來將整合公司現有資源，提升資產的整體狀況；同時，項目還會設置一些靈活租期和商務條件，加大渠道拓展、提升運營服務等，來提高客戶粘性。

數碼大廈同樣受到部分租戶租約到期影響，其出租率下降了5個百分點至86.3%，租金也出現一定下調，至127元/平方米。

過往保持滿租的科技大廈，其出租率在期內下降至97.4%，科技大廈二期的出租率則爲89.5%，下降了10.3個百分點，兩個項目的租金分別爲142.6元/平方米、120.9元/平方米。

該基金認爲，科技大廈表現較爲穩定，而科技大廈二期整體表現優於市場平均水平。

不過，值得注意的是，科技大廈於2025年有75.8%的租約面臨到期，佔月租金收入的78.4%。

如若未能及時續租或換租，科技大廈的出租率於下半年將面臨較大的衝擊。

至於招商房託位於北京的寫字樓項目招商局航華科貿中心，同樣採取了低價的策略，因此，其期內租金大幅下降了16.2%至219.3元/平方米，不過，以價換量取得一定成效，其出租率達到92.2%，幾乎與去年年底保持同一水平。

而招商房託底層資產當中唯一的一個零售物業則是位於深圳的花園城項目，報告期末，其出租率上升了4.7個百分點至98.2%，但租金下降4.4元/平方米至121.7元/平方米。

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