花園城升級推動收入增長 招商局商業房託降租保出租率

觀點網3月17日，大灣區兩隻商業REITs先後披露了2024年全年業績公告。

根據全年業績公告，招商局商業房託於2024年全年錄得收入5.29億元，同比增長8.2%，收入增長主要得益於項目租金收入的增長。

具體到底層資產，招商局商業房託的底層資產包括5個寫字樓物業和1個零售物業，聚焦於深圳與北京核心區域。截至2024年12月31日，6個商業物業組合平均出租率爲90.6%，較上半年93.5%有不錯的增長，其中兩個甲級寫字樓物業出租率有輕微提升，以及零售物業花園城升級改造後出租率實現顯著提升。

但不能忽視的是，企業爲保出租率做出的價格上的讓步，新時代廣場、數碼大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿中心以及花園城項目年末的租金單價對比上年同期均出現不同程度的下滑。

3月19日，招商局商業房託召開了2024年全年業績線上發佈會。據參會的投資者透露，管理層在會上表示，面對市場壓力和挑戰，最重要的是保持底層項目的穩定經營。

分派增長與資本結構再優化

2024年，招商局商業房託全年5.29億元的收入當中，來自物業的租金收入部分共計約4.68億元，同比增長6.1%。其中科技大廈、科技大廈二期、花園城以及招商局航華科貿中心全年物業租金收入對比上年均實現不同程度增長，同比漲幅區間爲4.6%到55.8%。

招商局商業房託2024年財務表現，數據來源：企業公告

同期，招商局商業房託物業經營開支爲1.46億元，同比增長8.7%，與物業收入淨額增速基本匹配。扣除經營開支後，物業收入淨額約爲3.84億元，較上年增長8%。

與此同時，年內基金通過低息再融資，融資成本下降3.9%至1.32億元，主要是銀行借款的利息開支。截至去年年末，基金的總借款淨額爲40.86億元，資產負債率爲40.5%，低於房託基金守則要求的50%上限。

另外，今年1月，招商局商業房託與獨立第三方銀行完成簽訂了爲期5年，41億元的貸款融資，固定年利率爲2.8%。其中40.08億元已於1月提取用於償還固定利率爲3.55%和2.93%的全部先前境外融資。

本次提取低利率的貸款融資用於提前償還利率較高的貸款預計將爲基金節省大量利息支出，有效控制融資成本。

管理層在業績會上表示，通過貸款置換舉措，基金的的綜合貸款利率從3.17%下降至2.8%，下降了37個基點。

基於物業收入淨額的穩健提升、經營開支的合理控制以及融資成本優化等，基金2024年可分派收入對比2023年增長23.2%至1.1665億元，每基金單位分派增至0.1120港元，增幅21.1%，年化回報率爲9.2%，比上年度提升2.3個百分點。同時，管理層決定全額分派可分派收入，保障投資者收益。

參會的投資者向商業客透露，可分派收入的高增長更關鍵得益於融資結構優化帶來的成本節約。低息貸款置換高息債務減少的利息支出可直接轉化爲可分派收入，由此在物業收入與經營開支增速相對平穩的情況下，可分派收入實現超預期增長。

另外，截至2024年末，基金總資產值爲100.81億元，對比上年同期下跌3%。

總結來看，招商局商業房託基金在2024年通過優質資產組合、經營服務、精準市場戰略以及成本管控等實現了業績與分派的雙重增長。

資產運營分化

具體商業物業運營表現上，招商局商業房託基金2024年底層資產經營表現出現顯著分化特徵，其持有資產組合聚焦於深圳和北京核心區域，包括6項優質商業物業，其中5項位於深圳蛇口，1項坐落於北京CBD，整體物業組合平均出租率達90.6%。

其中零售物業花園城的升級改造成爲運營亮點。據企業2024年業績報告披露，花園城物業年租金收入漲幅居首，全年租金收入8040萬元，同比增長55.8%，成爲業績增長的重要引擎。這主要是基於該物業升級改造後，招商表現可觀，物業出租率從2023年末的73.7%提升19.8個百分點至93.5%。

管理層表示，2024年爲儘快達到商場內的全面經營狀態，運營團隊在租金單價上做較大的讓步。同時，今年經濟下滑還在繼續，花園城項目最重要的是保持出租率的前提下，實現出租單價進一步提高。

數據來源：基金業績公告，觀點指數、商業客整理

寫字樓項目層面，位於深圳蛇口網谷三個寫字樓項目經營活動保持穩定。其中，科技大廈繼續保持100%滿租，租金同比上漲4.5%，由深圳市前海蛇口自貿區醫院整租，項目估值維持不變。

值得注意的是，該項目於今年和明年將有大面積租約到期，項目面臨單一租戶及大面積租約即將到期的風險。

另外，因2024年內新時代廣場有大面積租戶租約到期的影響，出租率下降15.5個百分點至74.1%。同時，由於深圳寫字樓租賃市場持續承壓以及周邊甲級寫字樓競爭帶來的影響，新時代廣場項目租金單價同比下降13.9%至149.8元/平方米。

穩定寫字樓項目出租率仍作爲基金髮展的重要目標，今年將繼續通過精細化運營、租戶服務優化及靈活租金策略應對寫字樓租約到期。

據企業業績報告披露，除科技大廈外，招商局商業房託持有的另外5項商業物業租金單價均出現不同程度的下滑。其中新時代廣場、招商局航華科貿中心以及花園城項目租金單價同比降幅均超10%。

顯然，在商業地產市場供需失衡、租金下行壓力加大等背景下，“以價換量” 成爲基金應對挑戰的主動選擇，通過適度降低租金水平換取更高的出租率，以平衡短期收益與長期資產價值。

投資者援引管理層的說法稱，市場租金和出租率是一個蹺蹺板的關係，招商局商業房託並不是選擇一味地降價以提升出租率，而是堅持適度以價換量的策略，以保證項目年度總收入持續穩定。

商業客從企業業績公告獲知，招商局商業房託持有物業組合的整體估值由2023年末的92.51億元下滑至89.87億元。投資者稱，招商局商業房託也積極應對物業估值下滑的挑戰，通過優化項目運營、提升服務品質等措施，儘量減緩估值下滑的速度，保障整體物業組合價值的穩定。

另外，管理層在會上表示，2025年商業地產市場仍面臨租金下滑、空置率上升、宏觀經濟發展等挑戰，招商局商業房託將積極拓展租戶資源，尋找不同區域及不同資產類別的投資機會，以增強投資組合的抗風險能力。同時繼續探索壓縮房託基金運營及融資成本的更多可能性。

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