觀點直擊   招商積餘：大股東會加大支持力度

觀點網 3月19日，招商積餘召開了2024年業績交流會，公司董事長呂斌、董事兼總經理陳智恆、董事兼副總經理趙肖、副總經理文豔紅、財務總監江霞以及董事會秘書陳江等管理層出席會議。

在這次業績會上，呂斌給出了自己對物業行業的看法。

他表示，行業的外部形勢仍然充滿着機遇和挑戰，物業市場已經由增量逐漸向存量市場的轉變。在激烈的競爭下，行業增速在放緩，盈利持續承壓，這已是業內共識。

但他也向外傳遞了信心：“物管行業整體仍具備較爲廣闊的市場空間。”

呂斌指出，需求方面，在止跌回穩、穩住樓市股市、城中村和危舊房改造等政策持續加碼下，房地產行業增量空間仍然存在，這將有助於物業行業的長期穩健向好，再加上後勤社會化、IFM增值服務等結構性需求尚處於釋放期。

不過在外部因素中，中央近年來一直在倡導要打造好房子，與此同時目前經濟環境下客戶更加追求性價比，這些都對物企的服務力提出了更高的要求。

“唯有緊跟市場需求變化和行業轉型升級，以高品質服務爲基礎，打造綜合核心競爭力，加快推動轉型升級，才能在市場競爭中脫穎而出，實現高質量、可持續的發展，這也是我們一直在努力的方向。”

利潤跑贏營收

在2023年度業績發佈會上，招商積餘前任董事長聶黎明曾定下一個目標：爭取不低於兩位數的營收增長速度。

根據年報顯示，2024年，招商積餘實現營業收入171.72億元，同比增長9.89%，離當初定下的兩位數目標還有0.11個百分點差距。

雖然未能實現目標，但這一增速表現已優於大部分同行。

受宏觀環境和房地產行業下行的影響，物業市場早由增量市場逐步向存量轉變，行業規模也陷入了低位增長狀態。

根據觀點指數數據，2024上半年64家物企平均營收增速爲6.63%。

作爲一家物企，物業管理業務是招商積餘最主要的收入分部，營收佔比達到了96.01%，報告期內實現營業收入164.87億元，同比增長11.72%，主要系原有物業管理項目業務增長和新拓展物業管理項目增加。

從物業管理業務的收入構成看，基礎物業管理實現營業收入134.01億元，同比增長10.63%，佔總營收比例的78.04%；平臺增值服務實現營業收入5.36億元，同比下降8.22%，佔比3.12%；專業增值服務實現營業收入25.51億元，同比增長23.77%，佔比14.85%。

截至2024年末，在管項目2296個，覆蓋全國162個城市，管理面積達3.65億平方米，年內實現新籤年度合同額40.29億元，與上年基本持平；其中第三方新籤年度合同額36.93億元，同比增長4.35%。

報告期內，招商積餘實現歸屬於上市公司股東的淨利潤8.40億元，同比增長14.24%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤7.99億元，同比增長21.12%。

淨利潤增速顯著高於營業收入增速，這也是招商積餘首次利潤跑贏營收，這或許跟公司毛利率的改善有關。

據瞭解，過去市場競爭不斷白熱化，政企客戶壓降費用的同時，成本也在剛性上漲，雙向的擠壓導致整個行業都進入了毛利率承壓狀態。在2020-2023年，招商積餘分別錄得毛利率分別爲13.61%、13.76%、11.84%、11.56%。

2023年業績會上，招商積餘財務總監江霞曾直言，預計公司2024年毛利率整體上仍將高度承壓。但她同時指出，對此已有充分的認知，並且也做好了相關工作的鋪排。

經過一年調整，招商積餘終於實現了毛利率的反彈，終止了過去幾年的下降趨勢，年內實現同比提升0.4個百分點至11.96%。

此外，應收賬款的回收工作同樣取得了一定成效。截至年末，應收賬款餘額進一步下降至21.93億元，同比降幅達4.36%。期內，經營性現金流淨額爲18.36億元，同比增長1.10%。

對於未來應收賬款的情況判斷，江霞指出，在當前的宏觀環境下，回款收繳仍是整個物管行業面臨的一項壓力。

大股東業務協同

在集團給予招商積餘制定的戰略規劃中，包括輕型化、規模化、科技化、市場化能力發展曲線，推動品質、規模和效益三者的均衡發展。

但規模和效益之間往往是此消彼長的關係，對於兩者之間的取捨，呂斌給出了自己的答案：“雖然我們的營收和利潤都實現了增長，但是首次出現了利潤增長快於營收增長，這也代表了目前公司所做出的規模和效益取捨的情況。”

呂斌進一步解釋，雖然規模仍需要去支撐，但是會優先去考慮效益，這意味着公司未來可能會更加關注有質量的增長，並通過質量去尋求效益，“這個可能是未來公司在相當長的一段時間之內，在存量競爭市場當中會選擇的一種策略。”

但在解釋過後，呂斌特別強調了一點：“首先要有規模的保障，有了規模纔能有一個更具競爭力的基礎去向效益延展。”

但是，前方規模化的道路並不平坦。

公司副總經理趙肖表示：“目前物業市場進入了一個競爭非常激烈的時代，我們叫做公開的、充分的紅海競爭。“

他指出，供應端方面面臨着增量市場的驟減，基本上進入一個存量競爭時代，公司住宅和非住業務也已經開始出現降價趨勢，這讓公司的有效供給也減少了。

競爭端方面也有越來越多企業加入，根據趙肖給出的去年競爭數據，招商積餘年內超過55%比例的項目，競爭對手超過了20家；而在千萬級以上項目招標中，競爭對手基本達到30家以上。

儘管競爭如此激烈，招商積餘方面仍然對規模化充滿信心，這種信心有一部分來自於公司大股東招商蛇口及背後的招商集團。

就在招商積餘召開交流會的前一天，招商蛇口召開了2024年度業績發佈會，呂斌也在出席人員之列。

在招商蛇口業績發佈會上，有投資者向管理層問了一個問題：作爲大股東，怎麼看待招商積餘未來發展計劃，招商蛇口在未來會給招商積餘怎麼樣的發展？當時這個問題是呂斌作答的。

而在招商積餘的業績發佈會上，也有投資者問了類似的問題：房地產行業目前仍然比較低迷，在這種情況下，股東協同是否會減弱，公司將如何應對？這個同樣是由呂斌來回應，且與上一次的回答基本一致。

他表示，隨着國家持續地出臺寬鬆的政策，無論是招商蛇口還是招商集團，對招商積餘業務協同的支持力度將會變得更大。

目前，招商蛇口在市場上佈局了大量輕資產代建和代運營項目，這些項目也將爲招商積餘帶來了豐富的服務面積。

此外，招商蛇口背靠招商局集團，集團旗下各二級板塊，無論是金融板塊還是交通物流板塊，都存在着大量需要管理的項目。

呂斌坦言：“從去年開始，招商積餘已經通過集團內部業務協同，獲取了大量項目和在管面積。”

數據顯示，截至2024年末，來自招商局集團內部的物業項目數量爲780個，管理面積爲1.32億平方米，新籤年度合同額爲3.36億元。

“招商積餘未來的發展，無論是靠市場化獲取項目，還是依靠招商集團和招商蛇口的業務協同，都是非常值得期待的。”

據瞭解，招商積餘預計2025年度與招商局集團及下屬企業間日常關聯交易的簽訂合同總金額爲39.88億元，年度發生總金額爲44.67億元。

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