觀點直擊｜零售物業繼續承壓 九龍倉置業指減債仍然是重要方向

觀點網 香港報道8月7日，九龍倉置業今日公佈中期業績。面對動盪市況，公司董事會主席吳天海表示，公司未來會持續減債，並提升現有物業的競爭力，但暫時未見到市場有新投資機會。

2025年上半年，九龍倉置業的業績不算太好。

資料顯示，2025年上半年該公司收入減少1%至64.07億港元，營業盈利減少 5%至46.84億港元﹔當中投資物業收入減少3%至53.71億港元，營業盈利減少 4%至45.28億港元﹔酒店收入增加2%至7.66億港元，營業盈利增加至4700萬港元。

同時，九龍倉置業錄得中期核心純利同比微跌0.1%，至31.19億港元。若計入投資物業重估減值淨額51.18億港元，中期虧損則爲24.06億港元，較去年同期蝕10.52億港元再有所提升。

但該公司派第一次中期息0.66港元，較2024年中期派0.6港4元，按年增3.125%，派息比率維持在65%。

具體物業方面，期內，包括酒店在內的海港城中期收入及營業盈利變化不到1%，商場及寫字樓出租率分別爲93%及90%，較2024年中期的94%及90%，分別跌1個百分點及持平。

吳天海稱，香港整體經濟、零售，甚至餐飲仍然充滿挑戰，但次季市況出現反彈，惟趨勢是否可以持續仍然是未知之數。而市場前景亦要視乎零售商的信心，其加強投資亦可以帶動市況，兩者相輔相乘，目前未敢明言下半年可以有突破性發展。

他又指出市場結業等消息較爲誇張，從宏觀數據看，零售業銷售額跌幅達20%至30%，政府要思考是否競爭多了。但餐飲行業跌幅相較下較爲輕微，僅是單位數上落，主要是中式餐飲受影響。

另外，期內時代廣場整體收入跌15%，營業盈利下跌19%，時代廣場商場及寫字樓出租率分別爲96%及90%，較2024年中期的94%及90%，分別跌2個百分點及持平。

吳天海指出，時代廣場所在的銅鑼灣區競爭激烈，旅客雖然迴流，但多前往旺角及尖沙咀，而銅鑼灣及中環的旅客人流減少，除了旅客問題，他坦言時代廣場自身亦有缺點，這是集團需要面對及處理，但強調海港城佔了集團整體收入70%至80%，認爲只要海港城表現良好，便可以“交到功課”。

他提到，今年上半年的分成租金減少，導致收入下降，尚未見到明顯好轉，仍處於膠着狀態。續租租金方面，下半年仍有下跌壓力。

寫字樓方面，吳天海表示，寫字樓競爭在未來兩、三年會愈來愈大，尤其是項目所在區域有新寫字樓落成，亦要面對外區競爭，未來料租金會隨行就市，中短期相信不會有突破發展。未來會借提升產品競爭力守住出租率。

另外，他提到雖然地緣政治緊張局勢不斷升溫，並出現始料不及的經濟挑戰，但港股在資金持續流 入的支持下已重拾升勢，顯示金融業重現活力。如港元能保持競爭優勢，且香港銀行同業拆息維持低位，可望推動更廣泛的經濟發展勢頭，並提振消費意欲。

另一方面，啓德體育園啓用加上香港全年有多項大型盛事舉行，預期可提升香港對旅客的吸引力。

九龍倉置業還表示，爲應對波動的市場環境，集團維持審慎的財務管理措施。

包括將維持積極的管理策略和低槓桿比率，藉此有效應對宏觀經濟逆境，並將繼續嚴格篩選資本投資，倚仗其穩健的現金流和流動資金狀況，在機會出現時能果斷決策，得佔先機。

但就目前而言，吳天海表示，減債仍然是集團重要方向，上半年息口回落，爲公司節省了借貸成本，同時抵銷了生意減弱的影響，因此增加了派息3%，派息比率仍維持在65%穩定水平。

期內，九龍倉置業債務淨額再減9億港元至333億港元，創上市以來新低。借貸成本年利率由5.7%降至4.4%，節省幅度達27%，主要受惠於香港銀行同業拆息(HIBOR)下跌。負債比率維持在17.6%。

吳天海指出，公司未來會持續減債，並利用餘下的35%資金，提升現有物業的競爭力。

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