觀點直擊 | 華潤萬象生活物業航道歸清

來源：觀點地產網

觀點網 8月27日，華潤萬象生活公佈2025年中期業績並召開發佈會，主席李欣、總裁喻霖康、副總裁王海民、副總裁王磊、首席財務官聶志章等管理層出席。

報告顯示，喻霖康上半年實現營業收入85.24億元，同比增長6.5%；毛利約31.65億元，同比增長16.3%，毛利率同比提升3.1個百分點至37.1%；期內淨利潤約爲20.68億元，同比增長8.6%；歸母淨利潤同比增長7.4%至20.3億元，歸母核心淨利潤同比增長至15%至20.11億元。

期內董事會決議宣派中期股息每股人民幣0.529元，同比增長89.6%，同時宣派特別股息每股人民幣0.352元，首次實現中期核心淨利潤分派100%。

業績會上，管理層表示，派息需要現金流，作爲一家輕資產管理企業，公司一直非常重視現金流方面的工作。

爲此，華潤萬象生活上半年做了不少斷舍離，特別是在物業航道方面，退出了許多無法實現“有質量的營收和有現金流的利潤”的項目。

歸清低效項目

今年上半年，華潤萬象生活營收增速從年初雙位數降至中期單位數，6.5%同比增幅低於市場預期。

對此，首席財務官聶志章解釋到，這是因爲公司上半年基於發展戰略和業務模式的調整，主動退出了一些低質低效項目，增值服務業務部門優化取消了存在庫存環節的一些業務。受此影響，營業收入增速出現了下降。

“但是，以上這些調整也會同步帶來利潤和毛利率小幅度的正向提升。2025全年，我們預判毛利率會在2024年基礎之上會有進一步的提升。其中商管業務會有比較顯著的提升，物管業務也會有小幅的改善。”

從整體營收結構來看，今年上半年，華潤萬象生活來自物業航道、商業航道、生態圈業務的收入比例分別爲60.50%、38.33%、1.18%。不過，在毛利的貢獻上，作爲營收大頭的物業航道卻不及商業航道。

報告期內，物業航道實現毛利約爲9.68億元，與上年同期持平，佔總毛利比例爲30.60%；商業航道實現毛利約21.59億元，同比增長24.37%，佔總毛利比例68.23%。

聶志章判斷，在短期內，公司物管與商管的利潤結構將穩定維持在3:7的比例，但從中長期來看，兩者將會進一步拉開5點左右的差距區間。

“這個比例也受主航道業務發展節奏以及未來我們可能開展的一些戰略併購和投資節奏的影響，可能會隨着以上的因素也會發生一些調整和變化。”

在業務協同方面，總裁喻霖康指出，公司在上市這幾年來，一直堅持“2＋1”（即商管、物管及大會員體系）一體化發展的業務模式，各個賽道業務板塊之間的協同取得了不錯的成績，尤其是在大會員業務方面做了很多探索，把空間、客戶、產品和服務都通過大會員業務來進行打通。”

截至期末，華潤萬象生活旗下萬象星會員總量達7237萬人，較2024年底增長18.5%；萬象星積分發放總額共5.9億元，同比提升18.0%。

“接下來我們會全力以赴，推進以萬象星爲品牌的積分聯盟建設，跑通會員運營的商業模式閉環，有望逐步形成穩定的利潤貢獻。”

在現金流管理方面，報告期內，華潤萬象生活實現營業現金比率爲15.3%，經營性淨現金流覆蓋核心淨利潤的倍數是64.8%。

聶志章指出，下半年公司將全力攻堅物業的收繳清欠，推動大宗回款落地，“截至目前，我們還是取得了一些顯著的進展。”

關於物業航道回款方面，喻霖康補充道，上半年社區空間的收繳率達到76%，同比提升1個百分點；城市空間業務的合同回款率則同比增長1.1個百分點至83.8%。

“大家也都知道，物業的收繳很多都集中在下半年跟年底，我們的目標還是要提升到90%以上。”喻霖康表示，在回款方案得到落實之後，公司今年有信心實現淨現金流百分百覆蓋核心淨利潤的目標。

雙位數增長底線

談及未來物管公司商業模式的核心邏輯時，華潤萬象生活副總裁王海民表示，當前物管行業確實進入了調整期，因爲內外部環境、行業發展趨勢、客戶需求已經發生了重大的變化，物業公司需要重找定位，重建客戶關係，整理生意邏輯、重構業務賽道。

“當前行業普遍面臨的降價呼聲、繳費率下降等問題，本質上並不是業主想無理降價和拒絕繳費，而是業主對信息對稱、質價相符、需求響應、價值創造的訴求。”

王海民認爲，只要建立與客戶良好的生態關係，降價不會形成潮流。物業公司應該適應的是，客戶對高品質服務的追求、對多元需求的滿足、對空間價值創造要求的一個大潮，“長遠來看，我們覺得未來物管公司商業模式的核心邏輯依然是價值創造。”

今年上半年，華潤萬象生活實現物業外拓新增合約面積1432萬平方米。分業態來看，城市公共空間業態佔比爲71.2%，社區生活空間佔比21.1%，辦公空間佔比7.7%；區域方面，66.7%位於一線和二線城市核心區域。

截至報告期末，公司在管面積4.2億平方米，合約面積4.52億平方米，較2024年末分別增長1.8%、0.4%，覆蓋全國171個城市。

得益於業務規模的擴大，華潤萬象生活物業航道的業績也得到了正向增長。數據顯示，公司物業航道收入爲51.56億元，上年同期爲51.02億元，同比增幅1.1%。

拆解物管業務來看，其中物業管理服務收入爲35.01億元，佔板塊總收入比例爲67.9%；非業主增值服務收入爲2.20億元，佔比4.3%；業主增值服務收入爲4.87億元，佔比9.4%；城市空間收入9.49億元，同比增長15.1%，佔比18.4%。

在規模與利潤之間如何平衡的問題，王海民也給出了自己的答案：“我們不是要成爲最大的物企，而是成爲高質量、最健康、可持續發展的城市空間運營服務商。”

聶志章表示，2025年十四五的戰略收官之年，華潤萬象生活的業績增長面臨着外部環境的不確定性影響和內部經營管理的確定性支撐。公司業績增長的確定性源自內涵式增長和外延式增長兩個維度。

其中，內涵式增長主要是源自在管購物中心的同店同比增長、分租項目業績的持續提升，以及物管基礎服務業務效率和效益的正向循環；外延式增長主要考慮的是新開業購物中心、新發展第三方商業項目的貢獻以及物業市場化拓展等。

他還指出，未來業績增長的一個重要渠道是戰略併購和投資，公司將遵照機會牽引的規模增長以及利潤驅動的有效成長原則，在商業航道，會積極尋求輕資產商管併購機會；物業航道的投資上，則是更多地關注和現有業務的協同效應，以及戰略核心能力的培育。

“基於這些確定性的考慮，公司2025年的業績的指標還是維持核心淨利潤雙位數增長。如果外部環境好過預期的話，這個雙位數增長可能會高一點；即使弱於預期，我們也將力爭保持雙位數增長的底線。”

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