房市要大跌了？李同榮：預售屋下半年更慘、建商先降價先贏

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

今年首季房市價量俱疲，市場觀望氛圍濃厚，接下來走勢又會如何？房市趨勢專家李同榮表示，今年第1季已確認進入初跌段，第2季持續緩跌，下半年房市將正式進入主跌段，且預售屋跌勢會更深，建商只能降價才能恢復市場買氣。

李同榮指出，未來房價發展將有五大走勢，第一，價量表現/市場將呈現「價緩跌、量緩增」趨勢：只有價格全面鬆動，觀望買盤纔會進場，交易量纔會回溫，在下半年若如預期價格出現較大跌幅，剛需觀望買盤會較大回溫，價跌不是壞事，對市場交易活絡度纔有幫助。

第二，區域表現/各行政區區域表現強弱更分明：臺積宅外溢太遠超漲區、或偏遠鄉鎮、人口外流嚴重地帶，則可能面臨價格明顯修正的情況。這波臺積宅效應影響很多外溢擴散與超漲效應，都會因市場下修而調整價格，都會而言，北部抗跌力較強，南部修正幅度較大，產品而言，預售屋下半年跌幅會較深，整體市場跌幅10-15%，依地區、產品而有所區別。

第三，政策面向/打房政策不鬆綁，市場資金將斷鏈：短期內如果限貸政策未鬆綁，市場資金斷鏈會越來越嚴重，將造成建商資金週轉不靈的風險。銀行間已盛傳部分建商拿購屋者開立支票尋求貼現，資金斷鏈風險在下半年會浮出檯面。

第四，利率面向/房價受利率高度關聯，剛需買盤觀望：如果銀行繼續維持偏高利率，購屋貸款負擔重，會抑制剛需部分買氣，銷售率難以上升。年輕人自備款不足，對新青安未來負擔能力開始謹慎看待，寬限期效應影響逐漸遞減，市場買氣趨向理性。

第五，市場真相/預售屋假性抗跌非常不利後市：中古屋房價已明顯下跌，新案房價卻以不同促銷方式顯示假性抗跌，尤其以贈送、優惠、輕鬆付、等方式掩蓋市場真相，這非常不利後市，下半年預售屋跌勢一定會加深，建商只有先降價先贏，才能使市場恢復活絡正常。

房市景氣循環技術變動分析圖。資料來源／吉家網